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43条但し書き申請で隣家にセットバックの同意後、隣家のオーナー変わるとどうなり...

mok********さん

2011/9/3013:51:03

43条但し書き申請で隣家にセットバックの同意後、隣家のオーナー変わるとどうなりますか?

4m未満の私道に面した物件で再建築不可物件を43条但し書きを個別申請をして建て直しをするとします。

そのためには、問題の道路に面する全ての家に、再建築時には4m確保するためにセットバックするという条件で同意が必要との事で、たいへん面倒な作業ですが、この道路に面した多くの家が今後、再建築可物件となる可能性がありますので、我家だけではなく、お互いにメリットもあり同意も得られるのではないかと予測しています。(現在のままでは路地に面した殆どの家が再建築不可物件のままになりますので。)

しかし路地の入口部分にあたる2件の物件につきまして、片側の面は公道に面しているため、セットバックしなくても、何も困る事はありません。むしろセットバックした分、土地を損する訳ですから通常であれば、応じる訳がないと思います。


このような状況で、この角の家を、説得する良い案はありませんでしょうか?


また、仮にですが、交渉が上手く行き、角家にもセットバックに同意して頂けたとします。しかし、この家のオーナーは大変高齢のお年寄りの一人住まいであり、失礼ながら先もそう長くないと考えられます。このオーナーが、やがて亡くなって相続されたり、売却されたりして角家のオーナーが変わった場合、このセットバックの同意につきましては、どうなりますか?


新しいオーナーが、前のオーナーの約束した事は自分には関係ないと、セットバックせずに再建築をしようとした場合、この角の家には建築許可は普通におりたりするのでしょうか?


また、角家は、セットバックを承諾した事によって、この角家の売却時にデメリットのようなものは生じてしまいますでしょうか?(売りづらい、価値が下がる等)


シロウト質問ですので、とんちんかんな内容でしたら恐縮です。


宜しくお願いいたします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

qll********さん

2011/9/3017:19:41

公道に面している入り口角の家は 43条ただし書きの許可
とは無関係ですから 再建築時は許可不要 建築確認のみです。
なので 何か特段(誰かと)取り決めしていなければ セットバック
なしで建築する事をとめる事はできません。

但し書き状にセットバックするのはあくまでも任意となります。
協力してくれるのでしたら 道路状にしますが、再建築の際は
敷地面積参入の扱いが 私の仕事している地域での一般的な扱いです。

入り口の人がセットバック(敷地面積から除外)しないと通路全体が但し書きとして
認められないようでしたら
角の方は奥の方のためにセットバック状の部分の土地の権利を事実上放棄
しなければならないので (資産価値が無くなる)
奥の方々で妥当な金額でその部分の権利を取得し、道路状として
担保しないと お互い様にならないので 利益を得る方々を取りまとめなければいけない
と思います。

但し書きの許可ってナカナカ大変なんですよね。地域によっては建築審査会も必須ですし。
ちなみに 建築基準法上の許可なので 許可の代理は建築士の事もおおいですよ。

質問した人からのコメント

2011/10/5 12:10:43

そうですよね。やはり角家の説得、かなり難しそうです。土地の権利取得という案、参考になりましたのでBAとさせて頂きましたが、どのご回答も大変参考になりました。3名様ともありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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wgk********さん

2011/9/3017:04:56

法第43条第1項ただし書の許可は増改築を行なう度に必要になります。
つまり、前回OKでも次回OKとは限らないと言う事です。
横浜市の例ですが全国ほぼ同じ取り扱いです。

http://www.city.yokohama.lg.jp/kenchiku/center/doro/dorotyo/tadasi/...

東京都の場合は
基準3-1(両側後退)・基準3-2(片側一方後退の場合)
http://www.toshiseibi.metro.tokyo.jp/kenchiku/kijun/kijyun1.htm#b

不動産登記簿上分筆し、地目を公衆用道路として登記され、
「将来建替え時にセットバックする承諾」が権利者全員から得られている。

この場合は問題ありません。
「将来建替え時にセットバックする承諾」は所有者が変わっても引き継がれます。

「将来建替え時」の文言が無い場合はその都度同意書が必要ですので
NGとなったりOKとなったりします。

総括致しますと
①隣家のオーナーが変わった場合、「将来建替え時にセットバックする承諾」
があれば引き継がれますが、無い場合は個別審査になりますので
次回OKとは限りません。

②角家のセットバック部分が公衆用道路として登記してあれば
セットバック部分は利用(建蔽率・容積率)できない土地になりますので
セットバック部分を除いた面積で評価されます。

公衆用道路は地域により異なりますが固定資産税が全額免除か減額されます。

pin********さん

2011/9/3015:00:23

新しい所有者は無条件に合意を引き継ぐ義務がありますので問題ありません
同意時点で全所有者の同意がある確定書類を全員分作成し全員分の印鑑証明を合意書に添付しましょう
また書類の作成と立会人は最低でも土地家屋調査士か司法書士に頼みましょう
出来れば公正証書にしたら完璧ですが

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