ここから本文です

不動産投資で2棟目の物件融資を受けるための、営業利益と納税・キャッシュフロー...

nmk********さん

2010/11/423:41:49

不動産投資で2棟目の物件融資を受けるための、営業利益と納税・キャッシュフローの関係について

■1棟目の物件を銀行積算評価程度で購入したと仮定します。
(この時点で建物評価額はゼロで土地値のみの物件を購入したとします)


第①プラン
購入した物件価格の50%を建物価格として減価償却を多くしますと減価償却期間は納税の必要もなく、キャシュフローは良くなり自己資金の回収も早くなります。

第②プラン
購入した物件価格の20%を建物価格として減価償却を少なくしますと、減価償却期間でも納税の必要がありキャシュフローは減少し、自己資金の回収も遅くなります。


第①プランの方が第②プランよりキャッシュフローは多くなり自己資金の回収も早くなりますので、一見すると第①プランの方が良さそうな気がします。

しかし、不動産投資の拡大期においては「節税よりも納税を優先」というお話しを他の投資家の方から伺った事があります。

そして何よりも事業として、減価償却期間でも「営業利益」が赤字になるのは、2棟目の融資を受ける際にマイナス要因になってしまうのではないかと思うのです。
やはり個人の場合でも営業利益が黒字になるように第②プランのように減価償却期間を調整するべきなのでしょうか?


どなたか分かりやすく教えて頂けましたら幸いです。

どうぞ宜しくお願い致します。

補足■物件価格1億円

■築24年の木造アパート 2LDK 6戸(法廷耐用年数オーバー)

■銀行土地評価額1億円・建物評価額ゼロ

■表面利回り12%

※因みに建物割合は契約書に明記してもらうようします。

閲覧数:
373
回答数:
1
お礼:
250枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

編集あり2010/11/508:59:48

情報不足ですが、その範囲内で回答させていただきます。

土地値のみで購入ということですが、木造でしょうか?
物件価格1億円土地500㎡路線価20万/㎡で、
積算約1億(ストレスなしとします)ですよね。
建物木造だとして、築5年と築25年では按分可能な金額が違ってくると思います。また建物の大きさによっても違います。償却の期間も変わります。
建物については、消費税を支払ったはずですから、その時点で按分比率が決まっていると思いますが、質問の内容が可能だったとして考えてみます。

次の購入を考えるなら、決算書は黒字の方がいいです。
もちろん購入時の諸経費で一時的な赤字は銀行でも理解してもらえますが、そこに色々な経費を入れて節税を図るよりも拡大期は納税を優先してください。「黒字になんかなるわけないだろ!」と仰るかもしれませんが、黒字にして下さい。キャッシュは殆ど残りません。結構大変です。
しかし、少なくとも2期目は絶対黒字にするべきです。

そうすると、次は通常とは違うテクニックを使って融資を引っ張ることができるかもしれません。私は保証人も不要で、エビデンスも見せずにフルの融資が引けました。

また、建物の按分は度を越すと税務署から否認される場合もありますので注意をして下さい。

お会いしたことはありませんが、成功をお祈りしています。
お互い頑張りましょう!

この回答は投票によってベストアンサーに選ばれました!

あわせて知りたい

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問は選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。

不適切な投稿でないことを報告しました。

閉じる