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底地を借地権者に売却する際の相談です。

rig********さん

2013/5/216:16:55

底地を借地権者に売却する際の相談です。

長年貸していた土地の借地権者から底地を買いたいと言ってきました。
底地を持っていることに負担を感じていましたので、この際、価格によっては売却しようと思って話し合いに応じています。
しかし、相手方の希望価格が安すぎると感じています。
借地権者とは、50年以上の付き合いの為、高く売ろうとは思いませんが、一般的な相場(目安)を教えてください。

現状の説明昭和35年から53年目(途中更新2回、更新料はもらっています。次の更新まで後7年)
借地権者との関係、いままでは良好。

土地の広さ:約50坪
地代、月31,000円
路線価図(H23年度)によると、路線価:280,000円、借地権割合:60%H16年都道府県地価調査によると、近所が335,000円(路線価、借地権割合は同じ)という状況です。

借地権者の希望は路線価の地主の按分価格から、いままで1000万円以上地代を払っているのでそれくらい引いてほしいとのことです。
これを計算すると
28万円×3.3㎡×40%×50坪-1000万円 = 848万円

ちょっと安すぎると思いましたので、一度お断りしたところ1000万円までならとのことです。
長年、お付き合いしてきた方で、また借地権者側からの買取の申し出ですのでそんなことはないと思いますが、当方が簡単に話し合いに応じたので、足元を見ているのでしょうか?

20年ほど前、ちょっとお金に困ったことがあり業者さんに相談した時、路線価の1割くらいなら買い取ると言われたことがあります。
地主の権利ってそんなに低いのでしょうか?

どなたかアドバイスの程、よろしくお願いします。(また、どこに相談したらいいのかもお願いします。 以前に相談したところは、相談した後もしつこく来られたりして怖い思いをしました。)よろしくお願いします。

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ベストアンサーに選ばれた回答

min********さん

2013/5/715:41:23

多少の土地を持つ地主です。
失礼ながら、あなたはいい人すぎます。
そして、今まで良好とありますが、この借地権者さんはかなり強かな方です。
後悔しないうちに、すぐにでも専門の業者に依頼したほうが良いと思います。

だいたい今まで払った地代の分を、価格から引いてほしいなんて聞いたこともありません。
確かに、どうしても売却したい場合、底地専門に買い取っている業者の買取価格は、1割くらいの事もあると聞きます。しかし質問に書かれている情報だけではなかなか判断しづらいですが、7・8年前相続で底地を売却したことがありますが、路線価の2割5分くらいでは買い取ってくれましたよ。

今回の場合、借地権者からの話ですから、地主としてどう見ても路線価の4割は譲れないところではないでしょうか! ⇒ 1850万円位は当然です。
私なら、5割くらいの事は言います。

あなたの場合は、売る売らない拘らず、今後の管理も含めてすぐにでも、どこかの不動産会社に相談するのを薦めます。
ちなみに何かあれば私が相談しているのが、新青土地コーポレーションhttp://shinseiland.com/というところです。何かの役に立ってくれると思います。ここはメインは不動産屋さんですが税理士事務所と一緒にやっていて、弁護士・司法書士とも連携してるので、安心できます。

質問した人からのコメント

2013/5/8 11:00:39

降参 皆さんのおっしゃる通りですね。もう少し勉強して、やはり専門の方に相談してみようと思います。ありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

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yuk********さん

2013/5/719:08:56

せっかくの50年以上のお付き合いですし、お互いが不動産について素人であるのですから、足元みられているとか疑念を持たなくてもいいと思います。
それでも、今回の場合は、今までの相手の地代分は値引きの要素に入れることはできないです。これはありえないです。そして、地価が上がりつつある今、あえてそんなに安く売らなくても良いと思います。

まずは、何十件も不動産屋をあたって、自ら相場を見つけてください。不動産屋は、本当にピンからキリまでありますので、十分に信頼できる会社を吟味されて方がよいでしょう。手数料が安いから良い会社というわけでもないし、契約前と後では態度が変わる担当者もいれば、ぶっきらぼうでもちゃんと最後まで相談に乗ってくれる人もいます。

ある程度、相場が見えてきたら、借地権者に自分の希望価格を少し高めに伝え、やはり値引きの相談を受けたら、値引きして相場価格に近づけて、これ以上引くことができないことをはっきりと伝えましょう。

ちなみに、私は以前不動産屋に相談したときは、あえて自分の住所は途中までしか記入しません。(無記入だと書いてくださいといわれるし。)ただ、携帯番号とメールアドレスはきちんと記入します。

その土地にご縁がある人は必ず見つかると思います。長年借りていたからといって、その方しか購入者が見つからないことは絶対にありえません。今の株価上昇をふまえて、増税前であるし、今年は売り時なのは確かです。

アドバイスになっておりませんが、とにかくどうか穏便に事が運ぶことを願っています。

get********さん

2013/5/219:28:07

過去に支払った地代相当額を値引きしてくれって、全く意味不明。
その借地人、バカじゃないの?
痴餌袋にも時々現れるけどね。同じように、「地代(家賃)を長年支払ったんだから、底地(借家)を安く買う権利がある!」などと、ウルトラ級にバカなことを言うのが。

取引は、WIN-WINの関係によって成立するもの。己に一方的な利益を得ようとする子どもじみた相手は、蹴っ飛ばしてやりゃええのよ。
借地人に対しては、相続財産評価による底地価格で十分。

reo********さん

編集あり2013/5/219:24:32

こんばんは。
質問分を拝見させて頂きましたが、ずいぶんと足元を見られてしまいましたね。あと、不動産屋が底地を買い取る場合は、路線価・実勢価格の10%程度と言うのは本当です。

そこで・・・話を整理して見ます。

①買主(借地権者)の狙い・・・・借地権+底地=所有権になります。

・実勢価格(@33万5千円×3.3㎡×50坪)=5527万5千円の価値に生まれ変わります。
つまり、この買主は、1000万円を支払うことで、5527万5千円の土地を手に入れることになります。


②売主(底地所有者)の相場
・実勢価格(@33万5千円×3.3㎡×50坪)=5527万5千円の価値がある土地価格から、借地権割合60%を控除すると、2211万円となります。

また、借地人が支払ってきた地代(1000万)は、今回の取引とは全く別の話でありますので、考慮する必要はありません。また、この話は借地人から持ってきた話ですので、売却する場合の相場は「最低1760万~2300万」の間と考えます。

とても・・1000万円で売却なんて、ありえません。不動産屋は、底地を10%で買い上げて、場合によっては、借地人が借地権を返却したらボロ儲けなんですよ。だから相談するとしつこいくらい来ます。

bab********さん

編集あり2013/5/218:09:36

うーん、今まで払った地代は今までの借地料ですから引くことはありませんよ。
1000万の地代を引くのなら今までタダで土地を使っていたことになります。
それはおかしいでしょ?なんで引かなきゃならないのか。

路線価自体も実際の取引価格よりは低い場合がほとんどなので、
路線価で売買するならその価格自体が安いぐらいです。

私ならこれまでのお付き合いも考えて
1000万円を引く前の1848万円でなら売ります。
逆に848万円なら売りません。
ちょっと値切り過ぎですよ。(-_-;)

(だって路線価換算でも50坪なら4620万円の土地。
848万はどう考えても安すぎます。)

うちも最近戦前からの貸し地の底地を売りましたが、
ほぼ上記の計算式通りの金額で話はスムーズに進みました。
知り合いの仲介業者さんには「良心的な価格ですね」と言われましたよ。
路線価×底地権割合で十分安いってことです。

もうちょっと強気に出ても大丈夫です。

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