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遺産分割時の不動産鑑定士による評価額について質問です。

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ID非公開さん

2019/3/2310:53:36

遺産分割時の不動産鑑定士による評価額について質問です。

母姉妹が、遺産分割について揉めています。40坪弱の小さな土地に、築35年の家が建っています。祖父母が購入した土地と家ですが、今は母の妹家族が住んでいます。

公示価格は1坪53万2千円ですので、公示価格によると土地は2270万円くらいの評価になります。人気のある場所なので、付近の土地の販売価格は公示価格より上の1坪60-63万円くらいで取引されています。

母と祖母は家を売って分配したいと思っているのですが、住んでいる家族が家を買いたいと言っています。

不動産屋さん3社に買取査定をお願いしたところ、3社とも2000万から2100万円くらいの間で直ぐにでも買ってくれると言ってくれましたので、この価格を提示したところ、妹家族からはこの数字は信用できない。公示価格より6割超割り引いた1350万円が適正だと提示されました。

そこで裁判所が不動産鑑定士を付けて家の評価額を出してくれる事になり、その価格で妹家族が買えなければ競売に出される事になりました。不動産鑑定士による評価額は、実勢価格を基準にしていると聞いたのですがそうなのでしょうか?叔母の言うように、公示価格x0.6は現実的では無いと思うのですが・・どうでしょう?

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kas********さん

2019/3/2411:59:29

公示ベース(路線価を0.8で割り戻したもの)は、実勢価格より低いのが通常です。
実際の市場価値としては、家が古いため無価値と査定され、土地の実勢価格(想定売買価格)-建物の解体費、土地の整地費用等となります。ところが、売主の手元に残るのは、仲介手数料や税金を引いた金額になります。
更地価格を出すのに、公示価格に60%を乗じることはしません。

  • kas********さん

    2019/3/2412:03:25

    不動産屋自体が買い取る場合は、転売するのでやや低い額を提示してくるはずです。ただ、実際に売却しないとキャッシュを確保できないので、相手の事を考えれば相応の配慮をしているともいえるのではないでしょうか。まぁ、向こうは住んでいるしお金が用意できない可能性もあるし、出て行くにしてもお金がいるしで困ったものですね。今まで無料で住んでいた利益があるなら話の一つにならないですかね。

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ocy********さん

2019/3/2601:57:56

裁判やるしかないですね。
(´・ω・`)

ida********さん

2019/3/2413:55:17

叔母さん一家を甘やかし過ぎたのが、裏目に出ましたね。
単純に、叔母さんはお金がないので、ごねているだけでしょう。理屈もへったくれもありません。
不動産鑑定士の評価が出たところで、素直に納得するとは思えません。
競売に出せば、相当に安くなるでしょうし、落札者と不法占拠者の叔母さんとの間でまた、トラブルになるでしょう。
厄介な問題ですね。

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the********さん

2019/3/2317:32:18

公示価格というのは基準点の金額です。
土地の形が旗竿地であるとかで不整形であっても公示価格の60%しか価値がないとは考えづらいです。40坪弱の土地ならば極端な不整形ではなく、ほぼ整形地なのではないでしょうか?

ただ、無道路地である場合は公示価格の60%と言う金額に説得力が出てきます。

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