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競売が決まった家の任意売却価格設定の仕方

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ID非公開さん

2019/11/1708:50:15

競売が決まった家の任意売却価格設定の仕方

競売が決定した家を、開札が始まる前に任意売却で売りたいです。

不動産会社にお願いをするつもりですが、競売が決定している家を任意売却で売る場合、売却価格はどの様に決まるのですか。

不動産会社が家の査定をした金額が売却額になりますか。

それとも債権者が指定した金額になりますか。

可能なだけ細かく知りたいので、どの様な手順を踏んで、売却価格が決定するのかを教えて下さい。

また税金滞納は価格設定に影響がありますか。

よろしくお願いします。

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専門家

中島孝さん

2019/11/1809:10:47

埼玉県で任意売却専門の不動産会社をしていますハウスパートナー株式会社の中島と申します。どうぞ、宜しくお願いします。

競売が決定したということは、裁判所から競売開始決定の通知が届いた段階でしょうか。

ご質問の販売価格の設定についての回答
債権者により異なります。統一された基準などはありませんが分類すると3パターンに分かれます。
①販売価格を債権者が決定する
②買主(不動産会社)が勝手に設定した価格に対して、買主が見つかった時点で債権者が任意売却の可否を決定する
③任意売却を認めない

①②において、債権者が売却価格として参考にする基準は、裁判所の評価(積算価格)となります。この段階では、不動産会社の査定価格はあまり考慮されません。
(競売開始決定の通知から、約2週間後の裁判所の執行官と不動産鑑定士が訪問します)

債権者は独自の係数があり、例えば
A債権者:積算価格が任意売却の価格
B債権者:競売基準価格の1.2倍が任意売却の価格
C債権者:積算価格の1.1倍
など任意売却の価格を決定しています。


税金滞納は価格設定に影響があるか?
既に差押登記が設定されている場合には影響があり、差押を解除する為に交渉が必要になります。


任意売却は各、債権者が独自に定めている手続きを遵守する必要があり、解決のノウハウも必要です。この手続きを把握しているのか、ノウハウがあるのか、これがが不動産会社選びのポイントとなります。

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    質問者

    ID非公開さん

    2019/11/2314:04:18

    ありがとうございます。
    価格設定は②の様です。
    任意売却の申出書の書式を頂いたのですが、すぐ提出した方がよいのでしょうか。

    というのも、私がどうこういう筋はないのですが、査定された金額が予想より低く、この業者に任せて良いのか迷っているからです。

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中島孝

宅地建物取引士

住宅ローン滞納・競売の悩みを解決に導く不動産仲介者

住宅ローン滞納問題・不動産競売・任意売却を専門としている不動産会社です。 この分野を本当に専門としている不動産会社は、首都圏でもほんのごく僅かです。 住宅ローンの滞納問題・不動産競売で困っている人を対象に、任意売却という不動産取引を推奨し、人...

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tak********さん

2019/11/1710:58:30

売却価格は、売主の任意―――が基本です。
金融機関からの競売申請だと思うのですが、その際に、任意売却を考え
るなら、仲介業者から各債権者(抵当権者)に任意売却をする旨の事前
承諾を取っておく方が望ましいです。

なぜなら、競売よりは高く売れる可能性があるとは言いながら、多くは
抵当権残額より高く売れることはないからです。

仮に任意売却で一般人に相場価格で売れたとしても、その売却金の回収
は一番手の抵当権者が百%を得て、他債権者は余剰金が出れば配分を
受けるという形ですので、それでも抵当権登記ははずすことになるから
です。

そしてそれらは売主(あなた)が悩むことでなく、仲介業者が手配する
ことですよ。

任意売却はどの不動産業者でもおこなえるのですが、実務的には
「売買仲介」専門の業者さんに依頼することです。
(ネット・店頭掲示でも売買物件中心に掲出している業者等)

以上、参考になれば幸です。

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カテゴリマスター

2019/11/1710:52:39

競売開始決定後の任意売却は担保権者さんによって、協力いただけるかどうかが分かれます。すでに競売の申し立てをした以上協力しないということもありえます。
もっとも売却金額で全担保権者さんに返済できるのなら大丈夫ですが・・・。

ですから、まずは競売を申し立てている担保権者さんに協力いただけるかどうか確認する必要があります。

次に、協力いただけるとして、不動産仲介会社選びに入ります。できるだけまじめな業者を選んでください。トッポイところはダメですよ。
そして仲介会社が決まればその仲介会社と担保権者さんが話し合って「売り出し価格」を決めます。そしてその決定した金額に所有者さんが納得すれば販売スタートという流れです。

税金につきましては「差押」されていなければ、問題ありません。
その場合はできるだけ任意売却していることを役所に知られない方がいいですね。
差押されると、めんどくさいですからね。
すでに差押されているなら、その解除をお願いしなくてはなりませんので、いずれ役所との交渉も必要になります。
しかしあくまでメインは担保権者さんですので、購入希望者が出てきた時に、役所との差押解除のための交渉になります。
ですから、販売スタート時の価格決定には役所は関係してきません。

osa********さん

2019/11/1710:45:40

何を思ってるか知らないが、決定後の任意売却なら、最安値になる。
従って残債が多く残る

競売でより高く売られるほうが債務者にとり有利じゃ無いのか。

tan********さん

2019/11/1709:26:56

債権者が指定した価格で決まります。競売の段階で、すでに物件の処分権は債権者にあります。税金滞納分が販売価格に上乗せされるかも知れません。あとは、売却価格から競売費用も引かれますので残債が多くなるかも知れません。

破産前提であればそのまま競売になるか、任意売却にしても引越し代等は出ないと思います。

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