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至急!差押え物件の購入について。

joe********さん

2016/9/200:16:32

至急!差押え物件の購入について。

中古マンションで気に入った物件があり、先週の日曜日に購入申し込み書を提出し、今週の日曜日に契約予定です。
こちら側の仲介業者は東急リバブルで、売主側の業者は大成有楽不動産販売になります。

修繕費や管理費の滞納はないか調べておいてくださいとお願いしていましたら、修繕費管理費の滞納はないが、固定資産税を100万円滞納しているらしいと聞きました。リバブルの担当者には、固定資産税を滞納していても買主が払うことになるわけではないので大丈夫です、と言われたので申し込みをしてきましたが、後々気になり電話で差押え物件なのでは?と聞いてみたところ、大成さんに確認してみますと。すぐに折り返しがあり、「やはり差押え物件でした。でも決算の時に登記簿抹消するので大丈夫ですよ」と言われました。

そこでモヤっとしているのですが、リバブルは大成に聞くまで差押え物件だということを大成から聞いてはいなかったのでしょうか。そういうことは業者間で話をしないのですか?もし知っていて隠されていたのであれば、安心して取引を任せてよいものなのか不安です。

そして、契約前に重要事項説明書のコピーが欲しいと言ったら、作るのはうちではなく大成さんだから無理だと言われてしまいました。本当に無理なのでしょうか?私が直接大成さんにコピーをもらえないか交渉してもいいのでしょうか?

また、差押え物件を安全に購入する為に気をつけたほうがいいポイントなどありましたらご教授ください。
どうぞよろしくお願いします。

補足ご回答に感謝いたします。皆様からのアドバイスを踏まえて、先ほど業者の担当者に確認してみました。
・任意売却物件ではないとのこと
・差し押さえられているのは固定資産税だけで、住宅ローンの滞納があるとは聞いていない
・修繕費管理費も以前は滞納していたが引っ越す時に清算済みとのこと
売主さんは体調を崩されて働けなくなり、税金なども払えなくなってしまったみたいです。今はご実家の近く(物件からは遠方)に引っ越されていて、物件は空き家、内覧しましたが、古さはあるもののとても綺麗に生活されていたようでした。
今は売主さんのお姉様が固定資産税その他を払ってくださっているようです。
謄本、重説確認したいとお願いしました。
もし債権者がいないのであれば手付金を払っても持逃げされるといったことはないでしょうか?手付金を払いたくない、もしくは業者が預かる形にしてもらいたいとお願いしたら、それは出来ませんと言われてしまいました。

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fig********さん

2016/9/202:09:06

その物件は「任意売却物件」なのかもしれませんね
「任意売却物件」・・・とは説明すると長くなりますので簡単に言いますと
所有者が経済的に困っていて
●住宅ローン
●管理費積立金等
●税金(固定資産税等)

を滞納してて、差し押さえを喰らい、その後支払いがどうしても困難な為
強制的に裁判所で「競売」を受ける寸前に
「じゃ困っている元凶の所有物件を早く売って楽になろう」という形で
売りに出している物件・・と、まぁこんな感じです。

結論から先に言ってしまうと、中古物件のこういった場合の売却は
売主側の業者・・この場合は大成有楽・・ですね、も勿論、物件にくっついている
差し押さえや滞納は完全に「決済日(買主から最終金全額受け取る日)」に
買主から受け取ったお金でその場で精算して物件についているしがらみを
きれいにして買主に引き渡せるように・・・を前提に「売り価格」を決め、売りに出す・・
と言うのが一般的な前提ですので、多分、問題は無いでしょう・・・

わかりやすくいうと、
上に挙げたような項目でどの部分に「滞納・差し押さえ」が
有るか?はその物件によってマチマチですが、例えば・・簡単な数字で仮に
表現すると・・

○ローンの残債分(滞納?)が1000万ある
○管理費等の滞納は無い
○固定資産税が100万ある
○そしてその他、売却時に売主が負担しなきゃいけない諸費用が100万程度
だったとする・・

と言うような場合、売値を1200万以上にすれば、その物件は綺麗な形で
買主さんに引き渡せる・・と言うことで売値をつけますので、その価格で売れれば
最終的には「問題なし」となるという事ですね。

