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大東建託は、農家の人に対して、農地のまま土地を寝かせておくと、相続の時に土地...

hujiaigさん

2009/9/2617:52:26

大東建託は、農家の人に対して、農地のまま土地を寝かせておくと、相続の時に土地がだいぶ無くなってしまう、

宅地にした方が相続税が安くなる、という言い方でセールスをしてマンションを建てているらしいですが、宅地の方が相続税は安いのでしょうか?

それとも宅地にするという私の記憶が間違っていて、別の理由で相続税が安くなるのでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

momiwannさん

2009/9/2618:55:12

農地が宅地よりず~と、ず~と、もっとず~と
固定資産税が安いのです。路線価の高いところに
隣接している農地を宅地にしたらトンでもないほど高くなります。
喜ぶのは、役所、国、**建託でしょう。

**建託から休耕地の活用方法の
セールスがありましたでしょうか。

常識問題です。
農地は誰でも買うことができる。・・・×

**建託は買えないのです。
農地から宅地に転用することができるのは、農家の方です。
規制がありますが農業委員会の承認を得れば、
道府県知事が宅地に変更しても良いですよと許可証を
くれるのです。許可が下りなければダメです。
**建託が買えないので農家の遊休農地を宅地に農地転用
させ、オーナーになればどうのこうのと・・・・万が一があっても
**建託は1円も損しませんよ。

農家という日本の第一次産業の先駆者を国がある程度
保護しているのはなぜ?農家を粗末にしたら
日本は、食糧の調達が0になることさえあるのです。
農家があるから農地がある、農地があるから水田がある
水の国、四季の国を**宅建に壊されるのは嫌です。

**建託の話は裏がありますよ~く、家族全員で協議の上
あとで苦労しないようにしたいものです。

農地は安いのです。
相続税がかかるほどの農地を日本人が
所有しているでしょうか。まずないでしょうね。

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ベストアンサー以外の回答

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home26500yenさん

2009/10/121:09:37

親戚が建てましたが凄い後悔しています。
親戚は専業農家なのですが
「アパートを持ってるだけでストレスだ」って言ってました。
詳しいは教えてくれなかったけど
建てたことを本当に後悔しています

a0e2o0n7さん

2009/9/2813:09:03

それ研修の本に載ってます。だいたい農地の方が安いに決まってるでしょ?旦那の実家 神奈川の農家でも有名な大地主だけどアパートはみんな農協に頼んでるんです。農家の人は狙われていますから気を付けてくださいね。

katuhiko771さん

2009/9/2712:56:59

まあセールストークです。信用しない。
宅地にして家を建てて貸してでしょう。
うまく行けばいいけど・・・
そうするなら家庭菜園としてレンタルして営業するほうがいいかも・・・
車1台として数千円 後税金は税理士に相談してください。
作ったものを自分の家で食べる場合は農地法にはなりませんから
大丈夫だと思います。

katsuo_117さん

2009/9/2712:39:29

① >宅地の方が相続税は安いのでしょうか

他の回答にもありますが、評価額自体は例えば市街地にある農地においても農地の方が安くなります。
ただし、宅地と比べて控除される宅地造成費はそれほど高いわけではないので、一団の市街地農地を保有している方が宅地なみで数億円評価額があるのであれば、造成費控除があっても評価は高くなります。

農地の相続税が安くなるのは、相続後も営農を継続する場合の納税猶予の特例があるためです。
http://www.nta.go.jp/taxanswer/sozoku/4147.htm
つまり、市街地農地を保有するお父さんの農地を相続しても農業を継続しない相続人が取得した土地はびっくりするほど高い相続税がかかることがままあります。

他にもあるとおり農地は固定資産税も安く、営農を継続するもしくは生産緑地の指定を受けているなど「土地を農業等以外に活用するつもりがない」のであれば相続税を減らすこともできますが、逆に営農収入はびっくりするほど安いので、税制や助成金など国の保護を受けながら農業を代々続けていくつもりがなければあまり意味がありません。

