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住宅ローンの支払いに困り自己破産を考えているところ知り合いに競馬にかかる前に...

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ID非公開さん

2019/7/1618:17:02

住宅ローンの支払いに困り自己破産を考えているところ知り合いに競馬にかかる前に任意売却をすればそのお金でローンが換算できる可能性があると言われ不動産屋に電話し事情を色々話して簡単な査定をお願いしました。

しかしその査定額ではローンが残る為、他から借入して一旦家を一括返済してはと言われました。私はローンがそんなに残るなら自己破産を考えます。と伝えたところ持ち家があると自己破産の際に管財費用がかなりかかるから家は早く売る方が良いと言われ勧められるがままに専属専任媒介契約書を書く事になり、今は印鑑を持って来て無いと伝えたら印鑑は認めで良いからと、不動産屋が会社にある印鑑を勝手に押しました。そんな適当でいいのかな?と不安になりましたが家は売りたいので、ほとんど説明も無く進められるままに専属専任媒介契約書の控えを貰いましたが心配になり帰って良く見ると私が書いた日時に間違いがある事に気づきました。平成31年とかいてあり月も7月なのに6月と書き間違いがありました。
不動産屋に書類に間違いがあることを電話で伝えたら、近いうちに書き直しに来てくれたら助かります。こちらから伺っても良いのですが…と言われので都合が悪いと伝えたら、では今月中に寄って下されば結構です。と言われました。まだ行ってませんが専属専任媒介契約とはそんな簡単なものでしょうか?
まず印鑑は認めで良いからと言っても不動産屋さんの会社にある印鑑を押すことに驚きました。
テキパキと事を進めて行ってくれていますが査定額も低いし、不安です。
この不動産屋に任せて良いのでしょうか?
ただローンは1ヶ月滞納している状態です。

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専門家

中島孝さん

2019/7/1619:36:58

埼玉県で任意売却専門の不動産会社、ハウスパートナー株式会社の中島と申します。
どうぞ。宜しくお願いします。

任意売却は債権者の同意が必要になる為に、一般の不動産売買のノウハウの他に、任意売却のノウハウが必要となります。
任意売却は債権者により、手続きやスケジュールなど異なりますので、ある程度の実績も必要とされます。

こ質問から
ローン滞納1ヶ月では、任意売却はできません。
任意売却をするには、代位弁済となり債権が保証協会に移行しなければならず、滞納期間が5~6ヶ月位の時間を要します。

現在の状況では、住宅ローンを全額返済するしか、売却する方法はありません。
(実際には、仲介手数料など売却経費も必要になります)

専属専任媒介契約書に署名捺印したということは、遅くても3日以内に販売を開始することを意味しています。(3日以内にレインズに登録が義務化され、登録証明書が売主に発行されます)

もしかしたら、販売価格が白紙ではないですか?
実務的に、調査をしていない、販売価格を決定しない、この状況で、3日以内に販売を開始することは不可能です。

この専属専任媒介媒介は、販売するものではなく、他の不動産会社に相談させないようにしているのだと思います。

代位弁済前の相談、自己破産を検討、このような状況であれば、有利な任意売却が可能となります。
http://www.house-partner.jp/cgi-bin/mt/mt.cgi


任意売却の成功失敗は、依頼する不動産会社で、ほぼ9割決まると言われています。
それだけ、依頼する不動産会社選びは、とても重要なことなのです。

一般的には任意売却の不動産会社選びの基準として、「任意売却専門の不動産会社」「エリアに精通し販売力のある不動産会社」「債権債務に詳しい」「担当者の能力」などと言われています。
さらに、お客様の立場に立って誠心誠意対応してくれる不動産会社であることも重要です。

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中島孝

宅地建物取引士

住宅ローン滞納・競売の悩みを解決に導く不動産仲介者

住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却を専門としている不動産会社です。 この分野を本当に専門としている不動産会社は、首都圏でもほんのごく僅かです。 住宅ローンの滞納問題・不動産競売で困っている人を対象に、任意売却という不動産取引を推奨し、人...

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ku_********さん

2019/7/1619:35:56

(管財費の件などは、門外漢なので分かりませんのその点は触れません)

自己破産を考えいるほど残ると言うのが、いくら残るのか分かりませんが、住宅ローンを延滞してる人に、完済の為の不足分を融資する金融機関はマズ無いと思うのですが、、、

貸してくれる金融機関や、親・親戚など、資金の充てはあるのでしょうか?その点が書かれてませんが、不足分の資金の充てが無ければ計画自体が破綻しているかと。

認めで問題ないです。不動産屋が持ってた印鑑でも関係ないですが、その印鑑は貴方が受け取った方がイイです。印鑑を使い回してる業者はチョット不安。

媒介契約は一方的に断る事が出来る程度の契約です。(正当な請求であれば広告費などを払う必要がある)媒介契約書を良く読むなり、ネットで調べてください。

査定額は低いか高いかの問題でなく、適当(相場)かどうかの問題かと。貴方が何を基準にして低いと言っているか変わりませんし、買取と市場価格でも相場は変わります。

年号・日付のミスは確かにミスではありますが、それが必ずしも業者の能力に繋がるとは言えないかと。

返信を取り消しますが
よろしいですか?

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fuk********さん

編集あり2019/7/1619:14:10

現段階は「任意売却」では無く「売却」です。
言葉の意味の違いって難しいですよね

任意売却とは
長期滞納により金融機関が期限の利益の喪失として保証会社に代位弁済請求しこれを補填
代位弁済した保証会社もしくは債権回収業者が貴方への一括返済請求と同時位に裁判所へ仮差し押さえ執行手続きを申し立て
その後、仮差し押さえ命令と共に競売申し立て
ここから競売が公募されるまで約半年間
この間に売却する事を
「任意売却」といいます。

売却とは
ただ単に家を売却する事を指しますが当然、売却分(債務が残るなら+現金)で債務の完済が出来なければ金融機関は抵当権を解除しない為、売却は不可能です。

で、今の貴方の行動は「売却」なので売却後に残債が残るなら不可能です。

追記します
「任意売却」は保証会社もしくは債権回収業者了承のもと行います
売却代金は保証会社もしくは債権回収業者へ全額支払われ、残債は貴方に残りますので、その後、自己破産できます。

「売却」残債が残ると売却出来ないので自己破産すると、友人の言われる通り「管財事件」となります。
「管財事件」は同時破産と違い裁判の際に予納金が必要となります。
予納金は債務の額で変わりますが概ね50万〜必要で弁護士費用と裁判費用を足すと軽く100万は超えます。

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