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区分所有法について質問です。

hoi********さん

2013/10/218:43:28

区分所有法について質問です。

テラスハウス形式の自宅に住んでいます。
震災で家が半壊になりました。
4軒くっ付いている建物で、全体が歪んでしまいました。
復旧して住みたいのですが、二軒が反対しています。
理由は地震保険に加入していない、あるいは住民票を置いていないため支援金が貰えないからだそうです。
自主管理組合は、棟の中で決をとり決めてくださいというだけで全くなにもしません。
管理費は毎月支払っています。
やたらと区分所有法により5分の4以上の賛成がないから治さないとの一点張りですが、そもそも区分所有を見る限り、区分所有者は占有部分を復旧して他の区分所有者に損害を与えないようにする義務があるのではないでしょうか?
住んでいないからと言って、また金が無いからと言って、他の区分所有者が我慢させられて半壊の家に住み続けさせられ、しかも管理費は同額を納めさせられるというのはおかしいのではないでしょうか?

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a1y********さん

編集あり2013/10/816:45:21

まず、いくつか疑問点があるのですが、「自主管理組合は、棟の中で決をとり決めてくださいというだけで全くなにもしません。管理費は毎月支払っています。やたらと区分所有法により5分の4以上の賛成がないから治さないとの一点張りです」とのことですが、この「自主管理組合」というのは団地管理組合という意味でしょうか? また、その「管理費」というのはどの共用部分の維持管理にあてられる管理費なのでしょうか? その中に棟別の管理費用や棟別の修繕積立金は含まれているのでしょうか? それらの情報がないと正しい答えはできないかもしれません。しかし、おそらく「自主管理組合」が言っていることから類推すると、その組合は団地管理組合で、管理対象部分は団地内の通路とか公園とか集会所とかの団地の共用部分だけで、各棟の維持・管理までは対象としていないのではないかと思います。

つまり、団地管理組合というのは、土地または附属施設を共有する団地内の建物所有者(区分所有者)の団体です。(区分所有法65条)すると、これとは別に棟毎にも管理組合とは名乗っていなくても、法的には棟別管理組合が並存していることになるのです。

ですから、あなたの住んでいる建物の棟別管理組合の組合員は4戸あるわけですから、全部が同じ床面積だとして、もし建て替えをするのなら、「自主管理組合」が言うとおり棟別管理組合の総会において5分の4以上つまり4戸全部のの同意が必要となります。

しかし、あなたが要求しているのは建て替えではなく復旧なのですね? すると、区分所有法61条の「建物の一部が滅失した場合の復旧等」の規定が使えます。

これはその滅失の規模によって復旧の条件が異なります。もし建物価格の2分の1以下に相当する部分しか滅失していなければ、あなたの単独で滅失した共用部分と自己の専有部分を復旧することができます。これは単独なので、あなたが一人でやってもよいのです。(区分所有法61条1項)そして、あなたが単独で復旧したあとは、他の区分所有者3名に対して共用部分の復旧に要した費用の負担を求めることができます。(同条2項)

しかし、2分の1を超える部分が滅失した場合は、棟別総会で4分の3以上(5分の4ではない)の同意が必要となります。(同条5項) この場合は4戸の4分の3ですから、4戸が同じ床面積だとすると、3戸の同意が必要となります。

したがって、この2分の1以下か超かが重要なポイントとなります。もし「自主管理組合」の会計に棟別の修繕積立金があるのなら、「自主管理組合」の総会決議によってこのお金を共用部分の復旧費用に当てることはできます。

いずれにせよ、、建物の滅失の規模にかかわらず、少なくともあなたの専有部分だけは自費で復旧することはできます。

以上述べたことは、あくまでも区分所有法にのっとった答えですが、規約で別段の定めがある場合もありますので、「自主管理組合」の規約や棟別管理組合の規約があれば、それらをまずよくお読みになることをお勧めします。

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ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

編集あり2013/10/415:05:18

まず、復旧決議の要件ですが、これは大規模復旧の場合は区分所有者の人数と持ち分の3/4以上の賛成が、それ以外の復旧の場合は同じくそれぞれ過半数の賛成が必要です。持ち分が等しいならどちらの場合でも、4人中3人の賛成を必要とします。というわけで2人が反対したら残念ながら復旧決議は可決できません。

次に、建物の復旧についてですが、もう一つ方法があります。
●条件
・破損の状況が、建物の価格の「1/2以下」であること
・復旧決議を「まだしていない」こと(可決・否決を問いません。決議の採決そのものを「まだしていない」ことが条件です)
・建て替え決議を「可決していない」こと(否決なら構いません。そもそも建て替え決議を「まだしていない」でもOK)

●対応
(建物の一部が滅失した場合の復旧等)
区分所有法 第六十一条 建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、各区分所有者は、滅失した共用部分及び自己の専有部分を復旧することができる。ただし、共用部分については、復旧の工事に着手するまでに第三項、次条第一項又は第七十条第一項の決議があつたときは、この限りでない。
2 前項の規定により共用部分を復旧した者は、他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求することができる。

建物の共用部分について、「あなた」と「もう一人賛成している人」との負担で共用部分を復旧することができます。そして、【他の区分所有者に対し、復旧に要した金額を第十四条に定める割合に応じて償還すべきことを請求】することが出来ます。

たとえば、復旧工事に2000万円かかったとします。持ち分が4人とも等しいとした場合、一旦「あなた」と「もう一人賛成している人」とでこれを負担して復旧工事を終えた後で、復旧に反対している人に向かってそれぞれ「500万円返してください」と【法的には】請求できます。



とはいえ、管理組合が存在するようなので、管理規約によって規定が存在する場合はこれと異なる規定になっている可能性も否定できません。(たとえば共用部分の復旧が出来るのは「管理者のみ」というような規定があればそれが有効です)

=====
住んでいないからと言って、また金が無いからと言って、他の区分所有者が我慢させられて半壊の家に住み続けさせられ、しかも管理費は同額を納めさせられるというのはおかしいのではないでしょうか?
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管理費はともかくとして、住んでいる・いない/カネがある・ないに関わらず、「区分所有者として果たすべき義務」に変わりはありません。その意味ではあなたの主張は基本的には間違っていないと思われます。

なお、管理規約やその他の契約・細則等によって実際の対応方法、あるいは可否については変わって来る部分がありますので、詳細については最寄りの弁護士さん、マンション管理士さん等の専門家とご相談されると良いかと思います。

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