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フラット35の繰り上げ返済について 住宅ローンを2300万円組んで、2年ほど経ちま...

aka********さん

2014/10/1323:15:57

フラット35の繰り上げ返済について

住宅ローンを2300万円組んで、2年ほど経ちます。

元利均等返済で、金利は1.81%でしたが、
最初の5年は0.7%減の優遇があり、
6年~20年まで0.3%減の優遇で金利設定されています。

今回相続で500万ほど手元に入る予定なのですが、
すぐに繰り上げ返済をした方がよいでしょうか?

20年後に1.81%の金利になるので、
そのころまで貯蓄して一気に繰り上げ返済してもよいのでしょうか?

また、貯まったら100万単位くらいで
少しずつでも繰り上げ返済をするのは有効なのでしょうか?

期間短縮型で返済しようとは思っています。
その方がお得という認識でよかったですか?

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ベストアンサーに選ばれた回答

yos********さん

2014/10/1410:30:21

1 期間短縮での繰り上げ返済のほうがお得です。


2 その500万をある程度の金利で運用可能である。

この場合だと、返済せずに運用された方がいいです

3 直近に車のローンや、子供の教育ローンなど、お金を借りる予定がない。。という前提にします。
あるのであれば、そちらの金利のほうが高いので、その現金を使った方がいいですから。


4 今減税を受けていて1・81-0・7ー1・0で、0・11%の金利を支払っている状態です。

5 20年後に500万繰り上げ返済するより、今500万繰り上げ返済したほうが総返済額は減ります。

6 少しでもたまれば繰上げ返済手数料がないのであれば、早いうちに繰上げしたほうが総返済額は減ります

7 遺産ですから、夫婦共同の財産ではなく、あなた個人の財産となります。(離婚時の財産分与の対象外です)。でも繰上げしてしまえば、家の返済ですから明確に分けることは難しくなりますよ。

8 あとは自分次第、現金で持っておきたい方もいますし、繰り上げ返済したい方もいます、体調の問題もありますし、今後の金利がどうなるかもわかりません。


個人的には、繰上げしてしまいますが・・500万返済すれば、返済期間が35年から27年ほどになります。老後のことをかんがえれば、定年前までに完済は必須ですから

質問した人からのコメント

2014/10/18 23:07:32

降参 みなさんからの回答とても参考になりました。夫婦共同財産ではなく個人財産という話、納得です。期間短縮がやっぱり希望ですね。

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mta********さん

2014/10/1421:11:08

考え方が二つあります。

①この500万円は繰り上げ返済に充てるお金だと考える場合

②この500万円を生活のゆとりだと考える場合

①だと考える場合、
私もですが、住宅ローンは単に借金です。
フラット35Sなどのように固定金利である場合、当初や6年目以降の優遇があっても、元々返済額が固定されています。
借金というのは常に、その時毎の金利で、元金に対して金利計算がなされているため、一ヶ月でも早く元金を減らすことが大切です。
手元にある500万円という大きな金額を一度に返済に回すには勇気が要りますが、500万円を手元に残しながら、減らさない元金に利息を払って返済をするというのは効率が悪いことになります。

返済2年ということなので、当然2,000万円以上の元金が残っていると思います。
ということは、一時的に500万円を残しておいても、いずれは借金の返済に充てるお金になるということです。
であれば、①の考え方で元金を減らし、その先に払う利息額を減らす方が効率が良いということになります。

500万円を銀行預金にして利息を貰ったとしても、借金につく支払い利息を上回ることはありません。

また、良いインフレが加速する場合、
お金で残すより500万円は、インフレによりお金としての価値が下がります。
固定金利であるため、返済用にするのであればお金の価値には関係なく、今後のどの時代に返済に回しても元金を500万円減らす効果を持ちますが、別のことに使う目的で500万円を残すのであれば、価値としては目減りします。

そういったことも含め、金銭的に効率が良いのは、
繰り上げ返済です。


続いて②の考え方をする場合
これは、金銭的な細かな効率のよさを、あえて選択しない場合です。

元々、固定金利で、しかも今ほどではないとしても超低金利時代と言えるタイミングで組まれた住宅ローンです。
当初から完済までの、ある程度の計画がたっていると思います。そこに余裕があるのであれば、
今回の500万円は想定外に相続するものかもしれません。返済用途として考えず、生活のゆとりとして考え、例えば家族が増えたり、なにら臨時の出費などに備える為に貯蓄に回すということでも、他人から文句を言われる使い方ではありません。

家を買ったという行為は、ローンに終われるためではなく、生活をより良いするための行為です。

フラットで利息を払うストーリーが既にあったのであれば、返済には充てず、貯蓄して、時には一部がレジャーなどの費用に回ることも決して悪いことではないと私は思います。

その場合でも、無駄にしたいお金ではありません。
直ぐに必要とする額以外は、出来るだけ預金利息を得られるように管理するのがいいと思います。
満期が短く、利息率の良い定期預金にし、満期の度に定期預金を見直すのが良いと思います。
インフレが進むのであれば、完全ではないにしてもインフレ対策にもなります。

また、運用の回答も出ていましたが、
運用はリスクが伴います。
繊細利率を上回る利率で500万円を運用できるのであれば、結果的には返済より効率がよかったことにもなりますが、それは結果論です。


最後に、繰り上げ返済の場合の返済タイプで、
『期間短縮』と『支払い額軽減』のどちらを選択するかですが、

私の意見ですが、支払い額軽減型は悪くないと思います。

というのは、

フラットなど長期固定を選択されている方の多くは、収入に対しての借入額設定で、極端な無理をしている方が少ないと思います。
異常に安い変動金利では、収入にみあった額を遥かに上回る高額借り入れも可能ですが、そうなっていないのではないでしょうか。

その場合、返済期間を変えずに繰り上げ返済をすることで、今後の月々の支払いを下げると、支払いになおのこと余裕が生まれます。
その余裕分は、貯蓄しても良いわけですし、時には使っても良いわけです。
貯蓄して、ある程度貯まるようであればその分も繰り上げ返済すれば良いのです。これを繰り返すと、結果的には期間も短縮されます。

もちろん、金銭的効率だけを厳密に計算するのであれば、一発目で期間短縮をする方が若干利息が減りますが、支払い額軽減で繰り上げし、余裕が出る金額を貯めてまた繰り上げ返済し、また支払いを軽減させる。
繰り返せば、借り入れ期間の後半は月々の支払い額はかなり少なくなり、返済部分には大きな負担がかからなくなります。
負担がかからなくなるのですから貯蓄もし易く、その分をまた繰り上げ返済しても良いですし、状況によって使えるということに繋がります。

繰り返しばかり書き、長くなりましたが(笑)

繰り返し繰り返しで選択肢がひろがります。

いかがでしょうか。

返信を取り消しますが
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yyh********さん

2014/10/1412:10:34

迷わず「繰り上げ返済」。。。。。。。。。。。。。。。。

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