それと逆説的に後ろから言いますが、滞納されているものなどが物件に
ある場合、重要事項説明書の中の項目に「●●滞納あり、んで滞納分は
売主負担として決済時に全て精算して買主に引き渡す」というモンモンが
入りますので、重要事項説明の時に確認できなければそのまま契約しない・・
と言う事も可能ですから・・

もし、住宅ローンや管理費等、その他税金等の滞納などが有るのに
重要事項に記載されていないとするならばそれは大きな重要事項義務違反
になり、売主に対しても契約の白紙も対抗できます。

それとそういう滞納が有る場合、「決済日」(決算日ではないですよ、表現が間違ってます)
その決済日のその場には、滞納先の担当者・・・
●住宅ローンであれば金融機関の担当者
●税金であれば役所の担当者
●管理費等であれば管理組合の担当者・・

が、それぞれ抵当権(差し押さえ等の解除の書類を持って借金回収(滞納分回収)
にぞろぞろと来ます(笑)。その辺は司法書士が全てその場で金額も何もかも
確認して、あなたに最終金を相手側に払ってよいかどうか・・もキチンとやって
くれますので、心配も必要有りません。

流れを書くと、決済日にはあなたから受け取ったお金の中から買主はその場で
分別して債権回収者にそれぞれ支払って、差し押さえ等の解除の書類を
担当者から全て受け取って司法書士に渡し、司法書士がその日のうちに
法務局で、全てを綺麗にしてから「売主から買主へ所有権移転」の手続きを
します。

さて営業マンの件ですが、実は大手の営業あんちゃん達の中には
こう言った「任意売却物件」などを経験しておらず、良く流れがわからない
あんちゃん達も沢山居ます・・まぁ経験が少ない・・と一言で言えますが・・
そういう営業に当たってしまうと、キチンと流れやその他を説明できないので
あなたのように不安を持ってしまう買主さんも発生するでしょうね。

業者間でも慣れてるもの同士のやり取りでは
「これはニンバイ(任意売却)物件ですか?」「えぇ、そうですよ」え終る話ですが
中にはよく知らない営業あんちゃんたちも結構居て
「ニンバイ物件ですよ」「・・・・??あ、あぁそうですか」見たいな会話も
稀に有ります、そういう時私なんかも、「あぁ経験が少ないあんちゃんだな(笑)」
ってすぐわかります

そして重要事項説明書の件ですが、これに関しては、私に異論を唱える専門家も
多く居ると思いますが、実際、このような手分れ売買の場合、重説を作成するのは
売主側の業者が一般的なので、東急に請求してもそのような答えが返ってくるのは
しかたが無い部分もあります・・そして中古売買の重説と言うのは性格上、
買主が決まってから作成するのが一般的ですので、売買を決める前に請求
してもナカナカ出せない・・と言う現実も有ります・・←この辺の理由は
私の知恵ノートの【売買契約までの重要な意思行為】の中ほどに書いてますので
参考にしてください。

注意しないとイケナイ部分はやはり、物件に他にどんな滞納や差し押さえが
入っているか?そしてそれは決済時に物件代金で綺麗に精算して綺麗に
成るのか?」は注意しないとイケナイですね・・勿論その他普通の売買と同じように
物件に問題が無いかは色々な項目で有りますが・・

あなたが直接、売り側の業者に聞いたら交渉したらどうなのか?に関しては
まぁ業界の暗黙のルールでは余りよくない話ですが、どうしてもそのあんちゃんが
頼りなさそうですので、そいつには内緒で、直接電話して聞いてみても良いとは
思います。重説は頼んでも契約前には貰えないとは思いますが・・
内容に関して安心できる話は聞けると思います。その場合は


○○物件を○○業者経由で買付け申し込みを出している○○ですが、と
はっきり名乗って・・・
自分側の業者がイマイチ説明不足で不安ばかりなので・・ウチの業者にはあくまで
内緒で(業者を飛ばしたらいけませんよ、あくまで売買には東急は加えてください)
内容を少し教えてもらえませんか?

