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「至急!」賃貸契約の違約金について教えて下さい! 不動産屋と契約書を交わし保...

tin********さん

2010/10/1601:24:21

「至急!」賃貸契約の違約金について教えて下さい!
不動産屋と契約書を交わし保証人の署名捺印・印鑑証明を添え費用も入金し最後の大家の捺印をもらう前まで契約が進んで いました。この状況で賃貸の契約は成立しているのでしょうか?

先にした質問をご覧いただけるとわかりやすいのですが、不動産屋の伝達不足で値下げ交渉し引き下がった契約書の家賃額をみて大家が納得せず貸さないの一点張りらしいのです。値下げ交渉の話は事前に話している事です。

こういったケースは違約金が請求できるのならばいかほどが妥当でしょうか?
この状況下での契約破棄は何か法律上引っ掛かる法律がありますでしょうか?
引越す直前も直前の出来事で現実的でない状況に精神的にも肉体的にもかなりのダメージを受けています。
いったい私はどうしたらよいのでしょうかどうぞお助けください(T_T

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kyo********さん

編集あり2010/10/1602:54:15

前の質問みました。書き替えます。

賃貸の場合、民法と実務でズレがあるのでどこからが契約成立とするか意見がわかれるのですが、質問者様の状況は、入居申込→家賃交渉成立→重要事項説明→手付金→契約書→契約金の振込み →家主が契約金・契約書の受取を拒否
なのだと思います。このケースの場合、契約は成立していると認められる可能性はあります。

最初の家賃交渉成立時点でどうだったのかと契約が成立しているかにより対応が変わってくると思います。
1.家主の承諾なく家賃交渉が成功したと宅建業者が嘘を付き契約書を作成した場合→宅建業者に対して損害賠償を請求
2.家主が一度家賃交渉に応じた場合で家賃交渉に応じていないと嘘をついている
→契約の無効は主張できない。
→既に契約が成立していると認められれば、既に契約金等を支払っている(契約の履行をした)状況なので、質問者様は借主に対して損害賠償及び違約金が請求できます。(借主が契約の履行に着手しているので単なる手付の倍返しではすまない)
→契約成立とは認められなかった場合は残念ですが違約金等の請求はできません。
民法上では契約は成立しているのですが、実務上の賃貸借契約の成立については、
A)貸主、借主の双方が契約書に署名捺印をした時点
B)重要事項説明後、借受希望者の入居申込の意志を家主に伝え、家主が承諾した時点(手付金支払い前)
C)重要事項説明後借り受けの入居申込の意志を家主に伝え、家主が承諾し、その後、借主が手付金を送金した時点
D)重要事項説明後借り受けの入居申込の意志を家主に伝え、家主が承諾し、その後、借主が送金した手付金を家主が受け取った時点
と契約成立の要件も意見がわかれています。契約が成立しているかどうかの判断は裁判をするしかありません。
3.家主は家賃交渉を認めておらず、宅建業者の勘違いによるものだった
→宅建業法で不当な勧誘の禁止があるのですが、
宅建業者は宅建業に係る契約の締結を勧誘するに際し、利益が生ずることが確実であると誤解させるべき断定的判断を提供する行為
今回の賃料交渉で2000円下がったことが宅建業者の勘違いであったとしても2000円下がったといって契約締結させることは宅建業法に違反すると考えることができるので、宅建業者に対して損害賠償を請求することも可能かとは思います。(引越し業者・家電配送業者へのキャンセル料金・現在の住居を解約したことにより新しい住居が見つかるまでの宿泊費等)代替物件を無報酬で契約してもらうとか・・交渉は可能かと思いますよ。

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tam********さん

2010/10/1602:39:03

出来ないと思います。

不動産やさんと値下げの書面ないですか?

仲介者で貸し主じゃないから違約金はないです。

rou********さん

2010/10/1602:35:14

賃貸借契約に基づく違約金請求は、そもそも賃貸借契約が成立していませんので、不可能です。
逆に、自らこの契約を破棄することも、現在契約が成立していませんので、問題ありません。申込金も全額返金をしてもらえます。

但し、大家と貸主が媒介関係ではなく代理関係ならば、大家は、あなたに建物を貸さなければなりません。

損害賠償については、実際被った損害を立証した上で、損害を与えた相手方に請求をしなければいけません。今回は、不動産業者が損害を与えた相手方になるでしょう。

現在、受けて確実に立証できる損害額は、引越業者のキャンセル費用が発生するならば、その費用。不動産業者に通っていた交通費。キャンセルで住まいが無くなったなら、その間の宿泊費。くらいでしょう。精神的な損害は、「現在の住まい若しくは職場にて、このキャンセルによって、かなり居づらくなった。」くらいのことがなければ、請求は出来ません。

肉体的な損害を請求するのは、医師の診断書があれば、可能です。

shi********さん

2010/10/1601:44:01

貸主の捺印が終わっていない時点では、契約は完了していません。 値下げ交渉は賃貸契約でよくあることですが、不動産屋の営業が貸主にキチンと伝えていなければ、当然貸主は納得しないと思います。 お話を聞く限りでは、不動産屋の営業担当の問題の様な気がしますが、法的に損害賠償を請求するのは難しいと思います。 恐らくは口頭での話のみだと思いますので、貸主が納得をしたとの証明か、営業担当者とあなたとの間で交わした家賃引き下げに関する証明が出来ない限り、法的な損害賠償は難しいと思います。 又、現段階では「契約破棄」ではなく、「未契約」の状態ですので、違約金等の請求も難しいのではないでしょうか? 恐らく、不動産屋との契約とおっしゃっているものは「○○申込書」となっていませんか?
腹立たしい状況とは思いますが、そのいい加減な不動産屋と手を切って早く別の物件を探されるのが、肉体的にも精神衛生上もいいと思います。

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