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任意売却時の債権者である保証会社について ある物件Aの所有者が推定2600万円の...

umashi1985さん

2016/12/2217:06:45

任意売却時の債権者である保証会社について

ある物件Aの所有者が推定2600万円の残債を残した状態で住宅ローンを払えなくなり、保証会社によって任意売却に出されたとします。

その物件は先日の熊本の震災で相当なダメージを受けています。住めないレベルではありませんが、中のクロスや屋根の補修は必須で300万円程度はかかりそうです。

その保証会社は1800万円以下では競売に出すという強硬の姿勢ですが、ほぼ確実に競売で1800万円に到達しないのは目に見えています。1200万円程度が妥当だろうと不動産の鑑定士の意見で、保証会社も1800万円で売れないのは分かっているようですが、保証会社がなぜ大損すると分かっていても任意売却で売ってしまわないのでしょうか?

何かあるのかと疑問に思っています。

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ベストアンサーに選ばれた回答

jimokukkさん

2016/12/2511:42:33

単に駆け引きをしているという場合もありますが、絶対に妥協しないまま、競売になってしまったということなら、それが会社の方針だからというだけのことで、他意はないと思います。

組織で動いている法人ですからね。その額以上の任意売却希望者が現れるなら任意売却に応じるが、現れなければ競売に掛けるという方針が社内で決定したというだけのことだと思います。

一端方針が決定すると、あとは現場担当者が、自分の裁量の範囲を超えて低い金額で勝手に妥協するわけにはいきませんから、よその鑑定士がもっと低く鑑定しようと関係なく競売になってしまうでしょうね。

それに競売は蓋を開けてみないと何とも言えませんしね。

その「不動産の鑑定士の意見」が、競売物件の評価額として1200万円と言っているのでしたら、競売の特殊性を排除した通常の中古不動産としての評価額は2000万円くらいのはずです。

そうすると評価を下げる特殊事情がない場合は、競売になったときの落札額は、業者価格で1600万円、一般参加者価格で1800万円くらいになる可能性があります。

専門の業者の場合、こんな家に人が住めるのだろうと思うほど部屋の中がドロドロになっている物件でも、まるで築浅物件でもあるかのように魔法をかけたみたいにビカビカにリフォームして、付加価値を付けて転売しますから、そのくらいの価格で落札しても十分採算が合う場合があります。抱え込みの業者がリフォームしますから、業者がリフォームした場合の費用は、一般消費者がリフォームした場合ではありえないほど安い価格でできます。

つまり競売の特殊性を考慮した評価額が1200万円なら、任意売却の1800万円は、妥当な数字ということになります。

現物を見ないで机上で数字を叩いているだけですから、実際の物件評価とはかなりかけ離れているかも知れませんが、保証会社の担当者だって、机上で計算しているのですから、同じような計算をしているのだと思いますよ。

質問した人からのコメント

2016/12/28 16:21:27

いろいろと勉強させていただき誠にありがとうございました。
他の方々もたくさんのアドバイスをありがとうございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜3件/3件中

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2016/12/2522:00:29

債権回収会社、保証会社等が競売に掛ける事由は、事務的なものです。
これは広く公開して最高額で競落されたという事実認定を会社に対して残すのです。残債権は暫く請求はしますが、適当な時期で関連会社に売り飛ばし、貸し倒れでの税金処理を繰り返していきます。

任意売却では買う側の適正価格であり、値段の入札もありません。
又、今時は昔とは違いかなり相場に接近しています。
マンションなぞの区分所有は他の部屋の人間が住み替えで狙っている場合、とんでもない価格を入札してくる者もいます。
災害での問題物件はどうでしょうか?暫く動かないのでは?

p6336ppさん

2016/12/2520:50:10

競売の価格は債権者の決めるものではなく結果であるのに対し、任売却の価格は執行役員の決めるもので、決定責任がある。

したがって、任意売却は不動産競売よりもある程度高価ではないと債権者は同意しない。

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カテゴリマスター

2016/12/2221:42:49

保証会社も約70万円の予納金払って競売には持ってゆかないでしょう。ですが、保証会社は1円でも回収したいわけですから、価格交渉のカードは最後まで捨てないと思います。

回答者側地域の事情かもしれませんが、競売価格は10年前なら、相場と差があったのですが、近年は相場との差が小さくなってきています。

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