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分筆について質問です。例えば、200坪の土地(地目:田)を分筆して、100坪の売買...

akm********さん

2017/11/2011:18:33

分筆について質問です。例えば、200坪の土地(地目:田)を分筆して、100坪の売買をお願いしよう思っているのですが、この際の分筆の負担は、売り主、買主の負担が一般的でしょうか?

売り主

側の考えでは、登記諸々をお願いしている土地家屋調査士が、買主が負担するものだと言っているとのことです。その際、田から宅地の地目変更の変更登記は売り主が負担するので、分筆代(およそ100万円)は負担してくれとのことです。

その後、田から宅地の変更は手続きが煩雑になるので、田→雑種地→宅地としたい旨の提案がありました。

地目が田であることから、地盤が気になり地盤調査をこちらで一度させてもらい、話を先に進めようと思ってたところ、建築関係の知人から、分筆代を全額負担するのはおかしいと言われました。

今後、どのように話を進めていけばよいのかアドバイスをお願いします。

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asu********さん

2017/11/2108:50:43

一般的には 売主負担です。

一般的というのは 買主が負担する場合もある。
ということです。

買主が その費用も負担するから売ってほしい。
というのであれば 買主負担になります。
土地の売買価格が安ければ その分筆費用を買主が負担しても損がないわけです。

農地であれば 境界の明示は売主側がやらなければなりません。
一般的な売買契約書には その条文が記載されています。

どのくらいの面積なのか どこからどこまでが土地なのか
それが不明確では 売ることもできませんし購入する人も不安です。

測量費は 売主が負担というのが一般的です。
しかし その費用分は土地代金に含めれば損はしませんよね。

農地のまま境界も曖昧な状態であれば その農地は農地並みの価格で売れば問題は起きません。

周辺の宅地並みの価格で売るのであれば 宅地として費用をかける必要があります。
分譲業者は 農地を購入すると測量をし境界を明確にします。
隣地との境界に土留め擁壁を造ります。
そして 道路との高低差があれば 盛り土もします。
給排水の引込みもします。
電気が使用できなければ 電柱も建てます。
すべて農地を購入した分譲業者の負担です。

ここまで費用をかけるには 農家から安く農地を購入しているからです。
そして そこまで費用を投入することで 周辺の宅地並みの金額で売れるのです。

質問者さんも ご理解できたかと思いますが・・・
買主へ負担して頂くには 売買価格を安くしなければなりません。

宅地の周辺相場が 1000万円であれば
800万円で売れば 買主は100万円を負担しても損はしませんよね

ルールで決まっているわけではなく 双方の話し合いです。

土地家屋調査士が言ったから 買主負担 と決めてかかるのは間違っています。
買主が不動産会社に 同様の質問をすると このような一般的な話しをするでしょう
そうなると 話しがややこしくなるので・・・

費用は 売主がとりあえず負担し その費用を土地代金に含めて価格を設定
一般的には 問題が発生しないようにそうやっています。

  • 質問者

    akm********さん

    2017/11/2215:27:35

    ありがとうございます。明日、建築関係業者に相談してみます。

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dam********さん

2017/11/2109:40:05

原則的、一般的には、売主が負担します。
なぜって、その土地は売主が所有者だからです。
概算費用などは計算できても、思わぬことが
起こらないとは限りません。他人の土地を誰も
分筆などできないのですから。
ただ、その費用をだれが負担するかは当事者の
合意できめればよいです。
不動産業者が仲介する場合は、様々なリスク
を考えて、売主負担とします。もし
売主が費用負担したくないとか、買主負担が
条件という場合は、その費用相当額を売買価格に
上乗せして、売主負担という形を提案します。
もし買主が負担するというなら、売主の都合で
契約が履行できない場合は、手付金倍額返還や
違約金だけでなく、それまでにかかった費用も
実費で売主負担などの特約を入れる必要が
あると思います。

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lol********さん

2017/11/2108:07:41

不動産屋です。
これには、決まりはありません。
両者の合意で、契約書を交わすだけです。
オイラは、通常は、全体測量は売主でやってもらいます。
分筆は、全体測量をやっておかないと、できませんが、これは
買主負担としたい処です。
しかし、価格とのバランスは鑑みて、決めないといけませんね。
田んぼを宅地に匹敵する価格で購入する買主の負担も大きいからです。
田んぼの埋め立て、土留めのコンクリート壁設置、水道引き込み、
下水道引き込みなどですね。
オイラの市では、土留めは、40cmまでしか、ブロックは許可されません。
2段までですから、それを超える土留めは、コンクリート製になります。
あと、雑種地にする理由が分かりません。
買主の農地転用の許可さえもらっておけば、地目は建物が完成すれば、
その許可証で地目は宅地に変更できます。
雑種地に変える、手間と費用が無駄だと思います。
雑種地にするなら、一旦駐車場として、利用すべきでしょうね。
でないと、農地法の申請の主旨に合いません。

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kkg********さん

2017/11/2022:29:24

契約だから、どのように負担するのかは協議次第ですよね。全額どちらかが負担するというのもありだし、半額ずつとか売買代金に充当するとか、色々な方法があり、どれが正解ということはありません。

ところで、田→雑種地→宅地というのがちょっと無理のある話。まず、雑種地とはなんでしょうか。駐車場?資材置き場?具体的な利用目的がないと、転用の許可が難しいです。転用許可が下りても、その後宅地にしたとなれば、目的外転用ということで、農業委員会の処分(最悪許可取り消し、原状回復)もありえます。
普通に宅地で許可申請をして(宅地だから特に煩雑になるということはありません)、ダメなら売買できない土地ということであきらめましょう。

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