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平成28年10月に2年契約で賃借契約をした店舗が平成29年1月に競売になりました。

kb_********さん

2017/3/2413:07:05

平成28年10月に2年契約で賃借契約をした店舗が平成29年1月に競売になりました。

新オーナーの意向は、リフォームして賃料を値上げして再契約をするか、現在の家賃を支払いながら6か月後に退去するか、即退去するかの3択と言われました。当方の希望は、旧契約満了まで現在の賃料を払い、更新時に再契約を検討したいのですが折り合いません。
今回の対処を教えてもらいたいのですが
①即退去の場合、元の契約がまだ約1年半残っているのに無条件で退去しなければいけないですか?賃借人の権利は保護されないのでしょうか
②即退去の場合、開業準備で投資した設備、内装リフォーム費用が回収できず損失となりますが、引っ越し代の名目で請求できますか?
③6か月後に退去する場合、新オーナーと賃借契約がないのに元契約の家賃を払わないといけませんか?
④平成28年10月の賃借契約の段階で旧オーナーは競売になるのを予測(予知)していた可能性があります。というのは28年7月に裁判所の執行官が評価人同行で債権者と面談、調査、写真撮影をしているからです。その場合、半分詐欺のようなものなので投資額の損害賠償請求をしたいと思います。
それほど多額の損害ではないので簡易か少額簡易裁判になると思いますが勝算はあるでしょうか?
近々に新オーナー代理人(不動産屋)と2回目の折衝を予定しています。ご指導よろしくお願いします。

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jim********さん

2017/3/2416:07:34

こういうものの権利関係は、どちらが勝っているかということだけです。

1は、賃借人の権利よりも抵当権者の権利の方が勝っている(前に契約している)ので、法的に保護されるのは抵当権に基づき競売で落札した買受人側です。

2は、新オーナーに対して買い取り請求権はありません。建物に固定したビルトイン設備は建物の一部としてオーナーに所有権があると判断される可能性があります。固定されていない動産はあなたの所有物なので退去の際は自分の費用で撤去するよう求められます。

3は、半年間の猶予中に支払うのは他人の家を占有していることで払う家賃相当の損害賠償金です。家賃ではないので賃貸契約はせずとも新オーナーは請求する権利があります。払わないなら半年の猶予は取り消されてしまい即刻明渡命令がでます。

4は、いくら請求権があろうと、「ローンは払えないけれど賠償金なら払える債務者」というのは矛盾していますから無駄な考えです。

不動産屋が媒介しているのなら重説義務を怠ったとして賠償義務を負いますが、そのような事情なら契約時点ですでに競売差押登記がされていますから、そんな物件を不動産屋が扱うはずがありませんので、直接契約だったのでしょう?

「近々に新オーナー代理人(不動産屋)と2回目の折衝を予定しています。ご指導よろしくお願いします。」は、前の契約期間くらいまで同額家賃で借りていたいなどという交渉は難しいと思います。

私も競売に個人で参加していますが、そういう希望には一切耳を貸さないようにしています。少しでも妥協すると、ずっと居座ることが許されたという誤ったシグナルが届いてしまい、あとがやっかいになりますし、その間に、明渡命令に基づいて簡単にできる強制執行期間を過ぎてしまいます。

「違法に居座る趣旨」と誤解されたら強制執行を覚悟され交渉を打ち切られます。ですから相手も相談に乗れるような条件を出すといいのではないでしょうか。

半年の猶予を放棄してすぐに退去する代わりに、引っ越し代を出してほしいという交換条件で交渉をするなら、相手も相談に乗れる余地はあると思います。強制執行はそれなりに無駄な費用がかかりますので、早めの自主退去は願ってもないことで、その半分くらいの退去費用なら、出しても良いと考えるはずです。

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ベストアンサー以外の回答

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tha********さん

2017/3/2413:30:29

大家です。質問の1から3についてはあなたの期待に沿うような回答ができませんから回答を割愛します。質問の4についてですが、不動産が競売になるような人物に損害賠償出来るだけのお金があるとは思えません。時間の無駄となるのではないかと。仲介業者(宅建事業者)を通して不動産を借りているのであれば重要事項説明を受けたはずです。重要事項説明の中で抵当権付きの物件であることの説明を受けているはずです。この説明がされていないのであれば仲介業者の責任を追求出来ると思います。また、契約時点において競売の手続きが進行しているのであれば賃借人にとっては重要な事項ですから仲介業者が借主であるあなたに告知する義務があったのではないかと思います。旧オーナーに損害賠償請求するよりは仲介業者に損害賠償請求したほうが良いのではないかと。

dam********さん

2017/3/2413:19:37

あなたの賃借権よりも先に設定された抵当権等の
競売と思われますので、あなたの賃借権は落札者に
対抗できません。与えられるのは6か月の猶予期間
だけです。前の貸主に預けた敷金返還も請求できません。
即退去に応じるか応じないかは自由です。
新貸主の条件で合意して引き続きかりるか、6か月
猶予期間内に明け渡すかです。
つまり落札者の言う通りです。何の請求権もありません。
それでは誰に責任があるのか。抵当権設定とか差し押さえ
登記ある物件を貸してもまったく問題はありません。
ただ、借主に契約時に知らせる義務はあります。
借主は知っていれば借りなかったと言えます。
重要な事実の不告知になります。そのために被った
損害や敷金返還などを前の貸主に請求できますが、
競売になるような貸主です。支払い能力はないと
思います。債権確保のために内容証明くらいはだして
おいた方がよいかもしれません。
仲介不動産会社が存在するなら、その責任は問えました。
これから借りる場合は、不動産会社の仲介物件に
しましょう。抵当権設定ありと説明しないと損害賠償
請求できます。

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