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今住んでいる賃貸マンションが来月競売にかけられます。 夏ぐらいから引っ越す人...

tor********さん

2010/10/2702:07:03

今住んでいる賃貸マンションが来月競売にかけられます。
夏ぐらいから引っ越す人も出ておりその中には敷金は戻せないと言われた人もいたそうです。
私は引っ越す費用も無いしギリギリまで居るつもりですが、どちらにせ

よ現オーナーは敷金を返す事ができ無いわけで、でも、新オーナーが決まって(引き続き賃貸契約をする事が出来た場合)新たに敷金等を払い契約しなければいけないのですから、今のうちに現オーナーに家賃を払わず敷金分を回収しようかと思っています。このような方法は間違いですか?
一度電話をしてその旨は伝えて見たのですが、「それはやめてください。それはだめです。」の一点張りでした。この際現オーナーの言い分は無視したいとこですが、契約の際には保証協会を利用しているためそちらに傷がつく事が心配です。
どうしたら良いでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

pep********さん

2010/10/2710:19:08

賃貸建物の所有権が競売により新所有者に移転した場合、従前の賃貸借関係は原則として承継されません。ただし、建物賃借権が対抗力を備えている場合、賃貸人たる地位が新所有者に移転します。建物賃借権は建物の引渡しを受けることによって対抗力を取得しますので、差し押さえ(抵当権実行の場合は登記)前に引渡しを受けていれば建物賃借権を新所有者にも対抗することが出来ます。

賃貸人たる地位が新所有者に移転した場合、従前の敷金関係も新所有者に承継されることになります。建物賃借人は賃貸人たる地位の移転と無関係ですから、資力のある新所有者に敷金返還債務を負担させて建物賃借人を保護することにしました。したがって、建物賃借人が新所有者に敷金の返還を請求することは可能です。

「現オーナー」に質問者様が家賃を支払わなかった場合、質問者様は賃料債務を履行遅滞している状態に陥ります。履行遅滞によりこうむる不利益としては、賃貸借契約の解除および損害賠償の請求などが考えられます。また、履行遅滞に陥った賃料債権を保証会社が代わりに支払うことになり、当該債権を取得した保証会社から取立てを受ける可能性があります。

新所有者に敷金の返還を請求できない場合に、敷金債権と賃料債権を相殺することによって敷金を回収することはひとつの方法です。一般的に敷金は、賃料の2ヶ月程度ですので、2ヶ月間の履行遅滞によって契約が解除される可能性は低いです。また、2か月分の遅延損害金も敷金と比較すれば微々たるものといえるでしょう。しかし、保証会社がどのような取立てを行うか予想できませんし、賃料を滞納したことは保証会社のデータに残されると思います。法的な問題というよりもこのような事実上の不利益が問題になるでしょう。

結局、賃料債務を履行遅滞して敷金債務と相殺するかどうかは、上記の不利益と敷金回収の利益を比較考量することによって決すべきです。

質問した人からのコメント

2010/11/3 00:32:37

降参 皆様、ご回答有難うございました。結論的には皆様同一のご意見の様な感じでしたが、専門的に且つ正確詳細にご回答頂いたこちらの方をベストアンサーにさせて頂きました。ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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2010/10/2703:46:47

現オーナーに家賃を払わず敷金分を回収しようかと

それができないんですね 敷金に関しての決定権は大家です。
だから未払い 退去 敷金精算の順です。
ぱっと見てすごくいい案だと思いましたが 残念だね

確信犯なら協会のほうから損害賠償もありかね

2010/10/2702:19:12

法的に払わなくても良いという根拠はありません

競売になっても管財人から請求が来たりしますし、暫く住むつもりなら払わないといけません

督促状やなんかが届いたり電話で催促されたりゴタゴタしてる間(2ヶ月くらい?)に引っ越すのなら踏み倒しても深くは追ってきません

保証協会を利用してる事はバレているかもしれないので1ヶ月の滞納でも難しいかもしれませんね

※新所有者との新たな契約になりますが敷金等は入れなくていい場合もありますので確認が必要です

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