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マンションのリフォームについて。

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ID非公開さん

2020/7/621:33:38

マンションのリフォームについて。

中古マンションの購入を考えてます。
築17~20年の数件を候補にしていますが、リフォーム済み惹かれます。

これから内覧まで、不動産屋さんには類似物件の紹介もお願いしてます。
担当の方に、リフォーム済みじゃないとダメなのか確認されましたが…どっちがお買い得なのでしょうか?


60~70平米で、全面リフォームしたら500万は掛かると見ました。
同マンションで数部屋売り出してますが、リフォーム済みと特にしてない部屋…広さも間取りも大差無いのに、金額も大差有りません。


賃貸だと、入居前にクロス張替えやクリーニングが当たり前ですが…中古マンションはそれすら自前なのでしょうか?

買替特約なる物件は、現在も住まれてますよね?
リフォームやクリーニングは、どうなるんでしょうか?交渉ですか?


詳しい方、宜しくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

はげけんさん

2020/7/908:56:20

リフォームなし現状の渡し派です
リフォーム無しの場合、ハウスクリーニングも無で、見たままの現状渡しです
現状渡し、リフォーム済と何れにも、メリット、デメリットがあります
リフォーム済物件は、購入後すぐに住めるのが大きなメリットです
無の場合はリフォームのプラン作成、見積もり依頼、工事契約後の着工で、入居まで時間が必要です
リフォーム済物件は、リフォームの内容がが、ご自分の希望に沿っているかがポイントです
すでに仕上がっているので、購入者が不必要と思う場所もリフォームされていることも多分にあります
不必要な部分に要した工事費用も勿論売価に含まれています
リフォームの費用に、不動産屋が利潤をたっぷり上乗せしている可能性もあります
現状渡しは、引き渡し後、現地をしっかり見てリフォームプランを考慮できます
内覧の際は、不動産屋立ち合いですので、さらっと見る程度が、自分の住み家になって落ち着いて、ゆっくりと見て考えられます
全体のレイアウト、リビングや部屋の使い勝手、家具やテレビなどの配置を現場で見ながら考えられます
工事費用も予算に合わせて範囲を決められ、不必要な工事を防げます
大きな金額になるのは、システムキッチン、ユニットバス、湯沸かし器などです
決まったプランは間取り図に番号付けしてマーキングし、番号の文面を添付すると、何社かの業者に見積もりを依頼することができます
合い見積もりを取っての業者の選択は重要で、見積もり金額だけではなく、担当者の人柄を見定めることが大切です
誠実な人だと感じられる担当者を選ぶことが金額と同等に重要です
不誠実で、糠に釘の担当者は避けましょう(私は、元建築業界にいて、このタイプでした)
大きな金額が動くので、特に用注意です
私は5年前に当時築6年の中古物件を現状渡しで購入し、前記のようにプランを立てて
リフォームしました
リフォームの内容は、田舎のマンションで約80平米、6畳の和室を洋室に変更、便器手洗い器交換、ガステーブルをIHに交換、クローゼット移設、シンク、バスのカラン交換、照明器具全部交換、クロスカーペット全室貼りかえなどで140万円程度でした
シンクや、風呂は交換なしでハウスクリーニング業者にきれいにしてもらいました
思うように出来て、費用も抑えられて満足しています

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質問した人からのコメント

2020/7/13 09:49:16

参考になりました。
有難うございました。

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run********さん

2020/7/820:33:47

会社経営、事業の1つにマンションリノベーションを取り扱っています。

物件相場を把握しかねますが、リノベ済と現況で特に大差ないのはちょっと解せないですが、設定が適当というオチも珍しく有りません。
他でコレぐらいで出てるからはじめは足並み合わせて~とかまったく考えずに初期設定しちゃってるところもありますし。

それと既に出揃っているように、リノベ済物件は不動産会社が所有権を取得して扱う買取再販というケースがほとんどです。
不動産会社はもちろん考えます。
『先に自分たちの利益を抜く』~『仕入れはいくら』~『捌ける価格から差し引いて改修に使えるのはいくら、それで実際に捌けそうか?』~『イケる、よしやろう』となり、リスクも含めて買取再販を扱いますのでマージンはお察しください。

エリアにもよるでしょうが通常、業者向けの3LDK・70㎡程度の普及フルリノベはグロスで¥450~¥500万程度を目安にしている認識です。
ハイエンドだと・・・キリないですが、上記の手法観点から施主のつかない買取再販のリノベはハッキリ言ってコスパ重視です。