②宅地化した場合など

宅地化してマンションなどにした場合には、「貸家建付地」としてだいたい80%程度の評価額になります。
当該宅地で小規模宅地の非課税の特例を受ける場合には特定事業用の80%ではなくて、「特定事業用等宅地」として「200㎡までについて50%」の非課税の適用があります。
ただし、通常は農業を営む方は自宅周辺に農地も保有しており、自宅部分と農地部分との宅地並み評価額にそれほど差異がないことから、自宅について「特定居住用宅地」として「240㎡について80%」の非課税を適用が通例となります。
詳しくは、自宅と農地との所在、区域、その他の要件によって異なる場合もありますのでご留意ください。

③マンション建築した場合

②で述べたような土地の評価減もありますが、そもそもは「建物を建築」することによって建物の建築費に比して固定資産税評価額(相続税評価額)が概ね50%程度(貸家の場合)になることから、1億円もっているのであればその1億円で建物を建てれば当該財産の評価額が5千万円になるため、当初の1億円に対して課される相続税額が安くなる、ということです。

これは、他にあるように「借入を行う」こととは全く関係がありません。
現金があるのであれば、現金で建てた方が相続税納税後の現金留保額は多くなります(金利の支払がないため)。
現金がなければ当然借入が必要ですが、多少の金融資産がある場合に「負債を増やす」ことは相続対策ではなく無駄遣いになるだけですのでご留意を。

④まとめ

細かくは親御さんも含めた前提により異なりますが、詳細不明であるため概ね言えることは「農業を継ぐつもりがある」のであれば農地等の特例を受けるのがほぼ間違いありません。農業を継がない場合は、「親御さんが猶予されている相続税があるか、当該猶予税額は現時点で免除となるか」という親御さんの相続税の問題と、あなた自身が親御さんから相続する際の相続税との問題となります。
後者だけであり、農業を継続しない前提であれば、いずれは何らかの対策は考慮する必要があります。営農もせず、固定資産税も高い荒れ地として相続税や固定資産税の負担などもしながら収入がなければどうにもなりません。

また、大東建託がどうこうではなくて、「マンションを建てても入居者が安定確保できない」ような土地に無理して借金した上で賃料収入も入らなければ借入金の返済すらできません。そうなれば「財産そのものが減る」ため相続税額は減りますが、それは「相続対策で税金が減った」のではなくて「ただの投資の失敗」です。ひと昔前の市外地近隣農家の相続対策の失敗事例が多いのもそのためです。
家賃保証の条件があるか、建設協力金があるかなど、業者側の出方次第でも事業化した場合の可能性は探れます。「○○建託は1円も損しません」ということばかりではないので、ただの営業と思ってバカにしているとみすみすチャンスを逃すこともしばしばあります。

一概に他人の意見を鵜呑みにすると損をするケースも多いので、ちゃんとした方にご相談されることをお勧めします。
私も税理士で不動産関連の顧客が多く、かつては銀行で働きつつ不動産会社と提携して宅地開発などにも多数関わった経験からも、その土地の宅地なみ評価が数千万や数億であってもうまくいった場合と「何かして又は何もせずに失敗した場合」を山ほど見てきました。
「農地にしておけば相続税はかからない」などという回答もありますが、それは「農業を代々就農し続ける意思がある」方々のみに通用するお話ですので、あくまでここでの相談は「誰も責任を負っていない回答」である以上は話半分程度に知識として蓄えるのみにとどめて、いざというときは身近な専門家にご相談するのが間違いないと思います。

長文で失礼しました。

yong_e_panさん

2009/9/2621:37:50

路線価格地では農地も宅地も相続評価は同じです。
http://www.rosenka.nta.go.jp/

農地のままで安くなるのは、宅地にする費用を引いてもらえることです。

マンションを建てて相続税を安くする仕組みは
1)小規模宅地にして評価を下げる
2)現金より建物のほうが評価が下がる
3)ローンを借りて負債を増やす
などです。

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