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不動産の賃貸についてです。

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ID非公開さん

2018/8/423:31:10

不動産の賃貸についてです。

知人が賃貸物件を契約しましたが
重説の際に、現在の建物の持ち主が
第三者に譲渡した際には
引き渡さなければならない。と
説明を受けたと相談されました。

わたしは宅建は持っていますが
実務では勤めたことがないので
相談させてください。

この、特約は借地借家法の
引き渡しを受けていれば
第三者に対抗できるとあるように
対抗要件であるかとは思いますが
この場合、借地借家法と特約は
やはり借地借家法が優先するのでしょうか?
また、借地借家法とともに
消費者契約法でも対抗できるのでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

tsa********さん

2018/8/502:28:40

総合的な不動産会社に勤めています

建物賃貸借の対抗力は借地借家法31条になりますね。

さて、借地借家法の借主保護における、
特約無効についてですが、

確かに借地借家法31条に反する特約は無効になります。

但し、借主不利の特約が借地借家法、消費者契約法で
全て無効になるわけではありません。


借地借家法30条
「この節の規定に反する特約で建物の賃借人に不利なものは、無効とする。」

同法37条
「第31条、第34条及び第35条の規定に反する特約で建物の賃借人又は転借人に不利なものは、無効とする。」

と無効になるものが明確に定められているから無効になるのです。


借地借家法30条によって
・26条(契約の更新)
・27条(建物賃貸借の解約)
・28条(更新拒絶の要件)
・29条(建物賃貸借の期間)

同法37条によって
・第31条(賃貸借の対抗力)
・第34条(賃貸借終了の場合における転借人の保護)
・第35条(借地上の建物の賃借人の保護)

これら以外の特約は有効になるわけです。


当件の場合は借地借家法31条に反するので、
同法37条によって無効ということになります。

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質問した人からのコメント

2018/8/8 12:41:44

とてもわかりやすく説明していただきありがとうございます

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