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家を売るにあたって 家を売るにあたって地元の不動産屋4社に査定を依頼したので...

y_mogwaiさん

2016/3/1114:27:58

家を売るにあたって

家を売るにあたって地元の不動産屋4社に査定を依頼したのですが、どの不動産屋に仲介を依頼するか悩んでいます。

以下、対象となる家の情報です。

・14年前に新築(注文住宅)で購入
・4LDK+5畳程度の納戸
・購入時の金額は約3,000万弱(土地 108坪 約800万 / 家 166㎡ 約1,600万 / 外壁、門扉、浄化槽で約300~400万 / その他手数料などの諸経費)
・4社とも築14年だが状態はとても良いと言ってくれました。小さな子供がいなかったのが大きいと思います。
・車が必須なくらい関西の田舎町で、正直周りには何もないです(強いて言えばコンビニ、中型のスーパーが車で約7~8分)。

以下、各不動産屋の情報です(査定額、査定方法、その他)。

◆A社
・宅建業免許更新回数:4回
・査定額:1,000~1,200万円
・査定方法:事前に手渡した家や土地に関する各種書類のみ(内覧時には既に査定額算出済み)
・立地が致命的に悪い(周りに何もない)とのこと

◆B社
・宅建業免許更新回数:12回
・査定額:1,600万円
・査定方法:内覧 + 家や土地に関する各種書類はさらっと目を通した程度
・宅地見物取引士
・担当者の方が生まれも育ちも近所だった為、現地事情には一番詳しいのかも

◆C社
・宅建業免許更新回数:9回
・査定額:1,780万円
・査定方法:建築時の間取り図と照らし合わせながらの内覧 + 事前に手渡した家や土地に関する各種書類
・今の家の土地を購入した不動産屋(担当者は別)なので、お互い一定の信頼がある

◆D社
・宅建業免許更新回数:12回
・査定額:2,000万円
・査定方法:内覧のみ(ただ、内覧時には既に査定額算出済みの可能性あり)
・宅地見物取引士
・都心部で約20年のキャリアありだが、こちらに越してきてまだ数ヶ月とのことなので現地事情には乏しいのかも(土地の名前などを読み間違えている)

※A社、B社、C社は今の家の住所と同じ市の不動産屋、D社は隣の市の不動産屋
※いずれの不動産屋もどの程度かは分からないが、取扱い業務に戸建の仲介あり

査定額 = 実際に売れる額ではないというのは十分理解しているつもりですが、家族と相談をして査定額の高いC社とD社のどちらかにお任せしようと思っています。
つきましてはC社とD社の+α情報を以下に記しますので、不動産屋選び(A社、B社含め)について皆さんから何かアドバイス等をいただければと存じます。

・4社の中ではD社担当者が一番強気な発言をしている(頼り甲斐がある反面、少し口八丁な印象も残る)。

・名刺を見る限りD社担当者は宅地見物取引士の資格ありだが、C社担当者はなし

・査定額を算出するにあたって、4社の中でC社が一番入念に下調べをしていた。

・ホームズ等のポータルサイトを見る限りでは、近隣物件を扱っている件数は圧倒的にC社の方が多い

・査定額だけを見ればD社が一番高く魅力的だが、その算出方法を聞いた時に少し疑問が残りました。というのも「この家は全て(土地代も含めて)込みで3,000万円弱でした」と事前に伝えてあったのですが、それがうまく伝わっておらず担当者は3,000万円弱の中に土地代の800万円は含まれていないと勘違いされていたのです。勘違い事態は大した問題ではないのですが、私のような素人が見ても今の家はとても上物だけで3,000万円弱するようには見えません。にも関わらずプロとされている方が内覧までしているにも関わらず、うまく伝えられなかった私の言葉を鵜呑みにして上物だけで3,000万円弱と思い込んでしまっていたというのが1点(要はプロなら途中で本当に上物だけで3,000万円弱もしたの?と気が付くんじゃないかと)。また、土地の評価が外の3社に比べ坪単価が1万円ほど高いというのが2点目。これらのことからD社担当者はもしかしたら今の家を過大評価されているのかな?と思うのです。あくまで素人意見ですが。

※びっくりしたのが、内覧は物凄く細かいところまで見られると思っていたのですが、4社ともとてもさらっとしたものでした。A社、D社に関しては一応内覧には来たが、その前から既に査定額は算出済みのような感じでした。築14年も経っていれば事前に知らせておいた情報(住所+土地面積+建物面積+築年数)で、ある程度査定額が算出できるということなのでしょうか。

以上、ご回答よろしくお願いいたします。

※その他情報が必要であれば加筆いたします。

補足沢山のご回答ありがとうございます。

追加で1点お伺いしたいのですが、宅地見物取引士を取得していない営業マンはあまり頼りにならないのでしょうか?

もちろんなくても経験でカバーされている人もいるとは思いますが。

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dehyany50さん

2016/3/1117:57:23

B社が一番正確な数字ですので、信頼出来る。(さすが近所で地元の事情通。)

まず14年前、田舎の坪8万程度の土地は今もたいして変わらないでしょうから、土地代は800万、建物は木造として新築時2000万位の家が築14年ならいいとこ600~700万なので、良くて1400~1500万が最初の売値!

