ここから本文です

不動産投資をしてる方してた方 不動産屋さんに質問です。 不動産投資の初心者で...

donmai2016さん

2017/2/1606:42:27

不動産投資をしてる方してた方 不動産屋さんに質問です。

不動産投資の初心者です。
今 2000万の中古築40年のアパート(6室)の購入を迷ってます。

利回り11~14%位 1室を抜いてリフォーム済み 空室は1つのみ。
数字だけみたら 悪くないとは思いますが・・・
公道4m間口はギリギリ2m 建物傾きあり土地に問題あり物件です。
(解体時になってしまったら解体費用等 高額になる場所)
2~3年の短期で売るならまだいいのですが5~6年以上ないと採算とれない計算です。
管理は今回譲って頂く地元の不動産屋になります。

私としましては 儲かる物件をわざわざ昔からの知人 友人 顔見知りでもない 初心者に譲るはずもないと思うのですがいかがでしょうか。
不動産屋の購入額はおそらく1000万位 リフォームかけて人をいれた状態のようです。
まだ2年もたたず やっとキャッシュフローがでた段階に手放すものでしょうか?
慣れてる人ならともかく 素人が1軒目で手を出して良い物件でしょうか?

主人が大変乗り気なのですが だからといってリフォーム等 自分でやる気もないようです。
面倒なことは全部不動産屋に丸投げ状態で 本に書かれてることをうのみにしており
頭の中の概算のみで計画表すらキチンと立てておりません。

1、購入すべきかしないべきか?
2、購入した場合 購入後の注意点 すべきこと
3、購入した場合 売り時の時期 判断

返答が差し迫っておりますので ご教授お願いします(><)

この質問は、活躍中のチエリアン・専門家に回答をリクエストしました。

閲覧数:
584
回答数:
6
お礼:
100枚

違反報告

ベストアンサーに選ばれた回答

プロフィール画像

カテゴリマスター

god_okatatuさん

2017/2/1612:01:24

コンサルティングが多い不動産屋です。

結論から言うと、思っている通り買うべきではないです。
都会なら2億、地方なら5000万を越えると、緊急で売らざるを得ない物権がでてきます(でも少ない)が、2000万程度の少額で本当に儲かるのなら、私たちのような業者が買います。正直言って、利回り20%とかは空想の世界なので、それを探してもでてきません。また、自称投資家などもプロからすれば素人なので、カモにされやすいです。

この質問は投票によってベストアンサーに選ばれました!

ベストアンサー以外の回答

1〜5件/5件中

並び替え:回答日時の
新しい順
|古い順

thank_youさん

2017/2/1609:44:53

投資家です。その物件の良し悪しは別として、「儲かる物件をわざわざ昔からの知人 友人 顔見知りでもない 初心者に譲るはずもないと思う」と言いますが、不動産投資の難しさは売却をしないと利益が確定しないと言うところにあります。賃貸収入で儲かっている物件でも利益を確定させるために売ることはあるでしょう。不動産屋さんとしても利益を確定出来た上に今後は賃貸管理依託費が得られるわけですからね。

プロフィール画像

カテゴリマスター

xtggq956さん

リクエストマッチ

2017/2/1608:25:49

買ってはダメな物件です。

(その理由)
〇利回りが低すぎる
〇最低でも20%なければ買わない
〇出口戦略が見えない
〇売却する際は大幅な価格ダウンでないと売れない

(調査事項)
〇土地と建物の固定資産税評価額はいくらなのか
〇土地の路線価はいくらなのか
〇プロパンなのか都市ガスなのか
〇浄化槽なのか公共下水なのか
〇駐車場の有無と何台分あるのか
〇駅まで徒歩何分なのか
〇レントロール一覧を出してもらい、一番低い家賃で利回りを
計算しなおす。それが実際の利回りと考える。

teru_okudaさん

2017/2/1608:10:37

ほぼ同じ程度の物件を持っていました。

相続で手にした物件で、10年程前は、満室でした、4年前には、6室中4室が空き、そのまま埋まらず、かつ、接道が2mのため再建築できず、どうするか、かといってどうにもならずという時が過ぎ、たまたま、不動産業者の方から、知り合いの業者がほしがっているというので売却しました。

ただ、紹介した業者が、入居者の退去にかなり慣れていた事、その知り合いの業者が、解体して、戸建て(戸建てなら接道が2mでも建築可)として新築して、売却という、特技を持った、2つの業者が組んだので売れたと感じています。普通じゃ売却不可能だったと思っています。

通常、売りに出すなら、無理やりにしてでも満室にして売りに出すはずです(20室以上の規模では無理ですが)、これからどんどん空き室が増えていき、売るに売れない泥沼に落ちる可能性が大です。

ooya33300さん

2017/2/1607:48:04

1000万で買った不動産屋は、1000万乗せて2000万で売る。
もうそこで、あなたが不利になるとは思わないか?

おそらくその不動産屋だけが儲けて、この取引は終わる
ような気がすると思うには、私だけなんだろうか?

2000万という金額が誰でも買える価格であるなら、
現在3割以上といわれる空室率に耐えられるとは思えない。

築40年のボロアパートで1部屋333万もするのは、
明らかに高値掴みだと思うよ。

投資とは、市場に資金を投下して回収する、ということ。

その回収が一体いつになるのか?よく考えたほうがいい。

プロフィール画像

カテゴリマスター

otaruucmsさん

2017/2/1607:25:18

これだけの情報ならば、購入は見送りした方がいいでしょう。あなたの悩みの根底には、その物件から得られる収入よりも、余分な費用がかかり、その物件を購入することによるデメリットしか予想することができません。


購入するメリットもないように思います。解体に費用がかかるということは、当然新築する場合も余計な費用がかかるということです。その土地の相場価格マイナス解体費用程度であり、その土地の価値があるという場合には購入を検討するして、購入をお勧めしますが、あなたたち夫婦の購入後の夫婦の危機が心配になるような質問です。

みんなで作る知恵袋 悩みや疑問、なんでも気軽にきいちゃおう!

Q&Aをキーワードで検索:

Yahoo! JAPANは、回答に記載された内容の信ぴょう性、正確性を保証しておりません。
お客様自身の責任と判断で、ご利用ください。
本文はここまでです このページの先頭へ

「追加する」ボタンを押してください。

閉じる

※知恵コレクションに追加された質問や知恵ノートは選択されたID/ニックネームのMy知恵袋で確認できます。