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借地権の譲渡承諾を地主に支払う概念がわかりません。地主は建物が第三者に代わっ...

finalchance2006coさん

2014/4/217:58:31

借地権の譲渡承諾を地主に支払う概念がわかりません。地主は建物が第三者に代わっても借地料をもらえるわけなので。なんのためのものでしょうか?

補足kenanami3150さん
おっしゃる、その借地権分とは土地の借地権と建物分を現建物の所有者へ買主が支払うということでよろしかったでしょうか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

kenanami3150さん

編集あり2014/4/412:39:52

はい、「補足」を受信しましたので、お話します。

再度、あなたの「補足」での文面が理解困難になっています。

それは、「借地権分」を、――土地の「借地権」と「建物分」――に云々・・・
と言うくだりです。

なぜ借地権と建物を分けるのでしょう。(建物存在での借地権ですよ)

従って「借地権付一戸建・○○万円」なら、買主はその支払いをするだけです。

その際、買主は、借地権付の一戸建を購入し、売主(借地権者)より引き渡し
後に、地主と新規に「土地賃貸借契約」を結ぶのです。(借地権の引き継ぎ)

●前回「借地権分」と言う表現を使用したのは「底地+借地」の同時売却?、
なのかを想像させられたからです。

同時売却なら、所有権価格で売却し、後は所定の借地権比率(借地権分)で
配分すれば良いだけです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
以上の内容で理解困難であれば、想定されるのは、あなたが「主任者資格」を
持たないで不動産屋の経営者だけなのか、です。

なぜなら「主任者」ならば、このような質問が出るのが考えられないからです。

なお、再三に渡り失礼な表現でしたが、あなたの立場(売主?・仲介者?)が
不明で、必要な情報も反応もないので、お役に立ちようがないのです。

加えて、あなたの場合は「借地権」と「建物」を別物のように捉えている前提
では、説明のしようがないのも事実です。

以上、理解できれば幸です。





------------------------------
fin・・・(略)さんの前回の質問で、「解決済み」扱いのコメント欄で、
――新規に質問したので回答を――とありましたのでお話します。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
先ず、あなたの「譲渡承諾」と言うのは、他回答者さんにもありますが、他に
<名義変更料><承諾料>などと称されて、借地権を売却する際の慣習です。
(借地権者→地主)

●あなたの質問内容では、
借地権物件に対して、「土地は○○万円」・「建物は○○万円」と言う考えで
よろしかったでしょうか――、なる表現を再三していますが、なぜ土地建物の
それぞれを、別個に価格算出など考えるのか?、と疑問符がつくのです。

なぜなら「借地権付一戸建」としての売却であれば、借地権分だけの相場価格
で設定・売却し、売却金は全額が借地権者のものだからです。

仮に、「借地権」と「底地権」の同時売買だったとしても、それぞれの価格を
算出などせず、売却価格を借地比率で算出して分配するだけなのですよ。

あなたは前回の補足で「不動産屋です」と称しておられますが、本当に今回の
質問のように「概念がわからない」状態で、本気で人様の大切な財産を仲介
するつもりなのでしょうか。

ここで、「釈迦に説法」を承知の上で一言、お話しますが、
不動産業者は、取引で万一、売主・買主に損害が発生すれば、営業免許取得の
際に義務付けられている法務局への1千万円の供託金の中から賠償する責任を
負っているのですよ。(実際には宅建協会などに少ない預託金で可能ですが)

そして、本当に手続きミスなどで、売買の当事者が宅建団体に訴えれば、
聴聞会開催の結果で、いやおうなく賠償金が発生するのですよ。

更に、決定した賠償金は、2週間以内に補てんしなければ免許取り消し処分に
なるのですよ。

●ここでは、あなたが本当に「不動産屋」などでなく、多少、プロらしきフリ
をすれば、回答者も気を引き締めてかかるだろう――と言う心境発生で、
ついそのように書いた?、ようにしか読み取れないのです。

それは、どうしてもプロの不動産屋が投げかける質問とは思えないからです。
・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・
あなたは前回の「解決済み」のコメントにこのように書いてます。(文面通り)
――譲渡承諾は売主が地主に対して負うもので土地の買主の借地権とは別では
ないのでしょうか――

これは、<土地の買主の借地権>のような表現を、不動産屋がすることなど
考えられないのです。

或いは、底地買いの際の設定での話?、としても意味が通じませんし、
底地買いの買主を想像させる文面でもありません。

従って、あなたが不動産屋であれ一般の方であれ、質問されれば、できれば
理解を助けたくも思うのですが、あり得ない質問では答えようがないのです。

●ただ一つだけ、場面上あり得る想定でお話しますと、「譲渡承諾」と言う
表現を、金銭負担と考えた場合なら、負担はもちろん売主(借地権者)です。
(借地権の買主は、売却価格のみの負担)

以上が、可能な限り、あなたの文面を読み解いた上での回答です。

なお、◆現地も経緯も詳細を知らず、◆資料もなく、◆あなたの、文字のみによる質問に、文字のみで答えますので、回答が「あさっての方向」になっている場合はご容赦願います。

以上、参考になれば幸です。

ベストアンサー以外の回答

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ohiriyaさん

2014/4/420:48:49

借地権の譲渡承諾は厳密ではなく,借地権者が承諾なく自由に譲渡を見かけますよ。

あって無いようなもので,礼金みたいな物と解釈出来ます。
有るとすれば借地を譲渡する借地権者が地主に対して支払います。

良く借地権売買物件記載内容では,借地権,あと,13年残っています。
と言う物件が物語るように借地権購入する者は借地権売買代金以外発
生しません。購入し13年満期で地主と新たに更新契約します。

購入後,地代と,固定資産税のみです。

toraburさん

2014/4/219:22:57

こんばんは。

簡単に言いますと、法的に支払う義務は無いのですが、昔からの慣習なのです。別の言い方をすれば名義変更料の様な物です。
つまり、こうした費用を支払わないと、「家の建替えは認めない」とかの、意地悪をする地主が多いのです。購入者の中には、建替えはしないが「大規模リフォーム」だから、名義変更料を支払わないと言う方もいる様ですね。

答えとしては、契約書に記載がなければ、支払いの法的根拠が無いと言う事ですね。

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xtggq956さん

2014/4/218:41:00

これは借主が借地権つきの土地建物を購入希望者に売買するる際に地主の許可を得るために支払う許諾金、認可金

というものです。借主は地主の土地を借りていますのでその土地に建つ建物は自分の物であっても、それを第三者に

売却する場合は地主の許可を受ける必要があります。許可を得なければ売却できませんので、お礼の意味も含まれる
ます。

qllpzzzさん

2014/4/218:35:46

イロイロ理由はありますが 例えば
借地承諾なしに 建物の売買で第三者に変わっても
地主と新所有者は何の契約もありません。
土地を借りて建物を所有するから強い権利があるわけです。
契約無しに地主は借地料をもらえる保証もないし
承諾なしじゃ 地代が幾らかも決まっていません^^
土地を貸す約束もしていない事にもなります。

そもそも 建物を所有するため土地を借りる契約をする借地権です。
なので 借りる人と建物の所有者が違っちゃったらそのそも借地権
の前提もあやしくなっちゃいます。
さらにそこで地主が変わったら借地権を対抗できなくなっちゃう場合もあります。
出てってクレって言われちゃうんですね。

お互いのためでもありますが 土地は変わらずずっとソコにあるので
対価を払ってまで名義変更するのは 借地の権利を守る意味合いが強いと
私は思いますよ。

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