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借地権についての質問(土地を半分譲ってくれと言われました)

jpcqf845さん

2012/3/2921:00:13

借地権についての質問(土地を半分譲ってくれと言われました)

祖母が土地を貸していて、借受人はその土地に自宅兼アパートを建てています。
賃料は約5万円。
おそらく、築30年以上だと思われます。
先日、借受人が代理人(不動産コンサル)を通して、借地権について話し合いたいと申し出がありました。
内容は、「借地権を返す代わりに土地の半分を譲ってほしい」というものでした。
この土地はいつか返してもらいたいと家族間でも思っていて、
それには借地権を買い取るか建物の修繕が必要な時期まで待つという感じで
この問題に関して特に具体的な対策を考えていませんでした。
また、契約書も大昔のものなので今は存在するのかも不明です。
相手もプロを雇っているのでこちらもプロを雇おうと思っていますが
予備知識がなさすぎて困っています。

①当然断ることは可能だとは思いますが、相手の「土地の半分」という申し出は妥当なのでしょうか?

②今後土地を取り戻したいとは思っていたので、今回の件で申し出を聞き入れて相手の要求する半分もしくは交渉で何%か渡した方がよいでしょうか?

②こちらから立ち退いて欲しいとは言っていません。あくまで相手の申し出だから土地を譲る必要はないのでしょうか?建物を時価評価額だけ買い取れば済むという方向に持っていけたらと思いますが可能でしょうか?

詳しい方、ご教授をお願いいたします。

補足ちなみに、その土地に隣接する更地を持っています。
繋げると・・・・

□□□|■■■
□□□|■■■
■■■|■■■
■■■|■■■
借地権|更地(私有地)

■・・・私有地
□・・・譲ってほしいという土地の部分

半分欲しいという主張を通せば上記のように非常に辺鄙な土地になってしまいます。
隣接する土地は倍の値段を払ってでも買え!というのを聞いたことがあります。
半分譲るよりは、むしろ半分買い戻すような形をとった方がいいのかも?
ご教授をお願します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

編集あり2012/3/3113:53:35

地主(あなた)の土地に他人が建物を建てると借地権が
新たに生まれます。
つまり、その土地の権利(所有権)=底地権(あなたの持ち分)+
借地権(建物の持ち主の持ち分)に変わります。
借地権割合は路線価図などに掲載されていますが、60%前後です。
どういう意味かというと、その土地の40%前後があなたの物という
わけです。(底地権割合は40%前後)
この契約は旧法借地権に当たります。
借地人(建物の持ち主)の権利が非常に強いですね。
地代の滞納などよほどのこと(正当事由)がなければ、借地人を
追い出すことはできません。
借地人は建物が朽廃しないかぎり半永久的に、その土地を利用
できます。
朽廃とは、建物がボロボロで人が住めないような状況です。
借地人が朽廃前に修繕したいといえば、地主は拒めません。
一応拒否はできますが、相手にはコンサルタントがついています。
裁判所をつかえば、修繕できることぐらいは当然知っています。
その土地が坪100万円で100坪あるとします。
そうすると1億円ですが、借地権割合が60%と仮定すると
底地権割合は40%です。
この場合、借地権の価値は6000万円ということです。
つまり円満に話し合って出て行ってもらう場合でも、あなたは借地人に
6000万円を払わないといけません。
どちらが申し出たかは問題ではないのです。
この法律は地主に非常に不利なのですよ。
あなたは借地権割合を調べなければなりません。(路線図に掲載)
地主の底地権と借地人の借地権を部分的に交換するのは
借地を整理する方法としてよく知られています。
上記の例で交換するとと、あなたには40坪(40%)、借地人には60坪(60%)の
完全所有の土地が、それぞれ手に入ります。
ただ借地人は、あなたに名義変更の許可料を10%(10坪分)払わないといけません。
そのため両者50坪となります。
相手が主張する土地の半分というのは、借地権割合が60%なら妥当です。
借地権割合が70%なら、あなたが有利、50%ならあなたが不利になります。
これらの情報を参考に対策を考えてください。
わからない場合は、「日本地主家主協会」に相談したらよいと思います。


補足


あなたが、その借地権を購入できるなら購入したほうがよいのは事実です。
その場合、借地人には借地権代+建物代を払わないといけません。
建物は古いのですが、アパートを経営していますし、借地人は場所的利益
も当然要求してくるでしょう。
場所的利益とは、建物の存在自体から、建物所有者が享受する、事実上
の利益のことをいいます。
相手にもプロがついているので、やっかいですよ。
場所的利益は判例で、更地の10~30%を借地人に払う判決になっています。
上記の例だと、1000万円~3000万円となります。
ただ借地人が立ち退くつもりがないなら、立ち退かせることは困難です。

質問した人からのコメント

2012/4/3 22:22:31

驚く 勉強になりました。ん~しかし大きい金額なので決断に迷います。

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pbg0621さん

2012/3/3000:57:31

①借地権があればその土地について、住宅地で5~6割程度、商業地なら7~8割程度の権利を持っているとされるのが一般的です。ですから、借地権を放棄するのと引き換えに土地の半分を欲しいという主張は、妥当な話です。
②不動産の売買では、買いに行けば値打ちを付けられてふっかけられ、売りに行けば足元を見られて買い叩かれるものです。つまり話を切り出したほうが弱くなるものです。そういう意味では、相手からの話に乗じて有利に交渉を進めるのも一つの方法です。
③借地権が成立しているならば、①に書いた通りですので、建物の時価評価だけというのは難しいと思います。

というように、あなたが考えておられる以上に借地権は大きな権利なのです。あとはそちらの地域性で、借地権だけでも売買できるような地域なら借地人も強気に出るかもしれないし、そうでもなければ地主に買い取ってもらうしかありません。
借地権だけで売買できないような地域なら(借地権だけでは需要がないという意味です)、地主が買い取ってもくれなければ維持できなくなれば更地にして返すしかありません。
一方で地主のほうも、底地だけで売れるような地域なら底地だけ売ってしまう事もできますが、そうでなければ借地権を買い取って借地人を追い出すしかありません。
つまり、借地権、底地権だけでは流通しないような地域であれば、地主と借地人の根比べです。維持できなくなったほうが負けです。

neomichiさん

2012/3/2922:13:22

私の個人的な意見ですが、売る気がないのなら拒否するほうがいいです。

1について
土地の半分を買い取りたいというのは、いまの段階ではおそらく資金的にそのくらいが限界だからでしょう。仮に半分売ったとして残り半分があったとしても、状況によっては家も建てられない死に地になり、二束三文で相手方に買い取られるという可能性が高くなってきます。売るなら全て一括で、売るのが嫌なら半分でも売りません!とハッキリ断りましょう。

2について
お金を渡す義務も義理も一切ありません。渡すようなことをするとつけこんでくる悪い人もいます。やめたほうがいいです。

3について
売る気がないのであれば一切売らなくて問題はありません。建物については、借地の場合は原状回復義務による更地返還が原則ですので建物を買い取る義務も義理もありませんし、解体費用を出す義務も義理もありません。

ただし、今後、自分がお金に困ったときにすぐに相手方が買い取ってくれるかどうか、買い手が見つかるかどうかは別問題です。
土地の返還後の土地活用のプランについて考えているのであれば問題はありません。

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