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突然のリクエスト、失礼致します。 農地法の許可と条件付仮登記の部分で分からな...

kak********さん

2016/7/2410:57:26

突然のリクエスト、失礼致します。
農地法の許可と条件付仮登記の部分で分からないところがあり調べものをしていた所、zac18617さんの以下のズバリの回答に目が留まりました。

今年の2月の御回答です(回答内容に疑問、反論を差し挟むものでは御座いません。私の理解の足りない所を補って下さい)。

「後者は、農地法の許可が得られて停止条件が成就したので、仮登記を本登記にしますよね。

この場合、仮登記後の権利取得者は登記官の職権で抹消されるって覚えてますか?

相続人の場合は被相続人の登記義務を承継するんで、利害関係人としての承諾は不要であるにしても、先順位の仮登記が本登記された後なのに相続登記を残しておいては公示が矛盾しちゃうからです。

とすると、被相続人が死んだ後に許可が到着したんだ、といって相続登記を入れたところで、結局は仮登記の本登記で職権抹消されちゃうわけです。

いくら登記所がお役所仕事でも、いまからすぐ職権抹消するような相続登記を申請しろとは言えんよね、って話です。」

ここで、「相続登記を残しておいては公示が矛盾しちゃうからです」という所が腑に落ちないんです。
この場合になぜ相続登記を職権で抹消してしまわないといけないのか…。
相続登記を抹消せずに残しておいても相続登記と本登記の日付をみれば実体的にどの様な権利変動があったかは一目瞭然ですし、むしろ抹消してしまうと条件付仮登記→売主死亡→許可→仮登記の本登記という時系列が登記簿上に忠実に再現されず良くないのではないかと思います。
抹消してしまうと一時的にせよ売主の相続人が所有者になった時期があったのにそれが公示されず、それは権利変動が忠実に再現されているとは言えずどうなのかなと思います。

売主に相続があったので、売主の相続人全員から仮登記の本登記をしたのだなということを相続登記を抹消せずに公示しておいても問題が無い、むしろその方が望ましいと思えてくるのですがどうなのでしょうか。

この点に付きどのように理解していけばよいのかをご教示お願い出来ますでしょうか。
よろしくお願い致します。

この質問は、zac********さんに回答をリクエストしました。

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zac********さん

リクエストマッチ

2016/7/2411:22:29

まず、
1号にしろ2号にしろ、所有権の仮登記が入った後に、仮登記義務者が登記義務者としてした登記は、本登記するときに必ず抹消されますよね。それは、新所有者が相続人であっても、相続人以外の第三者であっても、同じことですよね。

もしあなたの論法で行くと、仮登記義務者AがBに仮登記した後でCに本登記で移転をした場合でも、Bの本登記が入るまではCが所有していたのだから、Cの登記を抹消せずにA⇒C⇒Bという所有権移転登記をすることになりますよね。

それって仮登記制度そのものを否定しているのと同じです。

たとえば1号仮登記の場合は物権変動が仮登記時点で生じているのでその後の所有権移転はあり得ないのに対し、2号仮登記では仮登記時点では物権変動は生じない。
仮登記時点から本登記までの間に所有権移転があったんなら、そっちの物権変動を公示として残すべきだ、という議論はあり得ます。

しかしそれだと、なぜ仮登記義務者から所有権が移転するんだか、説明ができませんよね。
所有権を将来的に移転するよと約束したのは仮登記義務者であって、新所有者ではないので、新所有者に移転登記義務を課すわけにはいかないわけです。

相続の場合は、たまさか被相続人の登記義務を承継するんで、被相続人⇒相続人⇒仮登記権利者という登記にすることも不可能ではありませんけど、それは仮登記一般のルール全般を相続のケースのために破壊するだけの話です。

質問した人からのコメント

2016/7/25 16:48:46

よ~~~く分かりました!
突然のリクエストにも関わらず、ありがとうございましたm(__)m

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