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アパートを建てないか?と今、東建コーポレーションが言ってきています。 今流行の...

rao********さん

2008/10/718:58:59

アパートを建てないか?と今、東建コーポレーションが言ってきています。
今流行の30年一括借上です。
安心できる会社なのか心配です。

建てるのに8000万くらい掛かるそうで、そんなお金は無いので当然借り入れです。
東建が言うには、月に約15万くらいに利益が出るって言ってます。

1つの例で8世帯満室で東建がオーナーに振り込む金額が約37万(手数料・管理費を引いた額)で、
返済額が22~23万です。
手数料・管理費は家賃の0.9%だそうです。
修繕積み立てとして37万+0.9%の合計額の3%くらいを積み立てていれば十分間に合うと言っています。これも心配です。

今、固定資産税を年間20万くらい払っています。
ただ払っているだけでもったいない気がしているし、何か土地を活用したいと思っています。
定借地権で貸地も考えています。定借地だと50年は土地は帰ってきません。それに固定資産税を払って、そんなに利益が
でないって言われています。

知識が無く、お金も無いしアパート経営できるか心配です。本当に東建が言うようにうまい具合に進むか心配だし、何より東建が安心できる会社かどうか心配です。

大東建託は地主から利益を上げるって聞いたし、レオパレスは借主(入居者)から利益を、東建はどうなんでしょう?

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ind********さん

2008/10/720:50:20

私の叔父と義理の兄弟が昔からアパート経営しており、私自身も自宅を賃貸にしていますが・・・。

単刀直入に言うと、そんなにうまい具合には進みません(笑)。
少なくとも、8室満室が当初の家賃を維持したまま、間の空くことなく30年続くことはありえません。


東建が信頼できるかどうかですが、空き室があろうが修繕費が足りなかろうが、その契約だと東建側には何もリスクはないんじゃないですか?
自分の所にリスクのない話なら、まとめたいのが当たり前。
東建がどんな会社かは知りませんが、会社側が都合の良い話しかしないのは仕方がないことです。


今回のアパート経営は8000万という巨額の借金で行う「あなたの仕事」です。
例えば、あなたが今までしたこともない他の事業を起業するとしたら・・・もっと法律やらノウハウやら入念に下調べ、勉強会などにも参加し、ある程度準備してから始めませんか?
「知識がなく・・・」と言いながら、開業するでしょうか?

一旦始めたら、それは話を持ってきた業者ではなく、全てがあなたの責任になるのです。
借金が払えなくなって、銀行に「初心者です」「知識がないので」なんて言い訳しても、通るはずありません。

アパート経営が悪いと言っているのではありません。
まずはご自分で、あなたが新しく始めようとしている仕事のメリット、デメリット、賃貸契約に関する法律、修繕費の実際の見積りや、近所の新築から年を経たアパートの空き室率まで・・・メーカー側の言うことをうのみにせず、プロにお金を払ってでも相談し、もっと調べてみるべきだと思います。

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ID非公開さん

編集あり2008/10/1210:25:44

オーナーです。
今流行の30年一括借上ですね。
曲者です。大東建託も同様の謳い文句ですけど、
築10年の大東建託がジャンジャン中古物件として売りに出ています。
それを隠す為に中古物件情報誌等にはでませんけど、水面下で売買の話は進みます。
30年一括借り上げでしょ? どうして…
建築費で儲ける会社ですので、長期保証には実際興味がありませんよ。
レオパレス、東建についてはどうでしょうね。

l25********さん

2008/10/1123:43:00

ポイントは 30年間一括と言っている内容

10年後からは当初家賃から値下げが必要になります。
新築時の家賃が10万円なら10年後は8万円程度に値下げ
15年後には大幅な改装が必要
20年後にはさらに家賃は6万円に値下げ

このようなことを営業マンが説明していますか?
契約書には分かりにくく書いてあります。
15年後以降は利益がでるか 微妙だと思います。

eri********さん

編集あり2008/10/1003:33:19

流行り言葉に大変注意下さい。不動産屋は生き残りをかけてますし、何よりこのご時世に30年も儲かる話を誰が他人にするでしょうか?見積り正しいなら自分でやります。


借地借家法で借り主保護です。例えば貴方が家賃を増額しない特約は有効ですが、減額をしない特約は無効です。借り主(不動産屋)は他にも色々保護されますが…人のまわし(不動産)で相撲(利益)をとるのが彼らの狙いです。むしろ利益を保証するのは…誰??

会社名で知恵袋内を検索して下さい。必ず助けになります。長文ですいません↓

roy********さん

2008/10/809:09:11

本気でアパート経営やるつもりがあって、土地があるなら、
自分で業者を探してアパート建てて、地元の不動産会社に
管理手数料を払って管理してもらった方が、よっぽど地に足がつきます。

8世帯で8千万・・・。
構造や間取りの図面ができたら、地元の建設会社に相見積もりを
取ってみてもらってはいかがですか。
すごーく高いことが分かります。

yur********さん

2008/10/800:36:36

レオパレスの場合だと、30年サブリースといっても、実は10年後に賃料が見直されます。(以後2年おきに見直し=サブリース賃料引き下げ)
ので、実際に借り上げ賃料があてになるのは当初10年だけで、以後20年間は急ピッチで賃料が下がります。
30年間同じ賃料が入ってくる前提でローンを組むととんでもない目にあいますよ。
東建の営業に、何年後にサブリース賃料の見直しが発生するのかをご確認ください。30年間見直しなし、と言うことはないはずです。

一応、ここでは10年としておきます。
つまり、10年後はサブリース賃料半額を通告されてもあなたにはどうしようもありません。(あなたが不同意ならサブリース契約解除。東建はサブリース賃貸で儲けているわけではないので、あなたとのサブリース契約を失ってもぜんぜん問題ないのです!ローンを抱えたあなたは東建の出す賃料条件を飲むしかありません)

従いまして、たとえば当初10年間でほぼ借金を返せるプランで、それで採算が取れるなら、入居者がもくろみどおり集まらなくても東建が空室リスクを負うので問題ないでしょう。(ただし、東建が倒産したらサブリース解除になるのでアウトです。東建は上場会社ですが、最近上場している不動産会社の倒産が相次いでます。十分ありえることですのでご用心)

東建に限らず、大東建託もレオパレスも賃貸事業ではなく、アパート建築事業で儲けています。サブリース賃貸事業はあまり儲かっていません。
そのため、なんとしてもアパート建築を受注したいがために、立地に難があり入居者が集まりにくいような土地でも積極的に「土地有効活用」で営業を行っているようですので、ご用心ください。

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