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土地購入に際し、購入しようとする土地の上に永年住み続けている人が居ます。借地...

ato********さん

2012/2/2610:25:39

土地購入に際し、購入しようとする土地の上に永年住み続けている人が居ます。借地権が発生していると思いますが、土地の所有者は住人に対し、当該土地n購入意思がないことを確認しているそうです。このような場合、

この土地を購入しても問題ないのでしょうか?又支払い金額に借地権はどのように影響してきて、購入した場合、今後この住人とどのような関係を築いてゆけばよいのでしょうか?教えてください。よろしくおねがいします。

補足問題の土地について、当方自宅土地に隣接しており、購入すれば将来裏通りからも出入り可能になり、自宅土地の資産価値が上がるという安易な発想から購入しようか?と考えています。現在の土地所有者は亡くなられ、親族が相続のために資産の売却を考えておられるようです。元より3から4割の所有権なら購入しない方が無難かもしれないですね?

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tai********さん

編集あり2012/2/2809:12:00

地主の土地に他人(建物の持ち主)が建物を建てると借地権が新たに生まれます。
つまり、その土地の権利(所有権)=底地権(地主の持ち分)+借地権(建物の持ち主の持ち分)に
変わります。
借地権割合は路線価図などに掲載されていますが60%前後です。
どういう意味かというと、その土地の60%前後は建物の持ち主の物ということです。
言いかえれば、あなたは底地権(土地の40%前後)を買うわけです。
買う前に、建物の持ち主と住民が同一人物かどうか確認が必要ですね。
又貸しされている場合もあります。(違法ではありませんが、複雑になります)
この借地契約は旧法借地権であり、借地人(建物の持ち主)の権利が非常に強いです。
地代の滞納などよほどのこと(正当事由といいます)がなければ、退去させることはできません。
あなたが、その土地に家を建てるから、ぐらいの理由ではとても無理です。
あなたは、どういう理由で底地を買うつもりでしょうか?
その土地を自分で利用するつもりなら、借地人に退去してもらう必要があります。
それには、借地権代として土地の60%分を借地人に払わないといけません。
また、建物買取を請求されたら応じないといけません。
それはやっかいですよ。
不動産投資として底地権を買うつもりなら、かなり安く買わないといけません。
その土地が坪100万円で100坪あるとします。
そうすると1億円ですが、借地権割合が60%と仮定すると底地権割合は40%です。
つまりあなたは4000万円前後で底地権を購入できるわけです。
地代がいくらか、固定資産税、都市計画税はいくらか、を把握しているでしょうか?
地代から税金を引いたのが不動産収入となります。
場合によっては更新料も期待できます。
不動産収入÷(底地権代+購入費用)=利回りです。
購入費用は不動産取得税や登録免許税、不動産屋に対する仲介料、司法書士に払う費用などです。
その利回りが、どんなに悪くとも3%以上はないと魅力がないと思います。
そのためには底地権を、かなり安く買わないといけません。
その土地が商業地で、地代も高いなら別ですが。
ふつう底地は高く売れません。
地主が底地買い取り業者に売る場合、土地の10%(1000万円)という場合もあります。
高く売りつけられないようにしてください。
底地は売りにくいので、利回りが悪いと話になりません。
住民との関係ですが、一番もめるのは地代の値上げです。
値上げを受け入れられず、長年そのままという場合もあります。
購入される場合は借地法をよく勉強された方がよいと思います。


補足


底地は典型的な不良資産です。
それを買う人は借地人か、不動産投資をする人だけです。
地代などについて借地人と、もめることもよくあります。
隣人とのいざこざは、精神衛生上よろしくありません。
隣の底地を買っても資産価値は上がりません。
私なら、利回りが良くない限り買わないと思います。

ベストアンサー以外の回答

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whi********さん

2012/3/220:32:12

他の回答者の回答だと誤解を招きかねないので説明をしておきますが、他の方の言う借地権割合とは相続税の計算をするに当たり、普通の更地に対して底地の価格が何割かという事を示しているだけです。底地割合だけその土地を使用できるというような権利ではありません。

土地の完全所有権というのは所有して自由に使えるという権利です。借地権と底地とはこの利用権と所有権を分離した権利です。わかりやすく言えば借地権者はその土地を100%自由に利用することができ、底地権者は土地の所有権だけ有し1%も利用することはできない代わりに借地権者から地代を受け取れると言うことになります。

また、借地権はかなり強い権利なので、将来消滅する可能性は低いとみた方がいいです。したがって底地を買っても将来自分がその土地を使える可能性は無いと考えた方がいいですよ。
底地というのはそこから得られる地代を目的に購入する物であり、自分が使うことを目的にする売買ではありません。

刀士さん

編集あり2012/2/2718:43:04

購入自体は問題ないです。
ただ、何の為に購入しますか?

住人との関係は、借地権者と底地権者と言う関係で、
その方が出ていかない限り、その関係が続くでしょう。
毎月地代は貰えるでしょう。
借地権は相続可能です。

その場所によって借地権割合が決まっています。
簡単に)
借地権割合7:3で、坪100万円の土地だったとすると

借地権70万円、底地権30万円みたいな計算になります。

つまり、その方に出ていただく際には、70万円で買い取りが基本になるということです。


補足読みました。

そのような理由なら、とりあえず、底地を購入しておくのはありかと思います。

地続きの土地は、タイミングが合わないと買えませんし・・。

借地権割合を理解したうえで、それより安くなら良いと思います。(買いたたけるはずです。)


借地権割合について補足

田舎の方だと60%前後で一定なのかもしれません。

一般的には、地価の高い場所ほど、割合が高くなり

都内の商業地だと80~90%、住宅地だと60~70%ぐらいになります。

路線価図をご確認ください。

一例 千代田区、新宿区、中央区、港区、渋谷区の借地権割合は70~90%になります。

tan********さん

2012/2/2611:22:36

面倒だからそんな土地は購入しないほうが良いよ

ローン組まないで余ったお金で狙ってる土地購入するなら話は別

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