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借地権についてお尋ねいたします。 20年前に次男が老いた父に借地権契約書を作成...

azusagwa19さん

2017/3/2320:06:29

借地権についてお尋ねいたします。
20年前に次男が老いた父に借地権契約書を作成させ、土地使用承諾書を実印、印鑑証明付きで交わし、銀行から融資を受けた模様です。

質問1 これらの書類で銀行や信用金庫は融資をしてくれるのでしょうか。
建物契約から完成までにお金がいるはずです。
契約書や承諾書作成の後7ヶ月して建物を新築いたしました。
質問2 この一ヵ月後に建物担保でローンを組んだことは判明しています。
借り替えたと思われますが、なにか有利になるなど意図はあるのでしょうか。
質問3 土地使用承諾書が存在するとその土地は借地として決定されるものですか。
質問4 賃貸借権契約書と土地使用承諾書と建物に抵当権(今は支払い終わっていて設定はされていない。)があれば、借地権が発生し70%(この地域)の土地の権利を得ることができるのでしょうか。
質問5 次男は法定相続でこの土地の底地権分を手にして借地権分の相続分をもらうと主張しています。こんな主張はとおりますか。
質問6 権利金が未払いや固定資産税の3倍程度の地代が数年分しか支払われていない場合でも、借地権は認められるのでしょうか。
むずかしくわからないことだらけで困っております。宜しくお願い致します。

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ベストアンサーに選ばれた回答

hanajyajyaさん

2017/3/2402:04:00

質問4
土地の所有権と借地権は別です。
借地権はあくまで「土地を借りて使用する権利」なので、借地権があるから土地の所有権の70%が借地人にのものになるなんてことはありません。
仮に相続人が子供2人とするなら、親が所有していた土地の所有権は子供2人に1/2ずつ相続する権利があります。
しかし、親が結んだ借地権設定契約は相続人に承継されるので、相続によって土地が質問者さんのものになったとしても、次男は土地を借りて使用し続けることができます。

質問5
次男に借地権があるとしても、その権利があるから親の遺産を多くもらえるなんてことはありません。
税制上、借地権は土地の評価額の70%で評価されるので、それをもって借地人が土地の70%は自分のものだとか、土地の70%のお金をもらう権利があると思い込むことがありますが、借地権はあくまで「土地を借りて使う権利」です。
地主がどうしても土地を返してもらいたくて多額のお金を払って借地人から借地権を買い取ることはありますが、借地権があるから土地評価額の70%がもらえるというわけではありません。

質問6
借地権設定契約書には、月いくら地代を払う、更新料をいくら払うと記載されているはずです。
それが払われていなかったのなら、契約書を交わしていたが途中から無償で土地を貸す契約=使用貸借契約に切り替えたと見なせる可能性があります。
使用貸借契約はただで土地を借りる契約だけに借地人の権利は弱いです。

  • 質問者

    azusagwa19さん

    2017/3/2410:25:05

    ご親切なご回答ありがとうございます。
    地代の支払いが数年しか行われておらず15年以上滞納している(支払わなくて良いと父親が言っていたという手紙が現存しております)のですでに使用貸借となっているというお言葉が大変心強いお言葉です。
    弟は建物の登記を済ませてしまっておりますが、権利金も無く地代不払いなので使用貸借となるのでしょうか。
    なにも権利金などの負担もなく、70%の土地の権利を得てしまうのは合点がいかず、税務署が20年前の契約ですが、贈与税の申告が成されていないという判断をすることがあるのでしょうか。
    相続問題で弟に特別受益があったと裁判などで主張して認められる可能性はあるのでしょうか。
    宜しくお願い致します。

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質問した人からのコメント

2017/3/27 10:12:41

ありがとうございました。
これからは使用貸借であることを理解させ、借地権を主張したら特別受益であることを主張したいと思います。
本当に有り難うございました。

ベストアンサー以外の回答

1〜1件/1件中

2017/3/2409:30:44

>>質問1 これらの書類で銀行や信用金庫は融資をしてくれるのでしょうか

住宅ローンであれば融資可能です。担保としては十分な物です。

>>質問2 この一ヵ月後に建物担保でローンを組んだことは判明しています。
借り替えたと思われますが、なにか有利になるなど意図はあるのでしょうか。

金利の安い金融機関に乗り換えたでは無いでしょうか。毎月の返済がかなり安くなるはずです。

>>質問3 土地使用承諾書が存在するとその土地は借地として決定されるものですか。

もちろんそうなのですが、もっと決定的なのは、その土地の上に建物が存在し、それが登記されている事です。弟様名義の建物があるなら、借地権は確定していますし、第三者に(たとえば土地を転売したとしてもその買主、たとえば借地権を否定したい、相続人の一人であるあなた)に対抗(権利を主張)できます。

>>質問4 賃貸借権契約書と土地使用承諾書と建物に抵当権(今は支払い終わっていて設定はされていない。)があれば、借地権が発生し70%(この地域)の土地の権利を得ることができるのでしょうか。

借地権は建物の登記があれば、それで第三者に対抗(法的に権利主張が出来る)出来ます。第三者とはたとえばあなたや、たとえば土地を売ったとしてもそれを買った人にです。書類の存在や担保の設定よりも決定的になるのは、建物の登記です。

>>質問5 次男は法定相続でこの土地の底地権分を手にして借地権分の相続分をもらうと主張しています。こんな主張はとおりますか

残念ながら通るはずです。遺言状などによりお父様の遺志が有ったのであればそれを加味する事となります。

>>質問6 権利金が未払いや固定資産税の3倍程度の地代が数年分しか支払われていない場合でも、借地権は認められるのでしょうか。

借地権は強力な権利です。建物登記のある借地権を否定する事が出来るのは、借地料の未払いを主張する地主だけだと思います。つまり、土地の所有者が未払いを主張出来たなら借地権を終了する事が出来ます。しかし、それは訴訟によってのみ実現可能な権利です。

つまり、お父様がお元気なのであればお父様が未払いを理由の借地権の終了を裁判所に訴える事が出来たのですが、お父様が現存されておられないのですから、土地の相続人が相続登記の終了後にその土地の持ち分に応じて未払いを原因として借地権の終了を請求出来る可能性しかありません。

つまり、弟様が土地の持ち分を相続できる事は明白ですので、あなたが借地権の終了を主張したとしても、それは持ち分に応じた部分的な物であり、建物保護の原則からして、あなたの主張(借地権の終了)は完全な物では無事となります。

以上の理由で、弟様の借地権の100%の終了をあなたが主張するのはかなりハードルが高そうです。部分的に主張できたとしても、それにはあまり意味がなさそうです。

残念なお答えとなりましたが、ぜひ参考にして下さいませ。

追記です。

相続人があなたと弟様だとして計算しますと

弟様は土地の権利を二分の一を相続しますから、20分の10を持ちます。
あなたは土地の権利を二分の一を相続しますから、20分の10を持ちます。

しかし、あなたの持ち分には弟様の借地権がありますから、借地権割合の7割が弟様の権利となり、弟様は20分の7、あなたは20分の3の権利割合となります。

つまり弟様は全体の20分の17あなたは全体の20分の3しか権利がありません。

もし土地価格が1000万であったなら、弟様は850万をあなたは150万を相続した事になります。

それほどに借地権とは強い権利です。今後はせいぜい借地料をもらわないと割ににあいません。最低でも固定資産税の5倍はもらいましょう。できれば10倍にしてもらいましょう。

地主の権利とはその程度の物なのです。

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