と言うのを大前提に、滞納や差し押さえの不安点を聞いたら教えると思います
私が逆の立場でも買い側の業者には内緒のままでキチンと回答の対応は
すると思います。

  • 質問者

    joe********さん

    2016/9/207:11:46

    迅速に回答していただきありがとうございます!とても分かりやすい説明で理解、納得出来ました。確かにこちらの担当者はまだ若い方なので経験が少ない故の説明不足なのかもしれませんね。もう一度詳しい説明を求めてみて、満足な回答を得られなければ相手側の業者にこっそり電話して聞いてみようかと思います。
    詳しく教えていただいて、気持ちが軽くなりました。ありがとうございました!

    ×決算→○決済 でしたね。ご指摘ありがとうございます。

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mat********さん

2016/9/210:30:45

ファミリー向けマンションだと固定資産税は10万~15万ぐらいです。
税金だけを100万も滞納というのは考えられないです。
金に詰まって最初に滞納するのは管理費と修繕積立です。
100万は管理組合に滞納している金額で、
修繕積立、管理費、駐車場代も含めてということではないかと思います。
物件を正確に把握できていない不動産会社の担当者が大問題です。
本当にその人で大丈夫ですか?

任意売却物件は全て金に困った人が手放した物件です。
設備のメンテナンスなど出来ていませんし、
生活は荒れていますので内装は傷んでいます。
他人を家に入れないので配管清掃は長年キャンセル、
火災警報器の点検もされていません。

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lol********さん

2016/9/209:02:33

重要事項説明書は、普通は物件側の業者が作成します。
ですから、東急さん経由でもらってください。
で、差し押さえの件は、知らない可能性があります。
物件側が何も言ってなかったとかね。
実際には、売買代金から100万円を、市役所の
役人が受け取りにきてもらって、差し押さえの解除を
してもらう事になります。
これは、質問者さまの依頼した、司法書士の仕事です。
心配なのは、抵当権も入ってませんか?
両方とも、抹消できるかどうかが、気になります。
あと、駐車場代は大丈夫でしょうか。

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ten********さん

2016/9/208:56:22

登記簿を確認すれば、差押登記の内容が確認できますので、まずは、リバから謄本を送ってもらいましょう。謄本は誰でも、取得できます。

差押えは、固定資産税だけでしょうか?住宅ローンも滞納しているのではないでしょうか?
また、固定資産税だけで、100万円の滞納とは、多過ぎです。何か、他にもあると思われます。

リバブルは大成に聞くまで差押え物件だということを大成から聞いてはいなかったのでしょうか・・・
案内の段階では、詳細までは聞いていない可能性もあります。

契約前に重要事項説明書のコピーが欲しいと・・・
確かに作成は有楽ですが、契約前には、リバも内容を確認しますし、社内決済を取りますので、前日までには、完成しているはずです。但し、貴方はリバの顧客であるので、有楽からは取得することはできません。取得は、リバからとなります。

取引注意点
○手付金0円又は、手付金を売主に渡さないこと
差押えされている物件や債務オーバー(売買代金より債権額が多い場合)の際は、差押登記が抹消できることを条件とした停止条件付契約となります。

万一、差押登記が抹消できなければ、契約は白紙になるので、その手付金を売主に渡し、使われてしまえば、返還される可能性が低くなるからです。これは、買主を保全する為の措置です。


通常の取引とは、イレギュラーな取引となりますので、リバから事前の説明があって当たり前です。

もしかしたら、担当者の経験が浅く、差押物件の取引方法を理解していない可能性もあります。

○現住まいが、賃貸住宅の場合は、解約期日を遅らせること
賃貸の解約は、1ケ月前通知ですよね。しかし、差押登記ができるかは、最終取引日近くならないと、確定しません。
よくあるトラブルは、すぐに入居できるように賃貸を解約し、引越の手配までしたら、取引が中止になったという事があります。

購入のマンションは、取引中止(契約解除)。しかし、賃貸も解約、引越の手配、住むところがなくなる子よがあります。

それだけ、購入には注意が必要であり、仲介会社が取引内容を理解していなければ、大変なトラブルに発展することもあります。

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