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母から受け継いだ田舎の土地と不動産についての相談です。 母はAという不動産鑑...

ice********さん

2019/12/217:17:37

母から受け継いだ田舎の土地と不動産についての相談です。
母はAという不動産鑑定事務所に、土地の借地権を渡す契約をしました。Aは1989年にその土地に二階建ての建物を建てました。

建物の一階部分は飲食店などのテナントが入っている店舗として、二階部分はアパートとしてAが経営しています。Aは月ごとの賃料(Aがいうには月60万ほど)を自分で取って、母は地代として1年で50万ほどをAから貰っていました。また、この土地は母と姉とで分譲しており、姉も母と同額貰っていたので年間の地代は合計で約100万になります。
現在私は母から底地を相続したので、私と姉にそれぞれ毎年50万の地代が振り込まれている状態です。
現在、その建物は築30年になり、かなり老朽化しています。また、田舎の人口減少地区でテナントも2軒くらいしか入っていません。二階部分のアパートは入居者がいるかわからない状態です。
2年ほど前、Aから「自分はもう歳(80代)だから不動産の整理処分をしたい」という内容の手紙が届きました。内容は、「借地上の土地と建物を買いたいという第三者に土地と建物を売りたいので、底地を490万で売ってくれないか?」と言ってきました。
私は自分で底地権の評価を計算してみたところ、底地権の額は970万ほどでした。提示された490万はあまりにも安すぎたので、その時は断りの電話を入れました。
その後、半年くらいして2回目の手紙が届き、「底地を600万で売ってくれないか?」と値をつり上げて言ってきましたが、妥当な金額ではないと思い返事をしないままでした。
すると3回目の手紙には、「第三者に借地上の土地と建物を売買するのは困難になったので、借地権つきの建物4000万を買い取ってほしい」と言ってきました。しかも、「お金がないなら銀行から融資を受けてはどうか」と理不尽な提案をしてきました。

Aの計算では、
・建物の価格が3150万+借地権価格が850万=4000万(売却査定額)

・毎月のテナント賃料約60万−毎月返済額40万=20万

で、毎月20万がプラスになるとのことです。

正直、毎月40万を、10年かけて4000万を銀行から借金してまでAに支払うなんてできません。
また、テナントが少ないのに毎月の賃料が60万も入るわけないと思えます。しかも、建物は築30年で老朽化して見た目にもかなりボロボロです。それなのに3150万もの価値があるのでしょうか?

また、2009年にAと母と姉は再度契約書を交わしていて、(契約更新かもしれません。)その契約内容が全てAの都合のいいように書かれています。賃料は改定され以前より地代は10万下がっていますし、
他にも、
・「Aは母の承諾を得て第三者に土地を譲渡できる」
・「母の承諾が得られない場合、Aは母に対して土地及び建物の買い取りを請求できるものとする。但し、母が買取できない場合、Aは母に底地の買い取りを申し出来るものとする。」

というような項目があります。この契約書の契約期間は平成21年から平成41年までです。亡き母は自分に不利な項目があることを知らずに契約してしまったようです。
建物買取請求権は今後契約の更新がない場合行使され、私が建物を買い取る羽目になるのでしょうか?

Aは不動産鑑定士ですから、私が無知な素人で不動産の評価などわからないだろうと思い無茶苦茶な提案をしているのでしょうか?人口が減り、テナントが減り、先が見えなくなったので私に買い取らせようとふっかけてきたように思えます。
私としては地代が入ってくるので、できればこのまま継続して契約し続けたいのですが、その土地がある市が最近、消滅可能性都市に認定され、人口減少に歯止めが効かない状態なので、今後の利益は望めなく、早く手放したほうがいいのかとも思っています。
どうしたらいいでしょうか?

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あがく人さん

2019/12/223:15:55

たいへんですね。
かなりひどい話ですね。

>借地権つきの建物4000万を買い取ってほしい
相手が申し込むのは自由です。ただ、質問者様が受け入れる義務は有りません。
これまでどおり、地代を払ってください。これで終わる話です。

>・「Aは母の承諾を得て第三者に土地を譲渡できる」
・「母の承諾が得られない場合、Aは母に対して土地及び建物の買い取りを請求できるものとする。但し、母が買取できない場合、Aは母に底地の買い取りを申し出来るものとする。」

他人物売買は民法で認められていますが、借地人が底地を第三者にうることができる。
とは、公序良俗違反の確率が高い契約です。ちょっと普通では無いです。

Aは母に底地の買い取りを申し出来るものとする。」

これも無茶な話です、普通では考えられないです。


むちゃくちゃな提案ですね。地代を従前どおり払って下さい。嫌でしたら、信頼関係の破綻(地代未納は信頼関係の破綻、借地契約解除理由です)を原因として、借地契約解除、建物収去請求、話し合いができなければ訴訟で収去させることができます(更新時の時価での買取請求はありえます)。

更新時の買取請求でもあくまで時価です。経年劣化した建物は安いものです。


相手には、地代引き下げの要求には応じない(地代引き下げ請求の訴訟を起こされたら、応訴しないといけないです。話し合いは決裂しても、借地契約が消滅するわけでは有りません)。

買い取りには応じない。で、いいですね。

借地人が借賃人の建物を第三者に売るときは、承諾料をもらって、借地権の移転を認めざるを得ません。

本件はあまりにも不親切な対応ですね。

  • 質問者

    ice********さん

    2019/12/223:41:54

    詳しいご回答ありがとうございます。
    やはり、普通ではないですよね。
    Aから「建物を買ってくれ」との要求はありましたが、「地代を引き下げてくれ」との要求は今のところは無いです。
    今後、買取に応じない姿勢はとりますが、契約満了時に無理矢理買い取らされることはありえますでしょうか?
    また、経年劣化した建物はだいたいいくらくらいになるかお分かりになりますでしょうか?もし可能であればご回答をお願いいたします。

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質問した人からのコメント

2019/12/5 13:42:29

何度もご回答をいただき大変感謝しています。ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

osa********さん

2019/12/217:36:04

借地権付き土地の評価は、なにもない状態の6割が相場。
売買不調となれば不動産屋は建物を壊し更地にして返すだろう。そうなれば地代はなくなり、固定資産税が今の6倍となり永遠に続く。

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