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不動産売却の所得税について詳しく教えてください・・。 今回、不動産を売却す...

mit********さん

2010/5/2311:13:39

不動産売却の所得税について詳しく教えてください・・。

今回、不動産を売却するに当たり、不動産会社から買った金額より売却金額が少額なので所得税がかからないと聞いていますが、本当にかからないのか不安です。

不動産の経緯を説明いたします。

妻が親の土地、家 「東京」 ・・を相続し 「土地、家の名義は妻名義」・・。
その家に私ども夫婦で住んでいました。

その後
平成3年にその東京の物件を9000万円で売却して
現在の土地 「埼玉」に家を購入しました。金額は同額の9000万円・・「土地・家の名義は妻名義」で税理士に依頼して
買い替えの制度を利用した為、所得税の支払いはありませんでした。

その後
18年に妻がなくなり、私たち夫婦には子供が居ませんでしたので、不覚にも遺言も作成していませんでしたので、
亡き妻名義の土地・家の相続が姉妹と調停での話し合いになり、
今回代償分割で姉妹には現金で払い、家・土地を成立し、先日法務局で私名義に変更しました。

その土地・家を売却しようと思っています・・。
この様なケースでも売却価格が平成3年 「亡き妻名の売買契約書です・・」・・の金額より少額ならば所得税はかからないのでしょうか、詳しく教えていただけないでしょうか・・。

不動産会社の査定ですと、だいたい約4500万円位の数字が出ていますが・・。
仮に4500万円で売れた場合どうなのでしょうか・・。

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tak********さん

2010/5/2315:12:28

譲渡所得の計算において、売却価格から控除する売却資産の取得費は、原則としてはその売却資産の取得に要した金額なのですが、「特定居住用財産の買換え特例」の適用を受けた場合には、その買換え以前の不動産の取得費を引き継ぐことになっています。
今回売却を検討している不動産ですが、その取得費は平成3年に購入した時の9,000万円が基礎となるのではなく、平成3年に売却した奥様が親御さんから相続した不動産の取得費を引き継ぎます。
その相続した不動産の取得費は、奥様が相続した時の相続税の計算の基となったその不動産の評価額ではなく、親御さんが実際に取得した時の価格を基に計算することになります。
この時の取得価格が不明の場合や、判明している場合でも、4,500万円×5%=225万円を下回る場合には、この225万円を取得費として譲渡所得を計算します。
今回の売却資産は、居住用不動産に該当しているようですから、売却益から3,000万円を控除することができます。
また、前回の買い替えから10年以上を経過していますので、居住用不動産の買い替えを検討しているのであれば、買換特例も適用できます。
取得価格がいくらになるのか、買い替えをするのかどうなのか、等わからない点が多いのでどの方法が良いのかはわかりませんが、3,000万円の特別控除の規定を適用しても、いくらか税金が出る様な気がします。買換特例の場合には、新たに購入する不動産の価格により、税金が出たり出なかったりします。
ちなみに、代償分割で支払った金額は、取得費ではありませんから控除できません。
親御さんが取得した時の契約書、平成3年の買い替えの時の契約書や所得税の申告書等、無くなってしまったものはやむを得ませんが、有るものは提示して、税理士又は税務署で相談するのが良いでしょう。

質問した人からのコメント

2010/5/28 15:18:32

降参 詳しく説明していただきアリガトウございました・・。

大変わかりやすく参考にさせていただきます・・。

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ge_********さん

2010/5/2314:53:51

>売却価格が平成3年 「亡き妻名の売買契約書です・・」・・の金額より少額ならば所得税はかからないのでしょうか
私の答えは下の方たちとはちょっと違いますね。平成3年に買換えを利用していますので、必ずしも譲渡損がでるとは思いませんね。買換えを利用した土地建物の譲渡は、通常の土地建物の譲渡とは計算過程が違いますので。
参考
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3355.htm
http://www.nta.go.jp/taxanswer/joto/3362.htm

平成3年に売られた土地建物の買ったときの契約書、売ったときの契約書、平成3年の確定申告書等を持って税務署か税理士に相談された方がよろしいかと思います。

tan********さん

編集あり2010/5/2312:39:19

不動産所得との損益通算ではなく、他の所得から譲渡損を控除する場合には一定の要件があり、無条件に譲渡損を控除できるわけではありません。

最下段の一覧表が譲渡損が出た場合です。参考にして下さい。
http://www.mitsui-hanbai.co.jp/tebiki/mtebiki/12.html
わかりにくいと思いますので、前知識を得た上で税務署で相談なさればいいと思います。
譲渡損を他の所得から控除する必要がなければ申告は不要です。

yon********さん

2010/5/2311:41:50

売買契約書に9000万円と書いてあれば譲渡所得税は掛かりません。
4500万円の損害ですから、以後3年間の他の所得から引かれ、所得税が安くなります。(申告をした場合)

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