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不動産投資についての質問です、区分築浅、専有22平方mを西新宿に4400万で2件フル...

was********さん

2016/1/604:33:24

不動産投資についての質問です、区分築浅、専有22平方mを西新宿に4400万で2件フルローン(3.2%)で購入しました。
家賃保証の91000円
毎月収支はマイナス6千円程度です。
今となって、ネットで

は近辺で価格をみると100万くらい安いような気がします。
やはり金利と購入価格が高いので、キャッシュがまわりません。
金利交渉をして2パーセントにすれば大きく改善されます。
金利交渉の進め方について教えてください。

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ベストアンサーに選ばれた回答

bab********さん

2016/1/722:58:25

不動産投資はスタート時の買い値、建築費用が全てだと思います。ここで割高で手に入れたら後で挽回するのはかなり難しい。フルローンならなおさらです。
当初からキャッシュフローがマイナスと言うのは厳しいですね。きつい言い方になりますが、私はキャッシュフローがマイナスの物件をローンで買った時点で失敗ではないかと思います。

投資用不動産のしかも区分所有のマンションなら担保価値はそれほど高くない。これを担保に同じ金融機関で金利交渉するのはほぼ不可能じゃないでしょうか。他の金融機関でも2%と言うのは相当いい物件でかつあなたの他の資産状況が良くなければ難しいでしょう。(つまり上得意の顧客だということ)

将来的にますますマイナスが拡大する恐れがあります。(というか家賃は下がるし修繕費はかかるし、今後プラスになるとは考えられない)
傷が浅いうちに、オリンピックまでに外国人観光客が押し寄せている間に売りきってしまったほうがいいのではないでしょうか。

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    was********さん

    2016/1/723:40:53

    そうですね。購入時の諸経費も含め、1年目の持ち出し分も、まだ1円も出してませんので、投資効率はかなり高いと思っていたんですが。

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lon********さん

2016/1/817:10:09

金利交渉は担保追加でもしない限り無理でしょう。
それより損切りをしてでも早急に売却をお勧めします。立地は分かりませんが収益率が低すぎます。オリンピックが終わったら目も当てられない事になりかねません。今後かかる経費とリスクを考えると質問者さんがかなりの高所得でない限りいずれ破綻してしまう可能性が高いです。

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chi********さん

2016/1/708:11:53

4400万円って一軒2200万円でしょうか?
ワンルームにしては新宿でも価格が高すぎます。終わってます。

私は新宿築浅ワンルームなら1300万以下でないと手が出せません。

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nag********さん

2016/1/615:14:37

2パーセントは、中小企業貸し出しの中でも相当低い数字です。
高額定期を差し入れるなどの銀行に有利な条件を出さない限り、
個人投資の名目では、不可能だと思います。

家賃保証の期限が切れた時には、パンクする事が推測できます。

個人投資の家賃保証、建築条件付き土地、など、
自分で分析できない素人向けの、プロの手法ですから。

今より、10年後が心配です。

yuu********さん

2016/1/612:28:08

足し算引き算でいない人が区分をフルローンで買わされるんですよね。
資産背景があれば、金利は安いです。
それがないから今の金利の銀行でしか買えなかったんですよ
金利交渉なんて無理でしょうね

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bli********さん

2016/1/610:55:49

>家賃保証の91000円

家賃保証は何年間ですか?

家賃保証がある物件には碌な物件がありません。

保障してくれる会社は信用力はありますか?

>今となって、ネットでは近辺で価格をみると100万くらい安いような気がします。

今の価格はアベノミクスによる不動産バブルで値段が上がってるので、参考にはなりませんよ。
20年後の価格はたぶん700~800万円になりますよ。

ワンルームマンション投資は、最後に「いくら」で売却できるか?がポイントです。
2200万円で買って、700万円で売却したら、どうなるか?誰でもわかるでしょう。

<結論>
金利がどうこうという問題ではありません。

wasimaharaさんが、不動産投資の基本が理解できないまま、業者の誘導で、トンデモない買い物をした、ということです。

早急に、買値に近い価格で売却するのが最良の選択です。

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