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東京では汚染された土地を民間企業から超高値で買い、大阪では国有地を時価の10...

イリオモテヤマネコさん

2017/2/2310:58:27

東京では汚染された土地を民間企業から超高値で買い、大阪では国有地を時価の10分の1で得体の知れない学校法人に売る。この国は大丈夫なの??

【森友学園 国有地払い下げ問題】(重要)

★土地評価の謎
森友学園への土地売払いの予約と定期借地権での貸し出しを審議した際の記録によると、予約完結権の行使による売買は、相続税路線価格を示して協議し、「時価」で行うとされている。
つまり、路線価(公示地価の8掛)を参考に示し、時価(公示地価等から計算)で売買契約を結ぶというという事になっていた。

財務省は不動産鑑定士による評価から国交省大阪航空局が積算した埋蔵物撤去費を差し引いたとしている。
不動産鑑定士による鑑定評価額は、通常、現地調査を行い、公示地価から立地条件による加減、上物や土壌汚染、埋蔵物の撤去費等の差し引きを行なった上での価額であり、一般的に意見価額とは異なる。
該当の土地の公示地価額は約12億円、路線価額は約9.56億円である。

ここに1枚の資料がある。
本件土地の鑑定評価書の付属資料と思われる。
この資料では、9.56億円を「鑑定評価額」とし、「埋設物撤去費用」を8.2億円と計算の上、差し引きの1.34億円を「意見価額」としている。

「鑑定評価額」が何故、路線価額と等しい9.56億円となっているのか。
「埋設物撤去費用」8.2億円はどのように算出されたのか。
国交省大阪航空局が積算した8.2億円の埋蔵物除去費用が何故、鑑定評価書に記載されているのか。
この資料は果たして真に不動産鑑定士が公正に作成したものなのか。
以上、疑問点である。

豊中市が「時価」で購入した隣地は、本件土地とほぼ同条件でありながら「公示地価額」の14.2億円と等しい。

本件土地は、仮に公示地価額12億円を基準とし、何らかの要因で10%減価を見込み、別の学校法人が依頼したゼネコンの見積もりによる埋蔵物撤去費2.5億円を差し引いてもなお、8億円の価値がある計算である。

また、豊中市は、本件土地以北の隣地同様同規模の国有地を公園整備のため財務省から複数時価で買い受けている実績があり、豊中市の隣地購入価格14.2億円は時価評価として間違いはないと思われる。

なお、森友学園への国有地売却価額についての協議は、国有財産地方審議会ではなされていない。

第123回 国有財産近畿地方審議会(平成27年2月10日)議事録より
【藪野委員】 1点、いいですか。
【中野会長】 はい、どうぞ。
【藪野委員】 売買予約契約を予め結んでおかれるということだったのですが、価格ですね。
通常は、価格をフィックスして、予約完結権を行使したときに、それで売買が成立するということになるかと思うのですが、今回違いますね。 先ほどその年度ごとに相続税路線価格を示して協議するというお話もありましたけれども、価格の設定はどのようにされているんですか。
【立川管財部次長】 これは一般的に不動産鑑定士に評価をお願いしてそれを使うと。それを買い受けが可能となった時期にタイムリーに鑑定評価に出しまして、
その有効期限内に買っていただくという形でやらせていただこうと思っています。 ですから、売買予約契約書には時価で買いましょうと、借地権も見ませんというふうなことを特約で盛り込んでいるところでございます。
【藪野委員】 借地権を見ないのは当然だと言えば当然ですよね。これで借地権があって価格が安くなるということになったら不合理ですね。もともと直ちに売買契約すべきところを猶予してある、先延ばししてあるということですからね。
【立川管財部次長】 はい。
【藪野委員】 なるほど。私は結構です。

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pur********さん

2017/2/2321:18:42

公募そのものは3年前からしていて
買い手が付かなかったみたいです

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