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シノケンでアパート不動産投資を申し込んだ者です。 2週間前シノケンという新...

qq6********さん

2016/1/2518:38:00

シノケンでアパート不動産投資を申し込んだ者です。

2週間前シノケンという新築アパート施工会社の事務所にいきました。

行くとびっくりで私との面談で用意していた資料が物件の提案とフルローンのスキームを
提案してもらいました。

とりあいず買付証明書を書いていきましたが。
4日以内に入金しないと物件はおさえておかないといわれ
4日目に迷った挙句手付金50万円を入金しました。
次の日曜日に融資審査の手続き書、
重要事項説明書を書き物件の購入を正式に応募しました。


今シノケンの物件を購入するかどうかで大変悩んでいます。

この物件は名古屋市千種区駅徒歩7分のところにある新築アパートで
単身者向けの1Kの間取りが6戸あるものです。
賃料は平均5万8千円、共益費4000円に設定しています。
これだと年間の家賃収入は62000×6×4464000円です。

価格は土地付きで7200万円します
つまり利回りが6.2%ほどしかありません。
融資は35年金利2.1%で月々242550円のローンの支払です。
対して月々の家賃は62000×6=372000円なので
ローンを差し引くと129450円余りますが

管理手数料20000円
共益費6戸分21000円
定額リフォーム費用12000円
消防点検/その他サービスで11340円

これらを129450円から差し引いたキャッシュフローは
6万5千円程です。

一室62000円空室になったらキャッシュフローは3000円
とほぼなくなってしまいます。
問題は何か月満室にできるかだとおもいます。

シノケンの担当者の人に聞くとキャッシュフローはどのアパートも
大半はキャッシュフロー月数万円でやっているとのことでした。


ここで質問ですが
①この実質利回りの低いシノケンアパート投資を実際にやって
うまくいったか失敗したかを教えて下さい。

②その他シノケンで他に被害にあった声があれば教えて下さい。

③このシノケンの投資でうまくいっている声があれば教えて下さい。

④その他重要なアドバイスがあれば教えてください。

以上よろしくお願いします。

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

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100枚

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ベストアンサーに選ばれた回答

kaz********さん

2016/1/2603:09:23

こんばんはkazupokeと申します。よければプロフ見といてください。

私もシノケンで新築マンション購入しました。
もともとは、アパートをフルローンで購入しようとしたのですが、収入面や頭金の面でアパートは無理だろうと言われました。

①失敗と判断しております。
まず、日本の人口がこれからどんどん減っていくのに、家賃が上がるわけがありません。インド人の同僚に話を聞くと、人口が増えれば地価が上がるというのが鉄則。だから今はインドの土地をどんどん買っていると聞きました。投資先として賃貸用不動産を選ぶのがまず失敗でした。

②シノケンは悪徳企業というわけではありません。
むしろまっとうに営業していると思います。しかし、担当者レベルでいけば、成果が必須ですし、いいところばかり強調してきます。一歩引いた身できちんと考え直さないと、あとで後悔ばかりします。

③シノケンでは空室保障があります。
空室保障は一瞬安心できるサービスな気もしますが、家賃相場が下がった場合には、シノケンが保障する家賃も下がります。結局利益にはならないものの、ほかの会社の保証のない新築を購入するよりはマシだったと思えます。

④たくさんありすぎます。
シノケンに限らず、多額の投資をする場合には、イケイケでいかないほうがいいです。100万円程度の損で済むならまだしも、数千万の買い物です。最大損失を考えてください。例えば、政府はインフレ政策を行っており、景気が上向いていけば長期金利が上がります。シノケンの利回りは似たり寄ったりですが、フルローンを組んでいて本当に利益が出せますか?家の価値はどんどん下がっていきます。その価値の下落より、利益が出せますか?

ネガティブキャンペーンをしているわけではないですが、フルローンでシノケンの不動産を買おうとしているのなら、私は「NO」といったほうがいいと思います。もちろん、不動産所得があるというのは良いことですが、それはもう少し後の段階になってからのほうがいいかもしれません。(頭金とか、ほかの収入によりますが)

まだまだたくさんありますが、知恵袋上ではこのあたりまでにしておきます。

  • 質問者

    qq6********さん

    2016/1/3118:36:35

    kazupokeさん真摯にシノケンの実際の話しをしていただき、
    誠にありがとうございました。
    シノケンでいけいけではまずいですね。
    買うことになったら、早めの出口対策をします。

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