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借地権売買の更新料について

ginzo1001さん

2010/5/2518:57:40

借地権売買の更新料について

ご教示下さい。
借地が来年更新になるので売却を考えています。
売却の際の名義変更料、建替承諾料は理解できたのですが、更新前に売却が決まれば更新料は発生しないのでしょうか?
買受条件に新規20年付きと明記されています。
よろしくお願い致しますm(__)m

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ベストアンサーに選ばれた回答

nagasekanさん

2010/5/2521:34:59

借地権の買受人は、従前の賃借人の地位を引き継ぐだけです。

従って、借地権売買時に、更新料は発生しようがありません。

他方、疑問なのは、買受け条件が新規20年という点です。何故なら、買受人は、従前賃借権を引き継ぐだけですから、賃借期間は従前賃借権の残存期間だからです。

(その残存期間如何で、賃借権売買価格も左右される関係にあります。)

また、そもそも従前賃借人=借地権売主が、賃借期間を決める権限はないのです。賃貸借期間満了時に地主に正当事由が具備すれば、借地権は終了するのですから(借地権が終了すれば、建物買取請求権がありますので、ご安心を)。

借地権譲渡承諾料=名義書換料は、あくまで従前賃借権の残存期間内で、賃借人が交代することへの承諾にしか過ぎず、賃借期間延長の承諾に対する対価ではないのです。

最も、契約自由の原則があるので、期間延長も可能です。

もし、そうであるなら、明示的に地主さんと合意すべきです。でも、それであるなら、期間延長に対する対価(それを更新料というかどうかは別にして)、は払うのが普通だと思います。
もし賃借権が譲渡されなければ、残存期間満了時に少なくとも更新料を請求出来たのですから、譲渡から20年後にしか更新料を請求できないのであれば地主が不利益を被ることになるからです。

質問した人からのコメント

2010/5/31 20:26:32

nagasekan様
丁寧なご回答有難うございます。
よく考えて結論を出したいと想います。

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