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すでに亡くなった故人の不動産の名義変更と売却に関して教えてください。

ale********さん

2012/2/310:55:46

すでに亡くなった故人の不動産の名義変更と売却に関して教えてください。

田舎の父親と母親が住んでいた家と土地は母親名義になっていました。3年ほど前に母親がなくなり、そのとき名義変更はされずに現在に至っています。父親が高齢なので現在は他の賃貸物件に移り住んでいて、今は空き家状態です。ご近所の方がその土地を欲しがっていて、父親も家、土地を手放すことには異存はありません。
名義は母親になっていますが、父親はそのままご近所の方にお譲りしようと考えています。
この場合、一度名義は母親から父親に変更して、それからでないと他の方には売却できないと思うのですが、父親はそのまま売却できると言って聞きません。
名義が違っても法定相続人は、他人に売却できるのでしょうか?
また、母親から父親に名義変更する場合は、変更にどのくらいのお金がかかるのでしょうか?またどこで変更手続きをすればいいのでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

mia********さん

2012/2/311:53:21

売却はできますが、登記を買主の名義にするには、現在の登記名義人(お義母さん)の印鑑証明書が必要ですが、亡くなった方の印鑑証明書証明書は発行されませんから、
手続きとしては、一旦お父さんなり、お子さんなり、相続人の名義にしてから、買主の名義に移転します。
ただ、相続登記と、売却の登記を同時に(連件)でやることはできます。必ずしも、相続登記を先に終えておく必要はありません。
司法書士に相談すれば、全部やってくれるはずです。
費用は、相続の登録免許税が、固定資産評価額の0・4%、報酬は司法書士によります。

質問した人からのコメント

2012/2/4 23:45:37

8名もの方にお答えいただき、誠にありがとうございました。

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asa********さん

2012/2/315:14:32

売却だけなら相手が売る人(父)を信用してくれて登記もしなくてもいいのならできます。その場合、売却しても、不動産の名義は母親のままですので、買う人は、普通は納得しません。まず母親が死亡した場合、相続人である父に1/2、あとの1/2は子供に権利があります。どのような手続をするかと言いますと一旦相続人に名義を変える登記(相続登記)をして、売買登記をすることになります。司法書士事務所でやってくれます。費用は相続登記と売買登記二件分がかかります。登録免許税プラス報酬です。登録免許税は、不動産価格(市役所にある評価証明書)の何%ですので、いくらかかるかはわかりません。詳しくは頼まれる司法書士に尋ねるといいでしょう。

tre********さん

2012/2/314:07:19

お母様の遺産について、遺産分割協議書を作成します。
質問文からは法廷相続人は、
お父様と質問者様含む兄弟姉妹のようですが、
お母様の出生~死亡までの戸籍謄本、改製原戸籍、除籍謄本など全てを取り寄せて、法廷相続人の確認が必要です。

全ての法廷相続人が遺産分割協議で、その不動産をお父様が相続する事に全員同意した事が明確に書かれた遺産分割協議書を作成します。

上記の全ての戸籍謄本類、お母様の住民票(除票になります)。

遺産分割協議書。
法廷相続人全員の印鑑証明書、現在の戸籍謄本。
お父様の住民票。

お父様がそれらを全て持って、かつ、買い主さんも印鑑証明書、住民票などを持って、一緒に法廷局へ行けば、
一度で済みます。

重要なのは、
その不動産について、現在は法廷相続人全員の共有状態になっているので、誰が相続し所有者となるのかを明確にする事です。実際の登記簿の名義が祖母の名前のままでも、例えば、遺言書、遺産分割協議書など正式に誰が所有者となるのかが分かる物があれば、良いのです。

遺産分割協議書が無くても、法廷相続人全員と買い主さんが一緒に行けば、手続き出来ない事はありません。法務局で嫌がられると思いますが(^_^;)

xib********さん

2012/2/313:33:39

売却そのものはできると言う回答が多いですが現実はまず無理。
相続人も決定していないようでは売買の話など成立しません。
通常故人の不動産を売却したい場合は法定相続人に名義を移し
その法定相続人が買人と売買契約を結ぶというのが普通です。

なら何が必要か。まずは相続による所有権移転登記です。
しかしここで注意すべきなのは、新たに名義人になった者が
将来の売買において売却益を得ると言うことです。
これをふまえた上でご自分でネットで調べ、法務局に相談しに出向き
ご自身で相続による所有権移転登記を申請されても良いですし
専門家である『司法書士』に依頼するのも良いでしょう。
一般的には司法書士に依頼するのが普通です。

また費用については具体的な数字は誰も答えることが出来ません。
と言うのも司法書士の報酬は各事務所によって自由に決めることが出来
ことに相続においては登記に必要な被相続人の出生から死亡までの戸籍、
遺産分割協議書は誰が作るのか、専門知識がある者にしか判断できない
証明書類は必要なのかなど、不確定な要素が多いのです。
ですので依頼する司法書士に大体で良いのでと言う形でお尋ね下さい。

最後に土地の売買そのものについてですが、これが心配です。
土地の値付けはどうするのか、売買契約書はちゃんとしたものが出来るのか、
固定資産税の精算など計算できるのか、売買によって発生する税金は何で
それがいくらになるのかある程度知識があるのかどうかなど、問題があります。
できれば不動産仲介業者に依頼するべきだと思います。

aki********さん

2012/2/311:30:13

そのまま売却はできますよ。

ただ登記上は一旦相続人に所有権を移して、買い主に移すという形になります。

司法書士などに所有権移転手続きを頼みますが、どうせ相手側も手続きをしなくてはいけませんからまとめて一緒にやってもらえばいいでしょう。
その場合その諸費用を値引いて売却すればよいです

oto********さん

2012/2/311:19:41

お母さま名義のままですと、売却はできますが、買主に所有権移転登記をすることができません。
買主に所有権移転登記をするためには、相続登記を入れる必要があります。
質問者さんも法定相続人ですので、お父さまと質問者さんとの共有名義にするか、遺産分割協議書を作成して、お父さまの単独名義にするかすることになります。
共有名義にした場合は、お父さまと質問者さんが売主になります。

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