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定期借地契約について教えていただきたいのですが、定期借地契約において借主側か...

ryu********さん

2010/8/411:19:12

定期借地契約について教えていただきたいのですが、定期借地契約において借主側からの中途解約のペナルティーにはどんなものがつけれるのかを教えて下さい。

私は借主側なのですが、店舗を目的とした借地契約を結ぼうと考えています。
地主側と契約内容の協議を行なった際に契約書の内容に中途解約の際には残存期間の賃料を請求できるという文言を入れたいとの申し入れがあったのですが、そもそもその文言は有効なのかな?という疑問が湧き質問させていただきました。
通常であれば、保証金の返還額が残存期間により減少するようなペナルティーが用いられていると思うのですが、それに付け加え残存期間の賃料を請求できるとは考えにくいのですがどうなのでしょうか?
地主さんが長期の安定収入を求めるのは当然ですが、対等ではない契約内容の気がします。
また、これでは不当利得になるような気さえするので有効性が感じられません。
御教授宜しくお願いします。

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roy********さん

2010/8/516:58:05

定期借地ではなく、定期借家契約でしょうか?

定期借家契約には、事業用と居住用があります。
従来の契約でもそうですが、事業用と居住用では
そもそも契約の取り扱いが違います。

質問者様の場合、事業用の定期借家(借地?)契約なので、
中途解約については、借主と貸主との合意によって決まります。

ただ、居住用の定期借家契約では、中途解約についても
「法律上の中途解約の申入れを行うことが出来るのは、
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となった場合」
であり、事業用では保証されてはいなかったと思います。

ただ、店舗併用住宅に関しては
「店舗併用住宅であっても、生活の本拠としているものであれば、
居住の用に供されている建物であり、中途解約条項の適用対象となります。」
ということです。

詳しくはこちら「建設省住宅局民間住宅課」
http://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/teishaku/111215-1.htm

そもそも定期借家契約は「定期」ということなので、
「期間を決めて契約をする」ということを目的としています。
一般賃貸契約が、期間を決めてはいても、借主はいつでも解約していい、
という、法律上すごい借主有利な内容になっているだけで、
普通の契約というのは、中途解約については何らかの決め事がありますよ。

ですから、2年なら2年と決めて契約しているなら、借主が途中解約の申し出があるなら
契約終了までの賃料請求を請求することは、家主として普通だと思います。

どうしても気に入らないようなら、定期借家でなテナントを
お探しになった方がいいと思います。

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nag********さん

2010/8/421:10:45

法的には問題ないですね。
何故なら、契約は相手方の債務不履行がない限り、契約解除できないのですから、地主は中途解約に応ずる必要はなく、貴方が土地の使用を続けようが続けまいが、賃料の支払いを求められます。残存期間の賃料を払うなら、中途解約を認めましょう、という理屈になるからです。

不当利得は法律上の原因に基づかない場合ですから、中途解約を認める反面として、賃料を請求する合意をすれば、この要件を満たさず、不当利得とはなりません。

アメリカの賃貸は、リースホールド(中途解約を認めない賃貸借)が原則。その代り、賃貸借の譲渡転貸を自由にし、賃借人が一方的に不利益にならないようにしています。要は、賃貸人の関心は確実な収益の確保にあるのです。

アメリカ流に、賃貸借の自由な譲渡転貸を求めたらどうでしょうか(定期借地なので、借地権付建物譲渡は難しいかも知れませんが。。。)また、賃料不払い及び建物取り壊し費用として十分な保証金を提示し中途解約しても迷惑をかけることはないと説得したらどうでしょうか。

jak********さん

2010/8/413:48:58

借主側からペナルティーなんて付けられません。
借主と貸主を間違えてませんか?

基本的に借主と貸主の間で決めることですから、気に入らない文言を入れられそうであれば交渉するしかありません。
交渉決裂なら条件を飲むかその物件は諦めることになります。

契約時に説明もあり契約書にも記載されていれば、基本的にはその文言も有効です。
契約とはそういうもの。

dam********さん

2010/8/411:39:58

法律的にどのような契約をするかは自由です。
特に、事業用であれば完全に有効です。
個人とか居住用とかであれば、一方的に借主に不利な
条文は無効とか、仲介業者から説明受けなかったとか
反論できますが。
もし契約期間中に建物を使用しない場合は、第三者に建物を貸して残存期間
の家賃収入で地代を返済する方法もあります。

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