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今度、引越します。 不動産に行き築10年のペット可の分譲マンションを敷金2ヶ月(...

nyu********さん

2014/8/1908:54:33

今度、引越します。
不動産に行き築10年のペット可の分譲マンションを敷金2ヶ月(うち1ヶ月分はペット可により増えた)、礼金1ヶ月で賃貸することになり、あとから管理会社から電話が来て、色々

家族構成や年収やら聞かれ、敷金は減価償却でいいですよね?と言われたけど敷金減価償却の意味がわからなくて…不動産では敷金は返金されますからと言ってました。
この管理会社はボッタクリですかね?敷金は家賃滞納の時なんかのための保証金みたいな感じで入居中に問題なく退去まで行けば返金されるものだと認識していたので頭が??になりました。

誰か分かりやすく教えてください。

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blu********さん

2014/8/1914:05:03

長年に亘って使うことになるものは、使用の度合いや時間経過に応じてその価値を下げていく。その「下がる価値」をコストとしてみておくことを「減価償却」と言うのだ。どちらかと言えば会計上の言葉で、これを賃貸借契約の敷金清算などの場面で使ってるやつは大抵、その意味を多少なり履き違えてることが多いと思う。このサイトで不動産賃貸のプロを自称する回答者でも「原価償却」なんて誤用を平気でしていることがあるくらいだ。

その管理会社はおそらく、マンションの内装など経年により損耗する部分を「価値の減少」としてみていて、それを回復するためにかかる費用(つまり通常使用により汚損した内装の更新費や清掃費など)を減価償却と称して「敷金をそれに充当しますからね」と言っているつもりなんだろう。しかしそこは重要な契約条件のひとつであり、電話一本口頭で念を押せば良いというものではない。現にあんたは相手の発言の意味が不明瞭で完全には理解できなかったと思っているのだから、その状態のままで契約を結ぶことはできない。きちんと重要事項説明あるいは契約調印の場で書面として記した上で合意に至る必要がある。似たルールで「敷引」という特約もあるが、そもそも通常損耗分の回復費用を無条件で全額借主負担とする契約条件は、借主に一方的に不利だという理由で不当と判定される可能性もある。管理会社(と言うより仲介業者だと思うが)側は、それを危惧して、電話だけでサラリと説明し手続きを急いだのかも知れない。

「ボッタクリ」と言うのは、不当な価格設定でありながら購入者がそれを受け容れざるを得ない状況を意図的に作る様なやり方を指すと思うので、本件はそれとは少し違う話だと思う。ボッタクリは何だかんだ言っても購入者側の自由意思による判断の結果だとも言えるが、あんたが言われた『敷金は減価償却でいいですね』という言い方は、むしろボッタクリよりももっと問題が多いと思うよ。電話での会話は面前での手続きをする前の一応のヒアリングに過ぎず、契約調印前にはきちんと契約条件に関する説明がされるというのであれば問題は無いが、その電話でのやりとりだけで言質を取る様なやりかたをするのであれば、その仲介業者はボッタクリではなく「宅建業法を遵守しない不良業者」かも知れない。

敷金の本来の目的については、概ねあんたの認識で合ってる。減価償却などという説明で返金を拒もうとしているその業者には、契約調印する前にもう少し正確な説明を求めた方がいい。一方、ペット可という条件で契約するために敷金をプラスして要求されること自体には、別に不信感を持つ必要は無い。貸主にとってはある意味、利益を担保するためにする当然の条件調整だし、家族構成や年齢を訊かれるのも普通に予備審査レベルでされることだと言える。

仲介業者をボッタクリか否かで色分けする意味は殆ど無いと思うよ。重要なのは、あんたが契約者として相手に提示された条件を正しく理解できているかということと、そこに至るに足るしっかりした説明を、相手があんたにきちんとすることが出来るかの2点だ。そのどちらかが、相手の対応の悪さのせいで果たされないのなら、その業者を介しての契約は考え直した方がいいかも知れないね。
ちなみに細かい話だが、あんたは物件を借りる側なのだから「賃貸する」のではなく「賃借する」と書くべき。小さな誤解は大きな誤解のタネになる。「減価償却」という言葉の使い方がまずいせいであんたが困っているのも、本質的には同じ話だよな。

質問した人からのコメント

2014/8/19 21:16:54

降参 凄くわかりやすく説明してくださりスッキリしました。
まだ契約完了していないのでしっかり説明をして理解したうえ印鑑をおします。
賃貸→賃借も指摘していただき為になりました。

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jak********さん

2014/8/1912:40:18

敷金が減価償却と言うのは、ペットによって増えた敷金は、ペットによる修繕が退去時に必ず必要なので、その分の費用として敷金から退去時に引きますと言う意味です。

ボッタクリでも何でもありません。

ちゃんと契約する前に引くお金だと説明しているでしょう。

gom********さん

2014/8/1909:39:37

基本、敷金は返って来るものです。
通常の住み方で、自然な劣化の場合は、借主が負担する必要はありません。

ただ、あなたの場合、ペットを飼っているので、減価償却でいいというのは、
ペットで、通常の住まい方をする人よりも、汚されたり壊されたりするであろうから、(自然劣化ではなく)大家さんに敷金はそのままお支払いで、返って来ませんよってことだと思いますよ。

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