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賃貸契約について質問です。

特殊な不動産屋さん

2012/1/1017:52:39

賃貸契約について質問です。

今私は元々好きであった古民家等の物件をメインに仲介している不動産会社で働いています。

今回いつもの要に大家様に空き家を借りようとしたら、古い建物だから地震等で崩れたら、損害賠償とかにならない?

と質問され、賃貸契約書に天災による被害は免責事項に
『地震、火災、風水害等の災害、盗難等その他不可抗力と認められる事故、又は、甲若しくは乙の責によらない電気、ガス、給排水等の設備の故障によって生じた甲又は乙の損害について、甲又は乙は互いにその責を負わないものとする。』

と書いてあるので大丈夫だと思っていたのですが、実際阪神大震災時の事例で、大家責任が追及され建物の下敷きになった方への賠償請求を受けたという事例を発見し、不安になりました。

一応今の所、瑕疵の免責という事で
『いかなる事由、または原因を問わず瑕疵担保責任は免除される』

という一文を入れた上で、保険の施設賠償保険に加入で大丈夫ではないかなと思ってはいますが、
古民家を貸し出していただける大家さんを安心していただける様な例等ありますでしょうか?

そもそも今の建築基準法に合致していない古民家を取り扱っているので、大家さん入居者さん双方に納得してもらいたいと考えています。

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mot********さん

編集あり2012/1/1500:50:49

かつて生損保で保険金支払査定を担ったことのある不動産コンサルティング技能登録者です。

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1.【阪神大震災】

阪神大震災の判例は、借主の被害は、震災が現行の設計震度をも上回る揺れの地震であっても、建物が通常有すべき安全性を有していなかった場合、貸主に法的責任があると下しました。
既質問の私のベストアンサー参照↓
http://detail.chiebukuro.yahoo.co.jp/qa/question_detail/q1377379043

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2.【古民家】

古民家で耐震改修していない場合、地震に耐えられないことが予見できます。
このように予見できるなか、引渡後に被災した場合、予見義務違反(民法第709条)となり、貸主に法的責任が生じます。

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3.【瑕疵担保責任】

古民家で耐震改修していない場合、地震に耐えられないことが予見できるのですから、「隠れたる瑕疵」になりません。

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4.【賃貸借契約書】

古民家の場合、賃貸借契約書に地震被害を「隠れたる瑕疵」とする旨とか、天災免責とか、を謳ったところで、前述1~3のとおり、貸主は法的責任から逃れられません。

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5.【施設賠償責任保険】

日本損害保険協会と外国損害保険協会の会員会社全社が販売している施設賠償責任保険は、天災危険を不担保にしています。
したがって、賃貸借契約書に地震被害を「隠れたる瑕疵」とする旨とか、天災免責とか、を謳ったところで、施設賠償責任保険は補償しません。

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6.【解決策】

現に、京都や鎌倉の古民家では、耐震改修しなければ貸主責任から逃れられないことを認識し、耐震改修のうえ引渡すことが増えています。
したがって、質問者さんの場合も耐震改修することが解決策です。

なお、一部の自治体では、耐震改修に助成金を交付しているところもあるので、質問者さんの地域にも助成制度があるか調べることをお勧めします。

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cit********さん

2012/1/1114:46:59

阪神大震災で(免責が受けられず)賠償請求されたケースは、恐らく以前から管理上の問題があったからではないですかね?
消防署や役所から改善命令があったがそれを放置していた、等の場合は、当然大家側に管理責任が問われますので。

それはさておき、いずれにしても「建築基準法に合致していない古民家」であれば、どんなに契約書で縛りを設けても、訴えられたら不利にはなるかと思われます。
合意の上での契約とは言っても、それはあくまで合法的な範囲でのケースであり、そもそも違法建築を貸し出す事自体問題があるような気がしますが・・・。

みうらさん

2012/1/1021:20:42

耐震リフォームしないと無理ですね。・・・・・・・・・・

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