よっぽど近くで探してる人がいない限り1300~1400万が現実的には売れる金額でしょう。

当然不動産屋は委託してほしいので少し高目に言ってきますから、B社が一番正確なところですかね?

買取りした場合の金額提示してもらったら、恐らく買わないか1000万以下でしょうから、D社は少しお調子者感があります。

とりあえず希望金額を一般媒介で4社にお願いすればよいのでは?

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nonnbe2009さん

2016/3/1812:58:14

売買価格を決めるのはあくまも売主様です
売り急がないなら高い金額から始めていいと思います
一般媒介で4社ともに頼めばいいんじゃないですか
普通の不動産屋だったら一般媒介でも専任媒介でも全くかわりませんので
宅建の資格が有る無しなんて全く関係ありませんよ

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カテゴリマスター

2016/3/1412:40:45

物件売買には、売買事例に基づいた価格設定が必要です。
値下げを覚悟の上でも、各社査定額の差額が多すぎます。
この話が本当の話ならば、
紹介などで全く違う不動産屋に事情を話し、
こちらの仲介役を頼みます。
そのや不動産屋が、あなたの味方として動きますから、
ほぼ適正な価格での競争になると思います。

redlionandmさん

2016/3/1204:01:40

査定価格 ある一定期間(3〜5ヶ月)で売却に至る価格です。その意味で1350万円かと思います。

評価
土地 700万円
建物 400万円 状態を考慮してます。
税務署の建物評価が16年で償却のため、査定する上で参考に使います。その場合250万円です。今回は、きれいに使われてるとのことなので加味してます。
門、塀、その他 100万円 現地見れてないので根拠は乏しいです。
希少性を考慮して1350万円となります。

また、今回は売却を目的としていますので、取引事例を用います。売却の査定の場合、評価よりも重要視されます。
因みに取引事例とは、類似している立地、同一時期(直近から1年以内。本来は3ヶ月以内)の取引で、売出価格と年月日、成約に至った場合は、成約価格と成約年月日です。併せて物件詳細(販売図面など)もひつようです。

この様な、取引事例をもとに、査定物件のブラスポイントとマイナスポイントを示し、価格の根拠としますので、その様な根拠ある価格を示した、不動産会社をおすすめします。

買主の視点
まず予算。次に物件状況(交通、間取り、築年、日当たり、駐車スペース、スーパー、病院、学校など)で、該当物件を選択します。次に、該当物件が複数あると、実際の建物の状況です。
該当物件(ライバル物件)が少ないと、建物内部の細かいところは、余り気にしません。どちらかというと、建物の傾きや壁の穴などに注意してます。

最後に、不動産会社について、
A社の価格は素直で売却を意識した価格と思います。反面、やる気の感じない価格ですね。事務的です。

B社 査定価格の他、売出価格があります。査定価格に、特定需要を見込んで、1〜2割上乗せした価格です。B社は査定価格としては高いですが、売出価格としては丁度よく感じます。

C社D社 高すぎると思います。が、期間を決めて(2週間など適宜)チャレンジするには良いと思います。可能性は低いですがゼロではないです。

査定、売出価格は重要で気になりますが、どの様に販売活動を行うか?もポイントです。
何処にチラシをまくのか?新聞折込広告の予定は?インターネットによる宣伝は、自社のみか、大手ポータルサイトに連動してるのか?
また、売却が思うようにいかない場合、いつ頃どのくらい価格調整をするとよいか?
など、販売戦略がどうか?というのが、業者選びのポイントかと思います。なお、営業マンとの相性もポイントです。

結論、B社かC社かと思います。

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2016/3/1118:17:49

不動産業者です。

物件を見ていないので断言はできませんが、案外A社が正しいかもしれません。

理由は、地方の不便な所は売れていませんし、これからはもっと売れないと思います。
14年前で坪単価8万ならかなりの田舎ですので土地も値下がりしているのではないでしょうか。
浄化槽、つまり下水も来ていないところでしょう?

又、建物が坪単価32万で建つというのも相当田舎という感じがします。
仮に再調達価格を坪40万と仮定すれば残存価格は700万位です。
土地が値下がりしていれば、合計1300万くらいでしょうか。

これから日本は少子高齢化がもっと進み、人口も減ります。
今既に800万戸以上の家が空家です。
当然不便な所は過疎化が進むでしょう。

それから、あなたも含めて多くの人が査定の高い業者を選びます。
高く売れると思うからです。(高く売りだしたから高く売れるなんてあり得ません。)

だから業者の中には売れもしない高値で査定し、選んでも貰おうとする業者がいます。
その中で敢えて低く査定するのは勇気のいる事です。
顧客の事を本当に考えているなら、売れもしない価格を提案することはありません。

そういう意味ではA社が正しいのかなと思いました。

matsumt_2000さん

2016/3/1114:48:51

売却希望の土地や建物については、
持ち主であるあなたが一番詳しいはずです。
あなたはいくらで売れると考えていますか?

不動産屋は仲介するだけなので、
査定といっても自分が金を出すわけではありませんから、
彼らの査定目的は売主の機嫌を取ることが一番で、
相場より必ず高めに言うものです。

売値を決定するのはあなたですし、
その値段で売れる売れないも結局はあなたの責任です。
立地の悪い不動産はなかなか売れない物件でしょうから、
近所の知り合いに買ってもらうのが一番妥当。
自分で買主を見つけるつもりでいないと売れないと思います。

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