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■ 新築戸建て購入前の疑問について ■ 新築戸建を購入すべく次の土曜に手付金を...

prc********さん

2018/2/1705:35:37

■ 新築戸建て購入前の疑問について ■

新築戸建を購入すべく次の土曜に手付金を支払う予定ですが、先日念のため検査済証の写しを送付してもらってから、色々と疑問が湧いてきました。

お手すきの時で構いませんので、ご回答頂けますと幸いです。よろしくお願い致します。

[ 事実と回答頂きたい内容 ]
事実1.仲介業者による物件資料の「築年月」:平成28年12月

事実2.検査済証の写しを確認したところ、交付日:平成30年2月XX日、検査年月日:平成28年11月XX日であった。建物内に木材が置いてあったため疑問に思い、何故か聞いたところ、建ぺい率・容積率オーバーのため、平成29年12月に一部建物を削ったとのこと。
★回答依頼1.検査年月日は平成29年12月以降とはならないのでしょうか?

事実3.検査済証に記載のある確認済証番号(以降、A)をネットで検索すると、一部建物を削る前の図面が出てくる。築年月も事実1.と同様。同ページに建築確認番号としてきっちりAと表記されている。
★回答依頼2.工事前の検査・工事後の検査で両方とも同じ番号Aが割り当てられるのでしょうか?それともそもそも工事後の検査はしていないのでしょうか?工事後に完了検査をしていないと仮定した時、築年月から1年2ヶ月経過しても検査済証は取得できるものなのでしょうか?

事実4.不動産購入申込書へ平成30年2月某日までローン特約「有」で記載した。早く契約してほしい・契約したい旨で動いていたはずが、意図的かどうかわからないが、手付金の支払い指定日(契約締結日)はローン特約期限を超えてしまう。
★回答依頼3.ローン特約「有」がなくなる時期を見計らっていませんか?(詮索しすぎでしょうか・・・)

[ 確信はないが怪しいこと ]
・仲介業者がローンの事前審査を3つの銀行にまわしたが、某大手銀行の回答はずっと保留ですよと答える。私のところには、審査OKのメールが有ったため、そんなはずはないと考える。他銀行は良い金利がついて契約できると言っている。意図的だとは思うが何の意図か全くわからない。
★回答依頼4.某大手銀行だけ「保留」としている意図は何か考えられますでしょうか?

以上です。

この質問は、yc_********さんに回答をリクエストしました。

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専門家

田中勲さん

リクエストマッチ

2018/2/1717:25:53

基本的に新築一戸建の竣工年月日は、検査済証の年月日となります。

完了検査で建築確認検査機関の検査員に指摘された内容を是正(今回の場合、一部削ったこと)して、同じ建築確認検査機関が是正確認をして問題なかったから『検査済証』を発行されているはずです。

従って、ご質問者様の質問内容から推測すると、検査済証の検査年月日は、是正確認日でなく、あくまでも当初に完了検査を行なった年月日となっているのだと思います。

完了検査で指摘された箇所を是正して、是正するのに時間がかかったという認識で検査済証がおりているのだと思います。

不動産の広告では、建築確認番号と建築確認年月日を記載すれば良い規定なので検査済証の番号と年月日の記載義務がありません。

また、仲介業者のネット広告は、一度、売主側から建築確認番号などを確認してネット広告に記載したら、もしも、売主側の都合で建築確認年月日等の変更が生じても、仲介業者は、そのことを知らずに変更前の建築確認番号などを掲載し続けることがほとんどです。

手付金を支払うことは、売買契約を締結するということですので、通常は、契約締結日から2週間~4週間程度以降にローン特約期日を設定するはずです。

従って、“契約締結日がローン特約期限を超えてしまう”ということは、文章をそのまま捉えると、契約締結前にローン特約期日が到来するということは矛盾していて、そもそもあり得ないことに思えます。

契約前に、契約日、ローン特約の期日、残金決済日については、不動産会社に事前に確認してみれば良いと思います。

某大手銀行だけ『保留』というのは、ご質問者様が仲介業者経由で某大手銀行に住宅ローン事前審査を申し込みした結果ということでしょうか?

仲介業者が住宅ローン事前審査で保留と答えた件については、もし、怪しいと思うのであれば、仲介業者に某大手銀行の担当者と連絡先を教えてもらって直接状況を聞くと良いと思います。

最後に、ご質問者様は、仲介業者、売主業者、元建ぺい率オーバー物件に対して、ここまで疑問と不信感を抱いていても、購入を検討しているということは、よっぽど魅力的な物件なのですね。

不動産売買は、トラブルと紙一重ですので、契約(手付金を支払う)前に、事前に心配事を箇条書きでも良いので書き出して、予め、仲介業者や不動産会社に明確に質問をして、回答に納得してから、契約することをお奨めします。

不動産は高額な買物ですので、焦らず慎重に商談をすすめるようにしてください。

お役に立てれば幸いで御座います。

質問した人からのコメント

2018/2/18 07:03:44

詳細・意図まで読み取って頂き有難うございます。

全て納得できました。

ローン特約の期日等の件は、仲介業者に確認を取ります。
某大手銀行の担当者連絡先の件も承知しました。

慎重に契約までことを進めるように致します。

この度はご回答有難うございました。

回答した専門家

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田中勲

不動産業

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・ ・ 私への回答リクエストの際は、ご質問者様は、ID非公開でなくID公開でお願いします。 ◆専門家としての運営サイト ・仲介手数料無料のゼロシステムズ ・非破壊検査の田中住宅診断事務所 http://www.0systems.com/ YouTube動画でも解説しています...

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jfe********さん

2018/2/1717:39:30

完了検査から検査済書の交付までかなり年数が立っていますが
これは、完了検査で指摘され、手直ししたという単純なお話です
手直し後検査はしても、あくまでも確認であり完了検査ではありません。
多分検査でなく写真でのチェックでしょう、完了検査って何回もする事はありません1回のみです。

手付金の話ですが、木造住宅ですので切り取っても跡が残ります
手付金払って、購入してもいいものかどうか第3者に見てもらったほうがいいと思います。
申請図面を無視して違法建築する会社なんて信用出来ませんから。

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