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困っています 築13年のマンションの大規模補修が今月から始まり足場の組み立て...

cho********さん

2013/9/1809:54:06

困っています
築13年のマンションの大規模補修が今月から始まり足場の組み立てが半分くらいは終わらなければいけない時期なのに1軒の家がクレームを出し全く進んでいません

反対をしている方の意見を無視して、足場を組みシートで覆っても法律的に問題はないのでしょうか
またベランダの防水と床材の貼り付けが各住戸で協力しなければいけない(ベランダにあるものを全て撤去しなければいけない)のですがその家は100%撤去してくれないと思います。
この場合ベランダは共有部なので、勝手に工事をしてもらっても問題はないと思うのですが、強制的に撤去し元に戻せば問題ないのか?植木が大半なのですが、枯れた場合の補償や、撤去と元に戻す費用はその家に請求できるのでしょうか?
この家のために大規模補修ができずに資産価値もぐっと下がってしまった場合、その家に賠償を求める訴訟を起こしても勝てるのでしょうか?
管理規約には他の管理組合員の資産に影響をおよぼす場合があるときはその住戸を売却したり退去させることができるというような一文があったように思うのですが、大規模補修がその家のためにできなくなった場合適用できるのでしょうか。
そもそも管理組合は法人格を取っていないので、裁判をおこすことができるのかもわかりません。

その家の所有者は大阪のばらのマークの有名老舗デパートの役員だそうですが、管理組合のすることなすこと全てに反対し過去質でもしたように消防法で決められている避難はしごの点検もご自身が組合長をやめてから10年近く一度も受けないので、消防署からも注文を付けられてしまいました。

組合長の時に管理会社が自分のいいなりにならなかったのに腹を立てて以来、管理組合の決定事項に全て反対と毎日のようにクレームの意見書をいれています(その管理会社はもう付き合いきれないと契約解除され今は別の管理会社です)

私怨で管理組合の決定事項に因縁を付けまくるこのような場合、法律でどのように対処すればいいのでしょうか?

補足今回の補修については約2年前から補修委員会が立ちあげられ、工事の監理会社を総会で決議し決定し工事内容なども管理会社と監理会社の助言のもと決定、工事会社も公募、説明会なども行われ臨時総会で決定した事項です。
割と意識の高い方々が多いのできちんとした手続きを経たものであれば、その1軒以外は割とスムーズに物事が運ぶマンションなんですが
聞くべき意見の今までかなり聞いてきたつもりですが

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ベストアンサーに選ばれた回答

a1y********さん

編集あり2013/9/1818:04:11

マンション管理の問題に関しては、まず貴マンションの規約とマンション法といわれる区分所有法にしたがって、考えなければなりません。ただし、貴マンションの規約は、私には分かりませんので、たいていのマンションでお手本としている国交省が定める標準管理規約というのがあって、それをベースにお話します。ですから、最終的には貴マンション管理規約にも同様の定めがあるかどうかご確認ください。

まず、大規模修繕工事に関しては、その仕様や方法、予算等が総会で規約に定められた手続きにのっとってきちんと決議されたものであるのなら、いくら反対であっても工事に協力しなければなりません。

区分所有法6条には、建物の保存に有害な行為や共同の利益に反する行為をしてはならないという定めがありますし、規約3条には規約と総会決議を遵守しなければならない旨の定めもあります。

ですから、総会決議のあとにいくら反対意見を述べても、それで工事が遅れれば共同の利益に反することになりますし、タイムリミットのあることなので、反対意見を無視して工事を進めたとしても致し方ないことで、法的には問題ないと思います。また、具体的に何らかの形で工事の妨害工作をすれば、明らかに建物の保存に有害な行為ということになります。

区分所有法6条2項と規約23条には、管理を行うために専有部分や専用使用部分への立ち入りを請求できる旨が定められていますし、規約23条2項には請求された者は正当な理由がなければ拒否できない旨も規定されています。

バルコニーの植木についてですが、期限を定めて撤去するように請求し、撤去されなければ、管理組合が撤去し保管する旨と善良なる管理者の注意を持って保管するが、それで枯れたりしても責任を持たない旨をしたためた文書を事前に配布しておけば、強制的に撤去、保管しても法的には問題ないでしょう。ただし、事前と事後の証拠写真は撮っておいたほうが無難です。撤去・保管費用は法的には請求できますが、それほど費用の掛かるものではないと思われますので、実際に徴収するのは難しいと思います。

法人化していなくても損害賠償請求の裁判を起こすことは可能です。区分所有法26条4項には管理者(=非法人管理組合理事長)が集会(=総会)決議により訴訟の原告になることができる旨が規定されていますし、同法57条「共同の利益に反する行為の差し止め請求訴訟」、同法58条「専有部分の使用禁止請求訴訟」、同法59条「区分所有権の競売請求訴訟」が規定されています。また、規約47条3項三号、規約48条十号にも同様の規定がありますし、規約67条3項には理事長が訴訟を追行できる旨と損害賠償請求訴訟などの法的措置を執れる旨が規定されています。

ただし、やはり訴訟というのは最後の手段にとっておいてください。今は粛々と大規模修繕工事を終わらせることを考えて下さい。時には静かに言うことに耳を傾けてあげることも必要かもしれません。

【補足】
なるほど、そうですか。私もかつて似たような経験をしました。私の場合は、内容証明郵便で、工事に協力をしていただけない場合は訴訟も辞さない構えであり、生じた損害については損害賠償請求をする旨の文書を送りました。その強硬姿勢が功を奏して、しぶしぶ工事には協力してくれましたが、しこりはずっと尾を引いていて、その人は何かにつけて難癖をつけてきます。総会時にはまるで総会屋のように質問をしまくったり役員を中傷したりして、役員になる人もいい加減嫌気がさしているようです。私のマンションのようなことにならないようにという意味で、ご助言申し上げたつもりですが、すでに堪忍袋の緒が切れているのであれば、法的手段をほのめかしても致し方ないかもしれません。

質問した人からのコメント

2013/9/24 10:52:14

大変わかりやすく回答して頂きありがとうございました、ほぼ全員が役員の経験をしてa1yjda9さんのような状態です。台風とこの人のおかげで2週間近くの遅れが出ていますがご助言のように粛々と進めていかないといけないですね。現場監督さん、監理会社、管理会社みんなで力を合わせて遅れを取り戻さねば、ありがとうございました

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