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借用書を、公正証書にしましたが住宅ローンの担保と公正証書に基ずく強制執行の法...

nak********さん

2011/4/2615:58:03

借用書を、公正証書にしましたが住宅ローンの担保と公正証書に基ずく強制執行の法的効力の優先順位はどうなりますか。

教えてください。宜しくお願い致します。

知人に100万円を貸しましたが、返済が滞るため、公正証書を作成しました。相手方はローン返済中の戸建住宅を保有してい
ますが、資産価値よりローンの残額がの方が多いと思われます。今後、自己破産の可能性が高く、銀行による差し押さえや競売に付された場合、強制執行は有効でしょうか。教えてください。よろしくお願い致します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

nin********さん

2011/4/2713:52:24

不動産業者です。
http://www.ninbai.biz/

その物件について抵当権等を設定した債権者の債権が優先されます。

「資産価値よりローンの残額」が多いということであれば、仮に公正証書を債務名義として、強制競売を申し立てたとしても、不動産の買受可能価額が手続費用及び差押債権者の債権に優先する債権(抵当権等、これを優先債権といいます)の見込額の合計に満たないとき、裁判所は無剰余と判断して、競売手続きを取り消す可能性が高いと思います。
※配当を受けることが出来る債権者が競売を申し立てることは可能です。

また抵当権等を設定している金融機関(保証会社、もしくは債権回収会社)が競売申立をおこなった場合、債権を持っている以上、配当要求をすることはできますが、競売の落札代金は優先債権から配当されます。
抵当権が複数設定されている場合、上位の抵当権者のみしか配当を受けることができず、下位の抵当権者にすら配当がまったくない状況はざらにあります。
従いまして、一般的に考えると不動産から配当を受けることは、市場価格以上のよほど高い金額で落札されない限り難しいと思います。

自己破産の上免責されますと、債務自体なくなりますので、それ以降は知人の任意による返済しかないと思われます。

質問した人からのコメント

2011/4/27 15:24:50

大変参考になりました。有り難うございました

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kai********さん

2011/4/2619:10:27

下の方の回答通り、担保に取られてたら余剰が出ない限り質問者さんは一円も回収出来ませんね。

公正を作ってるなら預金差押や給料を押さえた方がいいのでは?

いずれ銀行にばれて競売になり、待ってても無理なら全額回収は無理でしょうが少しでも回収した方がいいでしょう。

あとは根気よく任意で支払うようにする事ですね。

ちなみにだからといって銀行の後順位で担保つけるのはやめた方がいいですよ。
登記はばれやすいですし、ばれたら競売になる可能性高いので何の意味もありません。

dom********さん

2011/4/2616:12:19

戸建住宅は、銀行の抵当に入っていると思いますので、抵当権が登記されていれば、公正証書に基づいて強制執行しても順位で負けていますので、銀行のローンが完済されるまで、残念ながら質問者さんには一円も返済されません。もちろん、破産による強制競売でも処理は同じです。

まず、登記を確認することですが、もし登記がされていたら、残念ですが、銀行のローンが完済され、更に100万円の余剰が出る事を祈るしかないと思われます…。

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