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こんにちは。来年の宅建にむけて勉強をしております。 初歩すぎて、テキストに...

mur********さん

2018/9/2018:08:28

こんにちは。来年の宅建にむけて勉強をしております。

初歩すぎて、テキストにも書いていないため、質問させていただきます。

①A(貸主)はB(借主)と土地の賃貸借契約をした
②Bはその土地

の上に建物を建てた
②AはC(新しい貸主)に土地を売った

この場合、AB間(旧貸主と借主)の契約内容はBC間(新貸主と借主)に有効なんでしょうか?

例えば、

Aが所有者として、登記されている甲地上に、Bが所有者として登記されている乙建物があり、CがAから甲地を購入した場合、民法および借地借家法の規定に並び判例は正しいか誤りか。

問題
BがAとの間で期間を決めずに甲土地の借地契約を締結している場合には、Cは、いつでも正当事由とともに解約を申し入れて、Bに対して建物を撤去して土地を明け渡すよう請求できる。

答え
×

存続期間は自動的に30年になる。だから、最低でも30年の間は、Cが解約申し入れはできない。

とあります。
30年の期間は、AB間の契約内容であるのに、BC間にそのまま引き継がれる…勉強していると色々なパターンがでてくるので何かスッキリしません。

お優しい方、簡単にわかりやすくご説明いただけませんでしょうか?
テキスト読めと、おっしゃられるくらい初歩なのですが、理解力乏しく、こちらに質問させていただきました。

何卒、宜しくお願い致します。

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dan********さん

2018/9/2107:06:34

司法試験受験生です。

1.まずCがBに建物の明け渡しを求めるためにはBの建物が不法占拠であることが必要です。
しかしBははその土地上の建物を建てた段階、本文中でいうと②の段階で
その建物は対抗力を持ちます(借地借家法10条1項)。
そしてその後に、Cが出てきたから
Bの建物所有権とCの土地所有権はBの建物所有権が優先します(民法177条)。
まずこれがCがBを追い出せない理由です。

2.なぜ契約が引き継がれるかについては

民法改正後については民法605条の2第1項をご覧ください。
としか言いようがないのですが

現在の改正前の場合は
AB間の契約が、BC間に引き継がれるのは以下の理由です。
賃貸人としての債務は、目的物の所有者でなければなしえず、目的物の所有者でありさえすれば、履行できる性質の契約であるからですね。

➡目的物の所有者であれば、ただ貸しているだけなのだから賃貸人の債務はそれで履行されるという風に解釈します。

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kit********さん

2018/9/2115:42:05

質問者様の疑問はある程度理解できます。
物権変動は債権を破る、という民法の原則が有ります。
Aさんが、Bさんに駐車場として、土地を貸した。その後、AさんはCさんに土地を売った。
Cさんは、Bさんに出てゆけ、と言えます。
Aさん、Bさんの関係は、債権債務関係なので、AさんCさんの売買(物権変動)の前に、債権債務関係が破壊されるのです。
ですが、建物所有を目的とする、借地権は、借地借家法という特別法に守られて、債権債務関係が物権変動に対抗出来るわけです。

本件ではAとBの債権債務関係が、AからCへの売却(物権変動)に対抗できるので、Cは契約解除の申し込みはできなくなるわけです。

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