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マンションの機械式駐車場の大規模修繕について 現在100世帯程度のマンショ...

ann********さん

2017/6/713:00:10

マンションの機械式駐車場の大規模修繕について

現在100世帯程度のマンションに居住しています。
当マンションには機械式の駐車場があり70台程度の収容能力があります。

本駐車場は規約共用部分となっており、全面的なリニューアルを完成から30年後と仮定すれば、だいたい今から20年後には大規模修繕が必要になると思います。
将来、大規模修繕が必要となった場合には、修繕積立金が不足するのではないかと危惧しているのですが、このように7割程度の世帯しか使用していない駐車場の大規模修繕においても普通決議で修繕が可能となるものでしょうか、またもし修繕の時に一時金の発生が生じた場合にも普通決議により一度も駐車場を利用したこともない区分所有者が支払いの義務を負うものなのでしょうか。
なお現在私は理事ではないため、総会において機械式駐車場の会計を分けるべきとか少なくとも次回の長期修繕計画の見直し時に駐車場の大規模修繕を踏まえて現在の駐車料金で不足等生じないか確認しておいたほうが良い等の意見を言っていますが、周りの組合員の方々は極めて無関心な状況です。

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app********さん

2017/6/719:33:33

1 共用部分である以上、全区分所有者が使用していなくとも、区分所有者は負担に任ぜねばなりません。誰が使用するかどうかということと、誰の所有物であるかということは別の問題です。
実際、使用していない区分所有者も、使用している区分所有者等が支払う駐車料の恩恵を受けているわけですから。
これを防ぐなら、駐車場を共用部分から切り離して一部共用部分にするしかありません。その場合、駐車場修繕費用の負担はなくなりますが、駐車料収入もなくなります。また、あなたは駐車場のないマンションに住むことになります。

2 修繕の程度によりますが、機械式駐車場を全廃して平面にするような工事でない限り、普通決議で可能と考えます。

3 駐車場を別会計に分けることは可能ですが、前述したような管理組合全体の財政への影響を慎重に検討する必要があるでしょう。
また、駐車場会計が修繕等で逼迫した場合、支援をしなければ見殺しにすることになりますから、管理組合全体の混乱を招く危険が考えられますので、覚悟する必要があるでしょう。

  • 質問者

    ann********さん

    2017/6/811:57:03

    ご回答ありがとうございます。
    2の決議についてですが、私自身も共用部分の更新になるため、使用していない人が現実にいても結局普通決議にすべきなのかなとの思いもありましたが、ご回答を拝見しやっぱりそうよねと気持ちを強く持ったところです。国の方針としては出来るだけ共用部分の維持修繕や改良行為等のハードルは下げておきたいとの思いがあるようですから。
    ところで1のご回答で一部共用部分とのお話しですが、私は一部共用は1号から20号まで区分できる部屋があるが、1号から10号までの区分所有者しか物理的に使用できないエレベーターがあるなどといった構造上の利用形態の場合に適用するものと思っており、たまたま抽選なり、空いたから待ってた人が利用するような駐車場には適用するようなものではないと思うのですがどんなもんなんでしょうか。
    すいません、ご回答をいただいてて恐縮なのですが一応私の感覚を述べさせていただきました。

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コースケさん

2017/6/720:22:51

駐車場の問題は管理組合にとっても頭の痛い問題であり。問題解決の道のりも険しいものになります。

考え方としては、駐車場が全住戸の70%あるということはマンション全体の資産価値アップにもつながります。マンションを探しているときに方や全住戸の20%しか駐車場がなく、いつ駐車場に空きが出るか分からないマンションと、全住戸の70%の駐車場がありすぐにでも駐車場の利用が可能なマンションを比べた場合、後者のマンションが少し高くても選択される要素は大きいと思います。

しかし、機械式駐車場の更新工事は一台分およそ百万円ほどの金額になると言われており、70台分ともなるとざっと七千万円かかる計算になります。

駐車場会計と一般会計を一つにするか、分けるべきかは考え方の違いがでるところですが、私の意見としては駐車場使用料を高め(付近の駐車場の相場程度)に設定したうえで一般会計に組み込み、機械式駐車場の更新工事を考慮した長期修繕計画をたてるべきだと思います。

一般的に新築時に設定された管理費、修繕積立金はデベロッパーの都合(売りやすい)で安めに設定される傾向にあります。駐車場収入がある場合はなおさら、駐車場収入に頼って管理費、修繕積立金を安く設定しても最初の大規模修繕工事までは住民をだますことができますが、二回目の大規模修繕工事、駐車場の更新工事が現実になってきて初めて修繕積立金が足りないことに気が付き管理組合は大騒動になるパターンが多いです。

しかも悪いことに30年以上経過してくると住民の平均年齢も高くなり、車を使わない人が出てくると駐車場収入もへり、駐車場の維持にも支障をきたす様になります。

管理組合は地域特性、居住者のライフスタイルなどを考慮し、駐車場の形態変更も視野に入れ、どのように管理運営していかなければならないか一般居住者の意見を聞きながら行うようしなければなりません。

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gak********さん

2017/6/720:10:42

駐車場料金が月額18,000円と14,000円の上下2台として
1基あたり30年で1150万円…十分改修できる金額だと思います。
ランニングコストを考えても、機械式の場合は採算が取れると思います
ただ北海道の場合は、融雪剤を散布する為
パレットが錆び穴が空いてしまい、錆び汁が下段に落ちる為
15年程度でパレットの交換が必要になり多額の改修金額が必要になり
修繕する金が無く、下段が使えないマンションも有ります。

相談者様が降雪地域でなければ、そんなに気にしなくても
良い様な気がしますが…。

なお組合が適正な料金設定をしていなければ、危惧する所です。

また共用部は、使わないから関係ないと言う訳にはいきません。
例えとしたら、10階建てでエレベーターの交換費用が無く
一時金として20万円の徴収を求められたら、使用しない1,2階の人が
支払いを拒否する様な物です。

2017/6/718:20:38

共用部は、管理組合の管理区域になります。
あなた一人で使用している「ベランダ」も、大規模修繕費で賄います。
修繕費が不足する可能性が有るのであれば、管理組合の理事会等で修繕費の変更を提案してください。(総会での提案でも可)
駐車場の使用料金は「管理費」に当てられていると思います。
「管理費」と「修繕費」は、別会計であると思われます。

sin********さん

2017/6/717:15:25

あなたは戸建に住みなさい。
マンションは共同住宅、集合住宅なんですよ。
エレベータで考えてみなさい。
1階の住民が使わないからとか言えますか?更新時期だってくる。
定期点検だってそう。
駐車場だって同じでしょう。
駐車場があるから、購入した人もいるし、それ自体資産の一部です。
駐車場のあるなしでマンションの価値だって違ってくる。
それに使ってる人は使用料払ってるでしょう。
そんな話だれも乗らないでしょう。

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jak********さん

2017/6/717:09:31

決議での修繕が可能かどうかは、住民がそれで納得するかどうかの問題でしょう。
7割程度しかと言ってますけど7割もいれば十分多いですよ。
一時金に関しても同じこと。

周りが無関心であなただけが気にしているからといって、質問したってこの状況は変わりません。
どれだけ自分と同じ意見と人を集めて、管理組合に意見を通していくかを考えるべきことです。

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