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中古物件の仲介業者から受けた提案について意見頂けたらと思っています。

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ID非公開さん

2017/11/2523:21:20

中古物件の仲介業者から受けた提案について意見頂けたらと思っています。

ワンルームマンション
品川区東大井
鉄筋コンクリート
5階建て20.47
築年2007年5月
管理会社 トーセイコミュニティ
施工会社 富士工
賃料総額 85000
管理費 7200
修繕積立4700

最寄り駅
京急本線鮫洲駅徒歩4分 京浜東北大井町駅12分

値段税込み2050万円

不動産仲介業者から中古物件でこの提案受けました。

この物件について指揮者の意見頂けたらと思っております。

ポイントは転売するときに20年後でも2050で売れる物件だという所です。
場所が抜群に良いので空室リスクがほぼ無いからとのこでした。
総合的に見てどうなのかと言うことと、一番お聞きしたいのは本当に資産価値が下がらないのか?と言う所です。
正直転売益が無ければ投資価値が無い物件の様に思っています。
しかし本当に20年後、30年後に資産価値が変わらないならば投資する価値がある気がしています。

よろしくお願いします。

この質問は、ken********さんに回答をリクエストしました。

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田中勲さんの写真

専門家

田中勲さん

2017/12/109:57:52

中古物件を検討しているのですね。

Yahoo知恵袋で専門家登録して頂いているゼロシステムズの田中と申します。

回答リクエストいただいき有難う御座います。

お返事が遅くなり申し訳ございません。

まず、投資物件として本物件が適正か確認します。

賃料85,000円
△管理費7,200円
△修積金4,700円
=73,100円×12ヶ月
=877,200円/年間
そこから固都税を差し引きますと・・・

年間80万円くらい
購入価格2050万円
利回り3.9%

利回りだけで考えますと、投資物件として検討するのは難しいかもしれません。

もし、金融機関の融資を利用して購入するのであれば、更に、その金利分も差引いて検討すると、なおさら投資にはなりません。

また、20年後の長期的な不動産の資産価値については、プロの専門家でも予測は困難です。

不動産買取り業者であっても転売で利益を出すことは難しいです。

また、もし、多少の転売益が出たとしても、購入時の経費や売却時の経費、利益に対する税金などを考慮すると実際には、殆ど利益が出ていない結果になることも少なくありません。

もし『20年後の資産価値が変わらない』と断言する営業マンがいたら、それは、確実に営業マンの営業トークです。

最終的にはご自身の自己判断で結論するしか御座いません。

ただ、投資や損得を考えずに、その物件の立地などを考えて、純粋に家賃を払っているのがもったいなく、ご質問者さまが居住するのに適していると考えるのであれば、購入しても問題ない金額だと思います。

しかし、投資として考えるのであれば、難しいと思います。

お役に立てれば幸いで御座います。

  • アバター

    質問者

    ID非公開さん

    2017/12/118:07:05

    回答ありがとうございます。
    立地が良ければリノベーションしてしまえば家賃はそんなに変わらない、
    故に転売してもそこまで値段は変わらない。
    と言う様な事も言ってました。
    それについてはいかがでしょうか?

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田中勲

不動産業

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ter********さん

2017/11/2817:47:08

20年後、1000万円以下に一票。

yk6********さん

編集あり2017/11/2817:29:02

私だったら買わない物件です。
先の方も書かれている様に利回り5%を切る物件は投資とは言いません。
あと不動産の収益ですがわずかの控除額があるとは言え20%が税金です。
全く儲からないです。

私は区分マンションで任意整理物件ばかり狙っていますがその場合せいぜい1500万円も行かないと思います。

他に悪い事ばかり書いてしまいますが家賃は下落しますし修繕積立金は上昇する一方なので、20年後の月収入は5万円前後だと思います。
ローンの場合逆ザヤにはならないでしょうか?
横浜で立地が良いとは言え最低8%は確保したいものです。

ina********さん

2017/11/2808:36:05

30年ほど前、不動産屋の売り文句は、「土地などの不動産は絶対に値下がりしない」でした。でも、東京の銀座の一等地ですら値下がりしました。「絶対に値上がりする」「絶対に値下がりしない」という人が正しかったことは聞いたことがありません。

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xtg********さん

2017/11/2608:51:49

8.5万円x12月=102万円/年÷2,050万円=4.97%の想定利回りです。

ここから管理費、修繕積立金、固定資産税、都市計画税、融資を受け
ればその返済、仲介手数料、登記費用、火災保険料、不動産取得税な
どを引けば赤字です。

赤字になるものを投資とは言わず負債といいます。

○家賃は購入時が一番高く経年に従って下がる
○20年後に資産価値が下がらない保証などないです

良い投資とは購入時点で利益が出ているものを言います。

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