民法395条って、もし自分が借りたマンションに賃貸借契約以前から抵当権が付いていてそれが実行されたら6か月以内に退去しないといけないといけ

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賃貸屋です まず、前提知識として抵当権(根抵当権)の設定のない賃貸マンションが ほとんど存在していないというのを知識として知っておいてください。 (余程古くて、建築時のローン完済済みとかなら別ですが) そして、賃貸物件の場合ですが、所有者と貸主が異なる場合が多いので 重説には貸主と所有者それぞれの説明箇所があります。 さらに、所有者と謄本上の記載が異なる事があるので ①謄本上の所有者記載と②所有権以外の部分の説明がされます。 ご質問の内容、抵当権設定の説明は②の部分でされます。 民法の教室事例としては、すごく特殊な案件のような感じですが (実際、自分も学んだ時はそんな事があるのかと思ってました) 実務の場ではそちらが原則で、抵当権設定のない物件の方が例外に近いです また、家主の変更も普通に起こります。 競売まで行く前に、通常はオーナーチェンジで少しでも高く売るものです うちの会社も、不謹慎ながらコロナ破たんをチャンスと買いあさってます。 6ヵ月の明け渡し期間と言うのも、実務では机上の空論に近い話で 入居者にとっての現実は家賃の振込先が代わるだけです。 老朽化したマンションで建て替え前提の買取なら別ですが、通常の場合 買い受けた側にして見れば、家賃収入が出てる収益物件だからこそ購入 したのであって、追い出しにかかる理由なんて通常ないからです。

>>買い受けた側にして見れば、家賃収入が出てる収益物件だからこそ購入したのであって、追い出しにかかる理由なんて通常ないからです。 一般論は分かりますが、たとえば賃借人が当該マンションを終の棲家と決めたようなケースでマンションで死なれたくないような賃貸人はなるべく老人には退去してもらい代わりに若い人に入居してもらいたいのでは? そういうケースで民法395条について特別法である借地借家法31条1項が優先されるかという質問です。

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そういうことです。 抵当権が登記されていることは重説記載事項です。 借地借家法で言っているのは引渡し以後に設定された物権には優先する、というだけなので、質問のケースでは対抗できません。 競売にかかって買主が現れても半年あれば移転先を探せるだろう、という猶予規定です。

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抵当権設定の有無は、「登記記録に記録された事項」として重要事項説明の対象です https://www.fudousan.or.jp/kiso/rent/8_1_1.html

借地借家法第31条は、 「建物の賃貸借は、その登記がなくても、建物の引渡しがあったときは、その後その建物について物権を取得した者に対し、その効力を生ずる。」 つまり「その後(引渡し後)その建物について物権を取得した者に対し」です 質問されているように、賃貸借契約以前から抵当権が付いていたら対抗できないです

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☆、民法第395条の抵当建物使用者のその物件のひき渡しで、 借地借款法第31条1項何れが優先されるかは、その抵当権当 人の以外は、知らずにすんでいた借地者ならば、借地者が法 の主義から保護がされるはずで、補償請求もできるでしょう。

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借地借家法31条1項が優先なので確認の必要はなく記載はありません。 通常の賃貸経営でローンで建てる場合抵当権がないのはまずないので、そのために借地借家法31条1項があるようなものです。