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建物買取請求権について詳しい方お願い致します。

tag********さん

2018/8/1711:08:41

建物買取請求権について詳しい方お願い致します。

当方不動産関係は全くのド素人です、
現在祖父の代から貸していた土地に借地人が5階建てのビル(築27年程)を建てて不動産業を
1人で営んでおりましたが、この方が高齢と大病のため廃業したい、建物を借地権ごと
他の不動産屋へ売却したいため、承諾をしてほしいとの話がありました。

ちなみに契約書を見ると、初回の契約が昭和63年となっているため、旧借地での契約だと思われます、
途中で契約更新しているようで、新しい契約書では平成55年までの契約になっています。

上記の状況から、自分でもある程度の知識は身につけないとと思い、
ネットで色々情報を漁っていたのですが、その時に表題の「建物買取請求権」という建っている
建物を時価で地主に買い取らせることが出来ると言うものを
目にしたのですが、この権利が使用出来るのは基本的に「契約が更新されない事」が
前提のようですが、具体的にはどのような状況を差すのでしょうか?

「借地人が更新したい意思があるにも係らず、地主がそれを拒否した時」に行使できると
勝手に解釈しましたが、サイトによっては反対の状況、つまり
「地主が更新しても良い意思があるにも係らず、借地人が更新する意思が無く、
契約を終了させたい」場合も行使できるようなサイトも見かけました、

また借地人が無断で借地権を第三者に売却した場合も、第三者より地主に対して
買取請求権を使用出来る事も知りました、
ただこれらの事が事実だとすると怖くて土地を貸す人は居なくなると
思うのですがどうなんでしょうか?

尚、借地人の地代滞納等の債務不履行が無いと言う前提でお願いします。

またこの手の契約書にはよく「契約終了後には土地は更地にして返す」や
「売却には地主の承諾が必要」といった事が記載されていますが、
買取請求権のような強制的な形成権があるのならば意味意が無いように
思いますがどうでしょうか?

何分文才が無い為、分かりにくい内容かとは思いますが、
宜しくお願い致します。

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hyu********さん

2018/8/1714:23:12

>「地主が更新しても良い意思があるにも係らず、借地人が更新する意思が無く、
契約を終了させたい」

この場合、「契約終了後には土地は更地にして返す」が適用され、地主は建物を撤去し更地で明け渡しを請求できます。
ただ、地主が既存建物をそのまま再利用するなら時価で買い取る事になります。

>「売却には地主の承諾が必要」

承諾しないなら買取になりますが、承諾すれば借地期間の残存期間で借地人が変更になります。

>買取請求権のような強制的な形成権があるのならば意味意が無いように
思いますがどうでしょうか?

買い取り請求権はあくまで”時価”です。
築後50年のビルの時価は限りなく0円です(笑)
今回の事案では建物の評価はでるでしょうが、まだ再利用できるように思いますが?
賃貸にするなりあなたが売主で借地権を売るなりすれば良いだけです。

  • 質問者

    tag********さん

    2018/8/1718:20:17

    大変分かりやすいご説明ありがとうございます。

    >「契約終了後には土地は更地にして返す」が適用され、地主は建物を撤去し更地で明け渡しを請求できます。
    ただ、地主が既存建物をそのまま再利用するなら時価で買い取る事になります。

    これなら安心なのですが、、違うご意見の回答者様もみえるようなので、もう少し調べてみたいと思います。。

    >今回の事案では建物の評価はでるでしょうが、まだ再利用できるように思いますが?

    実は一度買い取って頂けないか?という話もありましたが、(建物築27年・5階建て・1階~4階まではキャバクラがぎっしり入ってます)←これら全てまとめて譲りたいという内容でしたが、
    とても個人が払えるような金額ではなかった事と、自身が管理できるような人間ではない為お断りした経緯があります。

    建物と土地はセットでないと買い手が付きにくいため、
    土地を売って欲しいという申し出もありましたが、
    それは両親が断ったようです。




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fud********さん

2018/8/1812:04:35

不動産、相談オフィスを主宰している元宅建業者です。
あなたが借地権物件の「買取請求権」に、誤認識しているフシがある
ようですので、そこを先ず、簡単に説明します。

借地権物件は、借りた土地に借主名義で建物を建て、法務局に登記を
すれば、自動的に「借地権」が発生します。
―――厳密には、登記された建築物は「第三者に対抗できる」―――と
されているのです。

そして借地権物件は「借地権付一戸建」等の名称で、第三者に「売却」
もできるのです。

ここでは簡単な「やり取り(会話)調」で説明しましょう。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
いま、その借地権付一戸建を売却に出すとします。
買主が付いて契約になり、住宅ローンを利用するとします。
すると買主側(主として銀行)から、地主より「借地権譲渡承諾書」に
署名捺印をもらうよう要請されます。

そして借地権者が地主宅を訪問して、地主に「借地権譲渡承諾書」への
署名捺印を求めます。その際、地主が素直に応じれば良し、拒否したら
―――それでは地主さんが買い取って下さい―――と求められます。
これが「買取請求権」なのです。

つまり地主は◆署名・捺印をするか◆拒否して買い取るか、の二者択一
を迫られるのです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以上が「買取請求権」の概要ですが、仲介業者に売却を依頼すれば、
それらの手続きを同行して対処してくれるはずです。

ただ、不動産業者も様々にいますので「売買仲介」専門の業者さんを
探して依頼すると良いです。

探す手法は、新聞チラシやネット・店頭掲出でも「売買物件」を中心に
掲出している業者さんが良いです。

以上、参考になれば幸です。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
返信されるなら「回答リクエスト」(4千字可)の方が詳細な回答ができますよ「返信」(4百字)。リクエストは直接、当方に受信されます。
開くなら上記の公開IDからプロフィール左上の写真部分下をクリックで 可能です。(再回答は翌日以後になる場合があります)

sys********さん

2018/8/1719:23:39

質問はまとめて番号でも振ると分かり易いですよ

建物買取請求権が行使できる状況→建物が存在しかつ、借地期間が満了しかつ、更新されないこと。
契約満了時、地主が更新を拒否する、その時借主は買取請求が可能 ※地主が契約更新を拒否しても原則的に住み続けること「も」できる。
また、借地権を売却したいが地主が認めないという場合も、買取請求が可能。

行使できない状況は、地主は更新を拒絶するつもりはないのに借主が契約更新を希望してないケース。この時は買取請求はできない。
また、借主側に地代未払い等がある場合も買取請求はできない。

無断譲渡について、何を見たのかわかりませんが地主に無断で借地権を譲渡すると契約解除の原因になります
更地返還や地主の承諾が意味がないことはありません。上記で書いたように買取請求権は常に行使できるわけではないので。

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kit********さん

2018/8/1716:10:50

契約が更新されない時、は平成55年の契約更新時の時です。その時に賃借人が更新を希望せず、地主に買い取りを求めた時に、買取請求権が発生します。

借地人が更新を希望して、地代を払っていれば、自動的に更新ですね。買取請求権の話は出てこないです。

地主からは、契約更新拒否は基本的にできないですね。

借地非訟事件などで、第三者が借地権を得て、更新時に建物買取請求したら、地主は買い取らないといけないですね。

意味は薄いですがあります。
>「契約終了後には土地は更地にして返す」
地代滞納で契約解除の時は意味があります(もっとも無資力になっているのでしょうから意味が薄いです)。
>「売却には地主の承諾が必要」
地主は、無条件には譲渡に応じない。譲渡するのであれば、借地非訟事件を起こして、代諾料を定めれてもらい、その代諾料は地主として受け取る、という意思表示になります。

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