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至急お願いします!!不動産購入に伴う住宅ローンで不動産屋ともめています。お知...

hir********さん

2010/3/915:56:33

至急お願いします!!不動産購入に伴う住宅ローンで不動産屋ともめています。お知恵をお貸しください。

不動産を購入するため、契約を交わし住宅ローンの手続きに入っています。

今回の対象物件は、建築年数が古く建物に関する図面等の書類がありません。
また、増築をしているのですが、その部分が未登記です。

その為、希望する銀行でのローンに手間取っております。
銀行から、売主・買主・仲介業者の3社の署名と捺印のある覚書と増築部分の測量と登記を求められています。

先に質問させていただいた結果、いつかしなければならない登記なら、住宅ローンの審査が伸びても測量と登記としてしまおうと決めました、

そこで、不動産屋に覚書の作成と売主へのコンタクトをお願いしたところ(銀行には仲介業者がフォーマットを持っているので仲介業者に作成してもらってとのアドバイスをいただいたので)、
「契約日が切れてしまうからそんなに待っていられない。他の銀行での審査が通っているんだから、契約違反で違約金を払うことになる。」と言われました。

こちらとしては、希望する住宅ローンでローンを組めないのか?登記していないのはこちらのミスではないし、仲介料を払っているんだから、売主と買主の両方の希望が通るような契約になるように努力する義務はないのでしょうか?
ビジネスなので、そんなのは理想・・・とはおもいますが、契約違反だとまくしたてられる覚えはありません。
むしろ、もう少し仲介手数料分働いて欲しいと思うぐらいです。

本日、数時間後に不動産屋と話し合いがあります。
せっかくの家の購入にケチがつくのは避けたかったのですが、我慢の限界です。
不動産の知識のない私たちが、「契約違反だ!!」とまくしたてられないようにするのに、良い知恵や情報はありますか?

喧嘩をするつもりはありません。
ただ、私たちが間違っていない。手数料分親身になって欲しい。といいたいのです。

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mic********さん

編集あり2010/3/1522:17:10

未登記部分の図面は大まかなものであれば市役所の固定資産税課に入って、固定資産税課税台帳を閲覧すれば分かります。銀行が増築部分ありと判断したのも固定資産税評価証明書の建物面積と建物登記簿の面積が異なっていたためです。建物の測量と表示の登記の変更だけなら2~3週間でできます。おそらく不動産会社がローンを待ってくれないのは測量費用を売主が負担しなければならないからです。測量と登記の費用だけでおそらく2-30万ぐらいかかると思うので売主が嫌がっているのでしょう。まず、どこのローンを使うかは買主の自由ですし、契約書記載の決済日を経過しても即座に契約違反になって違約金を支払わなければならないってことにはなりません。全く契約違反ではありません。民法上履行期を経過しても相当の期間(2-3週間)を定めて買主に履行(代金を支払う)を求めてそれでもなお履行されない場合に初めて契約が解除され違約金を請求する権利が発生するためです。ですので、決済日を1ヶ月ほど延長してもらって、測量及び登記が完了するのを待ってもらい、測量・登記費用は売主に払わせましょう。それでも売主及び仲介業者が言うことを聞かない場合であれば、測量が未了であり、売主が売買対象の面積を確定できておらず、買主が想定している売買対象と異なるため契約書を交わしていても契約は最初から無効であると主張し、手付の返還を求めましょう。さらに重要事項説明の段階においてこの増築のための未登記部分が説明されていないのであれば、仲介業者の重要事項説明違反だと主張してください。あなたに落ち度は全くありません。
売主・買主・仲介業者の3者とあることから、おそらくこれは両手取引(仲介業者が売主及び買主から仲介手数料をもらう取引)なのでしょう。こういう場合だとたいてい仲介業者は仲介手数料をもらっていても買主の言うことはほとんど聞きません。これは不動産業界の悪しき伝統です。民主党政権が両手取引の禁止をうたっているので今後変わっていくかもしれませんが、不動産を買う場合には自分のために働いてくれる不動産会社を探して売主の不動産業者と交渉させましょう。まず欲しい物件ありきではありません。信頼できる不動産会社ありきで探しましょう。

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tob********さん

2010/3/916:45:27

未登記部分があることは説明受けましたか?建物の名義は現時点ではまだ売り主さん名義ですよね?増築した場合、不動産登記法では現在の登記名義人に1月以内に登記をするよう義務づけています。このことで審査に遅れが出ているようですね。また容積率や建ぺい率など建築基準法に違反していないかなども不動産屋があなたに説明するものであり、本来あなたが調べるものでもありません。質問を読む限りあなたのミスはないように思いますので、何か言われたらそこを追求してみては。

jud********さん

2010/3/916:13:37

契約にローン特約はついていますか?
これがついていれば、住宅ローンが組めなかった場合に契約を白紙解除することができます。また、その際に売主に支払った代金も返還されます。

穏便に済ませられるのであれば契約を一時解除、不動産業者に未登記部分の登記をお願いした後に再度契約、という流れにすれば良いのですが…

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