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借地法当時に借地をして(契約書無)住居を建て以来居住してきましたが、転居した...

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ID非公開さん

2004/12/220:03:50

借地法当時に借地をして(契約書無)住居を建て以来居住してきましたが、転居したために前住居は借家に供して来ました。
今の度この借家契約を解約致しました。
建物は、経年による傷みを補修しながら借家にしてきました為に居住出来る状態です。
この際借家契約を解約したのを契機に[借地契約の更新を希望しない]で建物を地主に買い取って貰いたいと思っています。
借地法による借地契約のために[建物買い取り請求は借地借家法は適用されず][借地法第4条第2項の適用により地主に対して建物を買い取り請求出来る]との説を聴きました。
[借地法第4条第2項により建物買い取り請求権の行使]が可能ですか。お知恵をご拝借させて下さい。

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ID非公開さん

2004/12/220:33:20

建物買取請求の件ですね。

結論から言うと厳しいと思われます。

建物の買取については「時価」であり、旧借地法当時の建物であれば、おそらく20年以上
経過していることでしょう。よって、評価額は限りなくゼロに近いのです。
税法上木造建物は25年前後でゼロです。ただ、あくまで当事者間の私的自治ですから請求権の行使は可能です。

もしくは、契約の解除に伴う原状回復請求(更地に戻す)を相手に起こされ、逆に解体費用を請求されるかもしれません。

よって、買取請求を臭わせながら、原状回復費用(解体費用)を請求されないようにするのが得策かと考えます。
解体費用も100万円以上請求されますから。

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ID非公開さん

2004/12/221:05:22

借地法による借地契約のために[建物買い取り請求は借地借家法は適用されず][借地法第4条第2項の適用により地主に対して建物を買い取り請求出来る]との説が間違ってます。
借地法による借地契約でも、借地借家法が原則的に適用されます。
建物買取請求権にいても借地借家法が適用になり(附則4条)、13条2項について適用が排除されるだけです(附則9条1項)。

したがって、建物買取請求権の行使は出来ません。
もちろんお願いをするのは自由です。

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ID非公開さん

編集あり2004/12/221:23:34

 下の人の回答に補足。
 そもそも、借地法4条2項の規定に、「契約の更新なき場合に於いて」とあること、更新について定めた規定の次にあることに注目してください。
 これは、期間満了で更新されない場合に、まだ使える建物を壊すのは不経済という理由で設けられたものです。つまり、借地借家法13条1項に「借地権……満了した場合において」とあるのはそれをはっきりさせただけのことで、同じ趣旨の規定です。
 買い取り規定は、借地人の必要性が地主の必要性を上回る限り、原則として借り続けられる、ということを前提にしたもので、期限なしで借りたものを借り主に必要がなくなったから返す、という場合に当てはまらないということはお分かりになるでしょう。
 この場合は原則に立ち戻って更地にしなければなりません。

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