つまり建売が連想しやすいでしょうか?
なので、オーナー様お相手には同じリノベを同じ価格で扱う業者は少ないでしょう。
私もお断りします。
買取再販のリノベはモデル化してある上に業者向け前提、価格帯は一見さんではないBtoBだからこそ実現させている点も大いにあります。
その中で施工サイドは利益計画をもちろん考えています。

ご自身で取り扱う場合は注文住宅とお考えください。
施主様のご希望に沿ったプランニングを実現できるのが強みです。
マンションリノベに強い業者に何かのコネクションでダイレクトに依頼出来れば費用は抑えられますが、それでも建売と比較すれば割高にはなるでしょう。

ちなみに現況買いで不動産会社を経由させて買主サイドから修繕をお願いするのはあまりオススメできません。
工事会社は関連の外注業者が通常です。
ダイレクトに依頼する流れを作ってくれても概ねカモフラージュです。
裏でバックマージンがあるのが業界の普通です。
言いたいことはお察しくださいね。

価格帯にご満足できるのならリノベ済物件をオススメします。
特に大手が扱う自社再販なら扱う業者も強力だったりしますので、クオリティは一定の保障があると思います。

sai********さん

2020/7/719:29:45

全面リフォーム500万でできるなら安いと思います

大差ないと思うのならリフォーム済みの部屋を買えば良いと思います

例えば台所だけでもリフォームすればピンキリで安ければ100万ほどでもできますが、レベルを上げれば何百万かかります

トイレも格安パックとか使えば普通の物で20万もかければざっと綺麗になりますし、部屋のよううに全面的に手を入れれば100万でもどうかなぁです

壁紙とかも自分で選ぶのか人が選んだ物でいいのかです

自身築14年のマンション住む前に壁紙とクリーニングだけしてもらい、入居した後キッチンとトイレ全面改装、給湯器変えて住んでます

住み替え前と同じ壁紙、キッチン、トイレをいれました

住み替えでしたので日程的に入居前に全部できなかったのです

自身でやるとコンクリートの箱に戻ったところとか見られまして、気になるところ速攻変更してもらったりしましたよ

買う金額にリフォーム代+してリフォーム前の物件買うか、リフォーム後を買うかきめれば良いのでは?

コスパ重視ならリフォーム後かな

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カテゴリマスター

2020/7/711:26:43

こんにちは。都内でマンション経営をしている者です。

通常、リノベーション済みのマンションは不動産会社が売主でマージンも大きめに乗っかっていて、高めの価格になっていることが多いのですが、あなたのご覧になった物件は、同じマンションの他のリフォームしてない住戸と価格も大差ないとのことですので、その物件自体はお買い得かもしれません。

中古マンションの購入の場合、基本的にリフォームやクリーニング費用については、自前のことが普通なのですが、居住中であまり状態が良くない住戸は、なかなか売れないことが多いので、多少値引き交渉もできる可能性があります。(売り出して直後は売主の柔軟性がないことが多いですが、3か月くらいしてうれないと、徐々に値引きに前向きになってきます。)

タイミングを見計らって内覧に行き、その上で、値引きの交渉をされるといいと思います。内覧もしてない人から値引き要請がきても、冷やかしと思われて、応じる売主は少ないですので。

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S13RB20さん

2020/7/700:21:56

改修済みを買った方が楽ですが、これから改修する方がご自身の好きなようには可能となりますが打ち合わせ等労力時間が掛かります。
基本は購入者の自己負担かと。。

bla********さん

2020/7/622:04:26

私は築15年で買いましたが、
リノベ済みのマンションも視野に入れていましたが、
あんまり不動産屋さんにはお勧めされませんでした。
目に見えない部分をどういじっているのかもわからないし、建具等も、建売戸建てと一緒で、コスパの良い程度の低めなものがつけられているかもしれないし、どんな杜撰な業者がやったかもわからない。

結果私は自分で、
リノベとは言いませんが、リフォームしました。きちんと自分で相談しながらあれこれ決めて、、
私は自分で色々やるのも好きなので、
業者さんに頼まなくてもできる事は自分でやっています^ ^洗面所とかのクッションフロア張り替えとか、
和室の茶色の木枠は白に塗るとか、
少しずつセルフリフォームしています

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