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定年後に原野を買い開墾しました。将来その土地を売って施設入居の資金にしようと...

sat********さん

2019/1/2615:04:55

定年後に原野を買い開墾しました。将来その土地を売って施設入居の資金にしようと思っています。そして立派な果樹園になりました。しかしこの土地は農地になってしまって売ることが難しくなってしまうのでしょうか?

農業委員会が土地所有者の事情を聞かずに農地に認定することがあるのでしょうか?

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m03********さん

編集あり2019/1/2709:40:38

立派な果樹園になりましたか!
となると地目は原野ということですが現況主義ですので農地法の縛りを受けることになります。
農業委員会としては「農家台帳登録申請」なるものがあって、それに基づいて土地を調査して農地としての登録をします。あくまでも「地目原野、現況畑」といった具合です。
この手続きをすることによって農地扱いとなります。同時に農地法の縛りを受けるため、農地として売買するのであれば3条許可、宅地とか駐車場目的での購入者がいるならば5条許可が必要になります。
(追伸)
一つ説明不足でした。
「農家台帳登録申請」ですが、農家としての下限面積といって、ある程度の面積以上ないと出来ないので農業委員会に確認してください。
面積が下限面積以下であれば地目原野のままで所有するしかないですね。あとは実際売買となったときに農地法の許可が必要かどうかです。
繰り返しますが、土地所有者の事情なしで農地に登録することはありません。この辺も含めて農業委員会に相談された方がいいと思います。

質問した人からのコメント

2019/1/31 10:46:22

ありがとうございました。大変参考になりました。

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lol********さん

2019/1/2708:02:21

農地法は現況主義です。
登記地目とは関係ありません。
農業委員会が調査にきて、聞き取り調査をするか
しないかは分かりません。
オイラのお客さんで、地目山林ですが人に貸していて、
借地人はそこで芝生の栽培をしてるので、農地扱いに
なってます。
しかも農地区分で最も農地転用困難な農用地になってます。

win********さん

2019/1/2623:27:31

地目は登記によりますが、課税は現況主義です。
そして農用地も現況主義となっています。

土地所有者の事情とありますが、所有者が儲けるために原野を農用地にしたのですから、結果的に課税評価もその通り評価基準が上がるのです。
農用利用が認められる土地として農業委員会が台帳に記載して、何か差しさわりがありますか?

嫌なら登記前に原野に戻して売買すれば良いでしょうし、現状のまま土地を売買したいのなら、農業委員会を通して売ればいいのではないですか?

世間からかなり誤解されていますが、農地法は農地を守るための法律で農業者や耕作者を守る法律ではありません。
農業委員会の役割も、農地法に基づいて農地を守る事が最大のものです。

adg********さん

2019/1/2617:54:35

自ら転用の申請しない限り地目は一方的には変わらないでしょう。
ただ課税は宅地とか他の高い税金の扱いに変わるかもね。

jin********さん

2019/1/2616:59:49

登記地目とは関係無く、継続的に耕作し、何かしらの肥料を与え、果実を収穫している土地は農地法で言う所の農地です。現況を変えたにも関わらず、所有者が地目変更の手続きを怠っているだけ。

その逆に、昔から家が建ってる土地は現況地目が宅地であって、もしも土地登記簿に畑と載っていれば、農業委員会は非農地証明を発行します。

その果樹園の規模が大きく、農地として価値の高いものであるときは農家にしか売れないなどの判断も有るでしょうが、最近こちらの地域では高齢者施設の建設に農地転用するケースを目にするようになりました。結局のところ、地域全体の状況を鑑みて判断されることでしょう。

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