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2020/8/12 10:20

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専門知識をお持ちの方にお尋ねします。

専門知識をお持ちの方にお尋ねします。 現在、相続した土地を所有しており、郊外に立地するスーパーマーケットを運営する会社に店舗用地として貸しております。 そのスーパーマーケットには、私を含め6名の地権者がおり、契約時には全員が揃って同条件で賃貸坪単価を決めて賃貸契約を行いました。 契約は自動更新のため現在も契約しております。 契約は30年以上前のもので、一度地価の価格に合わせて賃料の改定が行われました。 現在でも近隣相場に比べて特段高い賃料ではないはずですが、 今年の3月に当該スーパーマーケットを運営する会社が買収され、比較的大手のスーパーマーケットグループの傘下に入りました。 その際に、新しい経営母体の担当者から早速賃料値下げの打診がありましたが、 ・近隣と比べて特段高い賃料ではないこと ・経営状況の改善を目的とされていることを伝えられたが、運営が変わったばかりで他の経営努力を行う前に賃料の値下げを交渉されるのは不愉快であること を伝えて、 現時点では値下げ交渉に応じるつもりはない、と回答していますが、 他の地権者は、かなり高齢(しかも身寄りがない)である人もおられたり、と地権者の意思統一はままならない状況です。 新しい運営会社が個別に面談を行うことになっていますが、 ・賃下げ交渉に応じない場合、どのような事態が想定されるでしょうか? ・交渉にあたって気をつける点はあるでしょうか? ・賃下げに応じないことを先方に納得させるためにはどのような材料の準備が必要だと思われますか? 尚、私の所有地は、店舗の中心部辺りであり、私の賃貸部分のみの返却はありえないと考えます。 また、店舗閉鎖も検討には上がっていないようです。 どうぞよろしくお願いします

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>・近隣と比べて特段高い賃料ではないこと これが立証できれば、引き下げ要求には一定の対抗力があります。 >・経営状況の改善を目的とされていること これは、地代とは関係ないです。 質問者様の不愉快は理解できますが、残念ながら地代とは関係ない項目です。 >・賃下げ交渉に応じない場合、どのような事態が想定されるでしょうか? 契約解除はありえます。 契約解除がありえないのでしたら、地代引き下げ訴訟はありえます。 地代引き下げ訴訟の要件は、 そもそも地代が高いこと 公租公課が下がったこと 周辺地代が下がったこと いずれかを満たさないと裁判所は引き下げの判決を書いてくれないです。 いずれかの要件を満たせば、内容次第で、裁判所は地代引き下げの判決を出すかもしれません。 そういう会社は勝てると見込めば、簡単に訴訟にしてきますね。もちろん、事前に話し合いをします。

ThanksImg質問者からのお礼コメント

要件を挙げてのご説明ありがとうございました。 大掛かりな建物を建てており、また会社を吸収したばかりで従業員の雇用を継続すると明言されている以上解約はないと思いますので、訴訟の香りを感じるようなら話し合いに応じようと思います。応じた上で極力拒否する姿勢で臨みます。 ありがとうございました

お礼日時:8/18 21:52

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専門知識はありませんが、借地を借りてマンション経営をしてます。 30年更新です。 途中で借地代の変更はありません。 土地の評価額が変わっていないとか、変わったのは借主でその会社にしては高い! オーナーチェンジでも前の契約は有効です。

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質問者

2020/8/18 21:49

ご回答ありがとうございます。 基本的には話を聞きつつも応じない姿勢でいこうと思います。