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法律、特に旧民法に詳しい方へ質問します。私の実家は築80年以上経つてますが家...

him********さん

2018/9/405:55:50

法律、特に旧民法に詳しい方へ質問します。私の実家は築80年以上経つてますが家を購入したのは60年前で土地は寺の土地で毎年地代を払っています。

隣に元住んでいた方はもう既に他界し、その方の親族の方が取り壊すと私の実家が傾くので地代だけ支払っています。
隣の方から私の母親が亡くなったら借地権を不動産屋へ売ると言ってます、今まで支払った地代の1部でも取り戻したい見たいです。
旧借地権に詳しい方へ「今そんな借地権を売るなどと行為は出来るのでしょうか」
借地権についてはネットで調べましたが難しく今一つ解りません。現実にどういう取引がされているのかご存知の方教えて下さい。

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ベストアンサーに選ばれた回答

jim********さん

2018/9/406:41:15

契約書をみてみないと正確な回答はできませんが、一般的には借地権の譲渡は可能です。地主がそれに同意しない場合でも裁判所に借地権譲渡承諾に代わる許可をしてもらう方法がありますので、実質上借主の自由意志で譲渡することが可能です。

ただし認められるのは、現在の地主の権利を損なわない範囲だけですので、暴力団に譲渡するなどといった行為は認められません。

また裁判所の許可が得られるといっても、承諾料が免除されるわけではありません。

これらは旧借地法でも、借地借家法でもほぼ変わりません。
(旧借地法第9条の2、借地借家法第19条)

「その方の親族の方が取り壊すと私の実家が傾く」ということは、長屋のように一体化しているということですよね。

お母さんが住んでいるうちは建物を取り壊せないので、それでは借地権を譲渡したくても買主が納得しませんから、仕方なしにお隣は転売できるようになるまで地代を払い続けているのでしょうね。

  • 質問者

    him********さん

    2018/9/408:18:56

    ありがとうございます、借地権の扱いについては裁判でも色々あるようですね。長屋ですので隣を壊すと壁の保証もあり取り壊しを待って頂いてます。母も97歳でその場所で無いと住めない状況です。
    私も60代で今後実家を直して住むかどうするかを迷ってます。
    街中で地下鉄も50メートル位にあり便利であるので今の賃貸より安く済むので考える余地はあります。

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質問した人からのコメント

2018/9/5 03:59:06

隣の方から突然相談があり、全く素人の私はどうしようかと思いました。地主のお寺とは交流が無く過去地代の値上げで父親とトラブルがあったと聞いています。
私も後2年後から少しの年金が出ます、それで生きて行くにはそこに住むのがベストだと思いますが、リフォームがやや必要です。
今からその費用を何とかしようと思いました。トラブルを抱変えて歳を取るのは苦痛ですから。

ベストアンサー以外の回答

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ID非公開さん

2018/9/501:32:04

借地権は債権なので不動産とは若干違いますが、もちろん売却は可能です。

借地権で知っておかなければいけないことは
1.建て替えや売却の際は地主の許可が必要。その際に約1割ほどの承諾料を地主にはらわなくてはいけません。
2. 地代をきちんと払っていること、その領収書などの証拠が残っていること
3. 契約書にもし増改築禁止事項があるのに増改築をしてしまった、
無断譲渡(親族間での持分の贈与も)があった
というようなことをしてしまった場合で地主が気がついてしまうと明渡しをしなければいけなくなります。


次に売却の方法としては
地主に売るか、第三者に売るか、という2択があります。

第三者に売る場合は地主の承諾が必要になります。
もし地主が承諾をしない場合は、裁判所を通して売却の許可を得ることができるようです。
こちらの図が分かりやすいかと思います↓
http://shakuchi110.com/2018/08/20/buy/
また、おそらくその際に弁護士や行政書士が入るのでしょう。

現実にどういう取引がされているかは実際にやっている方でないと分からないので、細かい事は分かりませんが。。。
裁判所を通す手続きはやはり専門の人でないと難しいかと思われます。


ただこの裁判所を通すやり方でしたら、売却できることは間違いないのでしょう。
国から許可を貰えるようなものですよね。


旧借地権とのことですので、十分に借地人さんのほうが地主よりも強い権利をお持ちです。
ただ、地主がお寺さんとのことですので、結構強気でくるかもしれませんね。
負けずに頑張ってください。

以上、お答えになっていれば幸いです。

fud********さん

2018/9/412:12:43

不動産、相談オフィスを主宰しています。
他回答者さんの返信で「長屋」とあるところから、その物件は
「連棟式住宅」(長屋)であろうと思われます。

すると、借地権付き「長屋」という状態になりますが、これは極めて
解決は困難な状態であろうと思います。

所有権であっても「連棟式住宅」は、
◆住宅ローン不可
◆単独建て直し不可
◆解体不可
の大前提があるからです。

恐らく「建築確認書」も、長屋一棟として取得しているはずです。
これを平たく言えば通常の一戸建のフロ場だけ解体するようなもの
なのです。

従って当然、各戸の一戸を解体すれば、
―――ベニヤ板一枚を貼りつける―――程度の補修などでは治まらな
いでしょう。(建物の耐久力にも影響します)

そこでマイナス面ばかりを強調しても無意味ですので、解決策としては、
◆全棟各戸に合意を取り、一時に売却してしまう
◆売却に出してから地主に「買取請求」を期待する
などでしかないと思われます。
*なお、一棟の各戸の前面が道路に面していれば話は全く別になります。

この「連棟式住戸」は、建物がどんどん朽廃はしても処置ができず、
このサイトでも時々、出される質問ですが、処置のしようがないのです。

以上、参考になれば幸です。
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cbn********さん

2018/9/408:27:38

☆、借地権は賃貸代金を貴方様家族が支払っている領収書か預金口座
の通帳に記載あれば、昔も今も借地借家法で保護されています。

其の為にも、土地の登記簿に記載ない場合は特に、賃貸料支払証拠と
なる、既存建物解体は借地権利の譲渡金授受まで守ることです。寺の
総代や地区民が勝手に実家建物が火災危険と解体は警察へ違法届ける。

ppp********さん

2018/9/407:10:52

借地権という権利は、
建物が存在しない場合は例外を除いて成立しない事になっています。
要するに、
借地権を不動産屋が買う!のではなく、
借地権付き建物を不動産屋が買う! と言う事です。

よって、
朽ち果てていく物件=建物を、 実際に購入してくれる人間がいるのか?
さらには、月々の地代を支払い義務、火災の管理、ゆくゆくの解体義務。

※こんなリスク高の物件を、メリット少の物件を
果たして・・・第三者が 購入しますか?

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