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両親が亡くなり家が残ったのですが土地が借地でした。家はまだ売れるのに土地の持...

chi********さん

2018/8/3020:19:49

両親が亡くなり家が残ったのですが土地が借地でした。家はまだ売れるのに土地の持ち主が更地にして返して欲しいと言っています。土地の持ち主との契約をしてなく口約束だったようです。こういう場合、家は売れるので

しょうか?土地、法律に詳しい方教えて下さい。

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ベストアンサーに選ばれた回答

cag********さん

2018/8/3117:13:01

同じく借地に住んでいてる者で、借地の勉強をしております。

前の方の説明通り、口約束でも借地契約は立派に成立します。
借地借家法という法律で定められていることですので、間違い無いでしょう。


売却のことを気にされているようですが売却の際は地主さんの許可が必要です。
地主さんから売却の許可をもらうのは中々難しいですよね。
ただ、地主さんが許可をしない場合は裁判所が代わりに許可をくださるみたいです。
http://shakuchi110.com/2018/08/20/buy/
https://www.total-lease-counsellingroom.net/trouble/leasehold-conte...

その際に今までの地代を支払ってきた証拠(領収書や振込履歴など)は必要です。


借地の場合だと難しいかもしれませんが、売却できるといいですね。

質問した人からのコメント

2018/9/6 16:20:11

ありがとうござます。弁護士の所にも今日行ってきました。同じ借地に住まれているとの事でお互い良い方向に向かえるようにとの願いを込めてベストアンサーに選ばせてもらいます。私も同じく勉強をしたので何かあった時にお役に立てればと思ってます。

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kit********さん

2018/8/3118:53:53

楽勝で売れます。

地主が許可すれば当然ですし、

地主が許可しなくても、裁判所に借地非訟事件起こして代諾料を定めてもらって、地主に払えば、借地権は売却できます。代諾料は借地権の5%-15%。15%と認められた例は土地の高度利用が出来る見込みの時です。

口約束でも、引き渡しで対抗できますね。


内容で判断なさってください。

per********さん

2018/8/3023:48:07

借地契約は、貸主と借主が土地の賃借に合意すれば、口約束であっても成立する。契約書を作成しなくても借地契約は立派に成立する。

相談者の借地契約は平成4年(1992年)以前に締結されたものであり、その後も継続されている借地契約である。従って、借地の更新に関しては、借地借家法(平成4年8月1日)「施行前に設定された借地権に係る契約の更新に関しては、なお従前の例による」(<経過措借地契約の更新に関する経過措置>借地借家法附則6条)により、旧「借地法」が適用される。

借地権を設定する際に、当事者の間で存続期間を定めなかった場合には、その借地権の存続期間を「借地法」で法定している。即ち、期間を定めなかった場合、借地法第2条1項の規定により「堅固な建物の所有を目的とするものについては60年、その他の建物の所有を目的とするものについては30年とする」と規定されている。非堅固の木造建物の場合、借地期間は30年となる。

口約束で契約した場合、契約日が特定できない場合が多い。そのような場合、判例では、その存続期間の起算点は建物の保存登記日になる(東京地裁 昭和48年5月25日判決)。従って、借地契約は昭和30年(1955年)11月20日から30年の存続期間になる。

(*) なお、契約で建物の種類、構造を定めていないときは、「借地権は堅固な建物以外の建物の所有を目的とするものとみなす」(借地法第3条)と規定されている。

従って、30年後の昭和60年(1985年)に契約期間は満了する。その契約更新時点で建物が存続し、借地人が土地の使用を継続している場合は、地主がその使用に対し、遅滞なく異議を述べないと、借地契約は前契約と同一の条件をもって設定されたものとして扱われる(借地法第6条1項)。従って契約書が無 くても法律上、借地契約は更新されたものとして取扱われる。それを法定更新といい、借地契約は自動更新され、その場合の期間は木造の場合は20年と法定される(借地法第5条1項)。

そうすると、昭和60年(1985年)に借地契約は1回目の法定更新(自動更新)がなされ、借地の存続期間20年が確定される。更に、借地契約は平成17年(2005年)に再び法定更新(自動更新)され、借地の存続期間は2025年までが確定されている。

但し最高裁の判例(昭和39(1964)年10月16日判決)では、借地契約が40年以上も前になされ、契約書も無く関係者も死亡して、借地契約の始期を明確に知り難い事情が有ったという事案において、裁判所の審理の結果判明した満了時より1年半を経過して述べ られた異議も遅滞の無いものとして、「遅滞なく」を緩やかに解した判例もある。

しかし、相談のケースでは、借地契約書も無く、地主の方でも先代の地主が死亡したりして、正確な更新時期がよく解らないとしても10年も経過している以上、遅滞なく異議を述べたとは言えないことは勿論である。借地契約は既に法定更新され、存続期間20年が法定されている。契約は2025年まで確定している以上、土地の明渡に応じる必要はない。借地人に債務不履行等がない限り、地主が一方的に契約を解除することはできない。


地主側は、第1回目の更新を昭和50年(1975年)、2回目の更新を平成7年(1995年)として、20年後の平成27年(2015年)が契約の満了と考えているのであろう。

なお、契約期間(2025年)が満了し、借地上に建物が存在すれば、地主から遅滞なく更新拒絶の異議の申立てがあった場合でも、地主の述べる異議には正当事由が必要である(借地法第4条1項、第6条2項)。正当事由の立証責任は地主側にある。
正当事由があるか否かは、 裁判所によって借地関係の存続を希望する借地人と、終了を望む地主との双方の土地を使用する事情等を総合的に考慮して判断される。裁判所は地主の正当事由を簡単には認めていないので、借地の明渡が認められる事は先ず有り得ない。

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