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不動産の移転時期について。

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ID非公開さん

2019/1/418:27:52

不動産の移転時期について。

不動産の売買契約で、目的不動産の所有権移転時期について規定がない場合、不動産の所有権が買主に移転するのは売買契約を締結した日ですか?
それとも後日登記申請を行った日か売買代金を支払った日ですか?

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blu********さん

2019/1/800:05:41

「 物 権 で あ る 所 有 権 の 移 転 の 時 」 と 「 売 買 が 原 因 で 生 じ た 金 銭 債 務 の 履 行 期 限 」 と を 混 同 す る な 。
不 動 産 登 記 は 「 第 三 者 に 対 す る 対 抗 要 件 」 を 備 え る た め の 法 的 制 度 だ か ら 、 そ の 申 請 の 時 期 は 「 所 有 権 移 転 の 時 」 と は 無 関 係 で あ る 。
通 常 の 不 動 産 売 買 取 引 に お い て は 、 「 所 有 権 移 転 の 時 」 は 「 金 銭 債 務 の 履 行 時 期 」 と 同 一 で あ る 。

な お 、 余 談 で あ る が 、
公 売 等 を 原 因 と す る 不 動 産 の 所 有 権 移 転 の 時 は 、 次 の と お り で あ る 。


●国税徴収法
(買受代金の納付の効果)
第百十六条 買受人は、買受代金を納付した時に換価財産を取得する。

●民事執行法
(不動産の取得の時期)
第七十九条 買受人は、代金を納付した時に不動産を取得する。



と こ ろ で 、
キ ミ は 「 日 」 と 「 時 」 の 違 い を 理 解 す る こ と が で き る か 。

「 物 権 で あ る 所 有 権 の 移 転 の 時 」 と 「 売 買 が 原 因 で 生 じ た 金 銭 債...

  • blu********さん

    2019/1/800:13:49

    表 現 の 違 い に つ い て 、 民 法 と 比 べ て み ろ 。


    ●民法
    (売買)
    第五百五十五条 売買は、当事者の一方がある財産権を相手方に移転することを約し、相手方がこれに対してその代金を支払うことを約することによって、その効力を生ずる。
    (代金の支払期限)
    第五百七十三条 売買の目的物の引渡しについて期限があるときは、代金の支払についても同一の期限を付したものと推定する。
    (代金の支払場所)
    第五百七十四条 売買の目的物の引渡しと同時に代金を支払うべきときは、その引渡しの場所において支払わなければならない。


    キ ミ の 質 問 に は な い が 、「 引 渡 し の 時 」に つ い て も 気 を 配 れ 。

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mog********さん

2019/1/721:50:08

売主・買主が売買の意思で合意した時です。

売買契約書・登記は、証文や第三者対抗要件です。

口約じゃ後で言った言わないの喧嘩になった時に証明できません。

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lol********さん

2019/1/420:47:15

通常は、売買代金の引渡しと同時に移転登記をします。
しかし、どちらかが先履行する場合があります。
支払いが先になったり登記が先になったりです。
そうなると、先履行した者は、契約の履行に着手した
事になります。

bam********さん

2019/1/420:31:27

はい、良い質問ですね

実は意外かもしれないですが、売買契約成立の時に所有権は移転します
正確には、価格も含めて「売る」と「買う」との意思表示の合致した時・・つまり契約書に押印するより前・・という事になります

これは民法の
第百七十六条
物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる

によります

ところがこれ、実務では困り事の一つです
なにしろお金を一録も払わないのに「所有権移転」の効果が生じてしまうのですから

そこで実際の不動産売買の契約書では
「民法の規定にもかかわらず、所有権は代金完済時に移転する」
とのー文を入れるのが通常です
(逆に言えば、このー文を入れ忘れると契約成立時に所有権は移転してしまいます)

ついでに登記については、所有権の移転を公示する(人に知らしめる)もので直接所有権の帰属とは関係ないです

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    質問者

    ID非公開さん

    2019/1/421:13:08

    とてもわかりやすいご回答ありがとうございます。

    それでは契約事項に「所有権移転時について規定がない」場合は、金銭の授受の有無を考慮せず、契約を締結した日に所有権が移転すると解釈して良いのでしょうか?

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tan********さん

2019/1/420:08:35

売買代金を支払った日です。

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